陈纪英

“登记后，业主大会就成为一个实体组织，成为民事‘行为人，这与法人已经没多少差异了”

64岁的北京市民李成文可以喘口气了。正在征求意见的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）帮了李成文一个大忙。按照这份2011年7月19日公布的正在征求公众意见中的《暂行办法》，李成文所在的北京市怀柔区丽湖馨居小区的业主与物业公司的纠纷，或许找到了解决办法。

从退休开始担任丽湖馨居业委会主任之后，李成文和社区业委会其他成员一直在维护业主权利。李成文和业主们的疑问在于，当初由开发商指定的物业公司是否能够不经过业主同意，就可随意处置、变卖小区的地下车库、会馆等商业设施。

“这些财产的归属到底属于谁？”小区业主和物业公司曾经各执其词。现在，李成文可以在刚出台的《暂行办法》中找到答案。根据该《暂行办法》，共有资金是全体业主共同所有的资金。主要包括五大方面的资金：物业服务资金、住宅专项维修资金、物业共用部分经营收益、业主依据管理规约约定或者业主大会会议决定分摊的费用、业主大会的其他合法收入。

这意味着以往交给物业公司的物业费，将以物业服务资金的方式，首先交给业主大会。

“以前业主们的公共财产是由物业服务企业来管理，现在回归业主大会即业主们自己来管理。具体的，当然可以采用自行管理、委托物业服务企业或其他经理人来管理的办法。但在资金这种流动性财产管理方面，以前放到物业服务企业或是业委会的账户中，在法律名义上都不是业主大会的，即不是全体业主的。只有以业主大会的名义开的账号，里面的钱才真正从法律上也从每个业主的主观感受上真正是业主的了！”北京市住建委物业专家组成员舒可心告诉《中国新闻周刊》。

“相比于北京过去在相关领域的法律，相比深圳等其他城市，北京市的《暂行办法》是先进的。”北京市律协物业管理专业委员会主任、著名房地产律师秦兵告诉《中国新闻周刊》，“这份办法明确了业主们对共有财产的管理权利，业主权利从抽象走到具象。”

回归权利义务的本位

《暂行办法》和今年5月在怀柔试点的业主大会登记制度，同属自2010年10月1日开始实施的《北京市物业管理办法》的配套政策。

根据试点方案，试点小区将成立业主大会。业主大会成立后，可到街道办事处、乡镇人民政府备案登记、领取《业主大会登记证书》。怀柔区质监部门依申请为已经登记的业主大会发放组织机构代码证书，怀柔区税务管理部门为业主大会办理税务登记及领购发票，银行也将为已登记的业主大会开立共同管理资金账户。

“登记后，业主大会就成为一个实体组织，成为民事‘行为人，这与法人已经没多少差异了。”北京市建委副主任张农科曾表示。

李成文所在的丽湖馨居小区是试点小区之一。今年6月份，该小区业主大会领取了《业主大会登记证书》。从那一刻起，李成文觉得业主大会合法化了。此前，小区业主与物业公司曾经历了长达7年的“战争”。

从2003年入住丽湖馨居小区开始，李成文所在的小区业主们就发现，由开发商指定的其下属物业公司不断变卖地下车库和会馆，“这些是不是由小区的业主们共同所有？”李成文问。

但是物业公司却认为上述资产归属物业公司所有，原因是物业公司有所投入。在矛盾不可调和的情况下，丽湖馨居的业主们成立了业委员，“现在也找不到相关文件对此进行明示。”李成文抱怨说。

由于双方的矛盾未能解决，李成文带领业委员给怀柔区政府多个部门发函，矛盾激化后，怀柔区一位副区长召开了会议调和双方矛盾，李成文等并未等来答案，“事情还是没解决。”

2011年，业主们已经停止缴纳物业费，物业公司的服务水平也在下降，小区门口的保安都是老年人。“雇佣老年人，物业公司付的工资少啊。”李成文猜测。

小区业主在领取了《业主大会登记证书》并合法化之后，争议将逐步得到解决。

李成文坦言，当初丽湖馨居虽然成立了业主委员会，但是由于业委会没有资金，也不是独立的民事主体，很多后续的工作不容易展开。

事实上，目前大部分业委会主任都是无偿服务。怀柔区于家园小区业委会主任丁淑元所在的业主大会拿到了全国第一张业主大会登记证书，她告诉《中国新闻周刊》，于家园小区的业委会委员共5人，都是无偿服务，自己还要贴补电话费，“很多小区都没有业委会主任，没人愿意干，没钱还挨骂。”而根据《暂行办法》，业委会成员的工资，将从公共收益中支出。这就解决了业委会的很多工作难题。

而秦兵发现，北京市物业管理的相关法律，正在从倾向于保护物业公司利益，转为保护业主利益，支持业主自治一面。

自2010年10月1日开始实施的《北京市物业管理办法》中，备受关注的焦点性条款 “业主大会可申请法人资格登记”最终没被列入。对此，北京市法制办有关人士曾表示，因为目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定，所以业主大会执行法人资格并没有上位法作为依据。

