◎ 罗小龙 陈 果 殷 洁

谁能代表我们：转型期城市社区管治研究
——基于南京梅花山庄社区物管纠纷的实证分析

◎ 罗小龙 陈 果 殷 洁

在单位制城市社区向物业小区的城市社区转型中，业主、业主委员会、物业服务公司、居委会等利益相关者大量涌现，社区管治也随之出现。但转型期居委会基层组织和房地产行政主管部门“双线”管理的社区管治结构在物业管理纠纷时并非有效。本研究对南京市梅花山庄社区物业管理纠纷进行实证研究，透视转型期社区管治的问题，并对改善社区管治提出一些建议。

社区 转型 管治 梅花山庄

随着中国社会经济的转型，特别是城市土地有偿使用和住房商品化改革的实施，单位不再是城市社会组织的基本单元，而被各种市场化的物业小区取而代之。住房商品化同时催生出业主、业主委员会（下文简称业委会）、物业服务公司、居委会等大量的利益相关者，以居委会基层组织和区、县政府房地产行政主管部门“双线”管理为特征的新社区管治结构随之出现。新社区管治结构在物业小区管理和服务中发挥了重要的作用，但是社区管治是一个新事物，在具体操作中存在着诸多问题，其制度建设有待进一步完善。

当前社区管治的突出问题之一是，当业主与物业服务公司产生分歧时，无论是业委会，还是居委会都不能真正代表业主的利益。业主因此常常会有“谁能代表我们”的困惑。本文选择南京市梅花山庄社区物业管理纠纷进行实证研究，尝试回答“当物业管理纠纷出现时，为什么谁（居委会和业委会）都不能代表我们（业主）”的问题。……