不过，缺憾在当年12月公布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》中得到了一定程度上的弥补：北京试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经半数以上业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记。业主大会成为代表全体业主利益的唯一合法组织，能代表业主行使权利、履行义务。

“比如共有部分的收益问题，以往业主大会不能登记，不能开具发票，因此不能直接收取，只能委托物业公司代为经营。而业主大会登记后，就可以在税务部门登记，可以开具发票，直接收取这些收益。”北京市住建委相关负责人说。

秦兵认为，“这是一个不断进步的过程。政府最终明白，不给业主大会独立自主的自治权利，业主解决不了自己的问题，就跑到政府门口找办法。”

“所以在这次的《暂行办法》制定过程中，参与立法的人员意见相当一致，支持业主们自治，否则有了麻烦就找政府啊。”参与《暂行办法》制定过程的舒可心透露。

不过，舒可心并不认可《暂行办法》仅仅在保护业主们的利益，“对于业主们应该承担的义务也更加明晰了，它实际上起到稳定这个领域各方面主体关系的作用，最终保护的是各方的利益。”

《暂行办法》还规定，对于不及时缴纳物业费的业主，如果业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用，业主大会应当及时催缴。业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行负责催缴。

丁淑元就曾遇到此类难题。于家园小区目前聘请的物业公司取得了204家业主中190多家业主的同意，但是仍有十几家业主拒绝缴纳物业费，“如果再不缴纳，业主大会根据新规定，就可以追缴了。”丁淑元说。

20%的推广难题

看起来，北京市业主大会成立和运行的各项法律法规已经万事俱备，北京市住建委也准备从今年9月份开始，在全市范围内推广业主大会民事主体登记。不过，一个不容乐观的事实是，根据北京市住建委的统计，北京市成立业委会的住宅项目仅有730个左右，只占住宅项目总数的20%。

根据舒可心的观察，上述业主大会得以成立的主要原因是基于业主有共同的利益诉求，与开发商和物业公司存在着不可调和的矛盾。

舒可心曾在2001年至2003年间担任过朝阳区的朝阳园业委会主任。彼时业委会之所以成立，是因为舒可心等发现，业主的公共利益受到了很大的损害，包括房屋面积缩水、施工扰民、社区公共管理差等问题。舒可心也因此成为了业主维权领域的名人，朝阳园小区被认为是业主维权的典范。

但是“典范”似乎并不具有可持续性。2003年，第一届业委会期满，自此直到2009年的6年间，两次业委会再选举都因参选人数不够宣告失败，2009年，新届业委会历时6年终于出炉。不过，业委会到2011年3月届满，再选新一届人员的业主大会会议，再次以投票人数不足半数而失败。“为什么无法持续？原因很简单，还是业主们缺乏自治意识，利益受损的时候，业主们很积极，问题解决了，大家又没兴趣了。”舒可心分析。

从2003年至今，每一届业委会主任的选举舒可心都积极参选，但都以失败告终。而包括朝阳园小区、美丽园小区在内的当年在北京业主维权领域声名远扬的多数小区，业主大会和业委员制度都没有可持续运营。

“为什么6年没业委会，等到2009年又选出了一届？”舒可心分析说，“原因很简单，因为没业委会和业主大会的监督，物业公司的服务性价比很差，选出来一届好一点，等下次物业再差到让业主忍无可忍的时候，选举又要进行了。”

舒可心還认为，房屋转手率太高也是导致选举流产的另一个原因。“第一批教育成功了，但是房子一卖，新来的又没这意识了。”

虽然业主动员起来有一个时间过程，但舒可心认为，改变最快的其实是基层政府组织，政府工作人员不得不尽快适应业主大会这类自治组织的存在。

舒可心发现，随着《北京市物业管理办法》的出台，朝阳区各个街道办事处相继邀请了社区建设顾问或专家学者，协助他们研究业主组织的建立和指导监督机制。

舒可心如今已经成为北京市住建委的专家，“这在过去可不敢想，我过去帮业主维权，曾被认为是给政府带来麻烦的人。现在政府的确变开明了。”

舒可心和一些朋友们正准备成立一家NGO组织，为业主们和业主大会正常运营提供专业服务。此前的7月19日，北京市住建委主管的北京市幸福指针业主大会辅导中心宣告成立，理事长蔡若焱告诉《中国新闻周刊》，他丝毫不担心这家NGO组织持续运营的问题，“将会有越来越多的业主大会成立，来找我们咨询的人将源源不断，根本不用担心经费问题。”

蔡若焱说，为他们的专业咨询买单的将不仅仅有业主，还包括一些基层政府部门，“业主们通过业主大会实现对所属财产的管理将是潮流”。