新型房地产估价师后备人才培养的思考

2011-03-18马丽

天津职业院校联合学报 2011年4期

关键词：估价后备考核

马丽

(天津国土资源与房屋职业学院,天津市 300270)

新型房地产估价师后备人才培养的思考

马丽

(天津国土资源与房屋职业学院,天津市 300270)

从目前房地产估价师的现状分析入手,比较前房地产估价师几种培养方式的优缺点,并从新型估价后备人才业务素质与能力要求及培养的着力点、重点操作能力培养的取向、水平核定方式等方面论述了新型房地产估价师后备人才的培养。

房地产估价师;现状;培养方式;能力;考核;问题

改革开放后,随着城镇国有土地有偿使用、房屋商品化的推进和社会经济的飞速发展,房地产业也得到了长足发展,由此产生的房地产税收、房地产抵押贷款、房屋拆迁、房地产转让和租赁、房地产拍卖和处置等业务,对房地产估价产生了广泛的需求。

进入 21世纪,随着经济发展的不断深入,房地产估价服务领域和内容的更加多元化,并购、资产重组、公司上市、投资分析与咨询、政府项目决策分析等方面估价业务的拓展,对房地产估价师执业素质提出了更高的要求。在当前估价师队伍中,具有较为扎实专业理论基础、技术能力和较为丰富实践经验的估价师,作为市场拓展和行业建设的骨干力量发挥着重要作用,但人数相对较少,且知识技能与新形势要求还存在不同程度的差距;而从行业整体平均执业水平来看,则差距更大。尽快提高估价师队伍的知识和技能水平,实现估价师队伍质的飞跃,是新时期的要求,也是房地产估价行业发展的历史性要求。作为承担着向房地产估价行业输送高素质估价后备人才任务的高等职业教育院校,在这方面应该发挥重要作用。

一、估价人员培养现状及对估价后备人才的要求

若要向房地产估价行业输送高素质估价后备人才,就必须清楚了解和掌握目前培养的估价后备人才与市场需求存在的差距、房地产市场未来发展对估价人才素质的要求,进而确立新时期估价后备人才的培养方向、目标、模式、手段及措施,并建立起与其相适应的人才考核评价体系,确保培养目标的实现。

(一)目前行业估价师能力水平状况

现有的房地产估价师绝大多数是由房地产相关专业人员通过房地产估价师执业资格考试取得执业资格,并未接受过专门的评估专业教育和培训,他们主要是通过估价操作实践来提高和完善自己的估价知识和技能水平,其知识与能力的宽度与适应性均有局限。这就使得他们在应付日常房地产估价工作之外,面对较为复杂和高端的房地产估价业务时,感到知识欠缺,不能准确地进行分析建立恰当的估价思路。

目前估价操作中存在着两种倾向,一是相当数量的房地产估价师倾向于测算,而忽视对市场成交方式、成交水平的了解,缺乏对市场状况分析及判断能力;二是一些机构和房地产估价师比较倾向于估价报告的程序、模块化编制,在撰写估价报告时,只在企业设计的报告模板中填上与该项目有关的文字或测算数据即可,成为报告的机械组装工。这不仅不利于新型估价业务的发展,也不利于估价师估价水平的提高。

(二)估价人员培养的现状

当前,房地产估价师有几种培养方式:

1.社会培养。即通过社会上的一些培训机构来进行估价人才的培养。这种培养方式多是“救急型”的“短、平、快”,即培训时间短、培训内容偏重理论化且平铺直叙、考试效果反馈快。虽内容涉及较广,但水平不高,能力培养欠缺。

估价机构对内部估价人才进行培养亦是社会培养一个方面。机构往往针对内部某些估价师的不足或结合机构承揽的新项目对估价业务能力的新要求,聘请专业技师或专业顾问对内部人员进行培训。此培训方式针对性强,人员在某方面的素质能力提高很快,但属于临时抱佛脚型,缺乏系统性和连贯性。

2.行业定向培养。这种培养方式往往针对估价发展趋势所需的知识、能力点,或当栅操作中的热点、难点问题,由行业学 (协)会组织专家来进行为期数天的讲座。这种方式对人才的培养可谓立竿见影,但由于时间较短,且多是专题性质,因此,缺乏可持续性和系统性。且因不同讲课人业务与实践的局限,可能会影响培训内容的深度及广度。

3.专业院校培养。从当前估价师的执业现状及估价市场对估价师能力素质需求来看,应该说专业院校培养的估价后备人才在专业理论技术掌握方面,还是具有较强优势的。这是因为学校可以根据专业发展需要,设置较为系统和全面的专业基础课程与专业课程,为估价人才奠定较为丰厚的专业理论与技术知识基础。不可否认的是,在估价实际操作能力培养方面,目前由于院校教学模式、教学计划和课程设置等方面的限制,造成估价知识理论、估价技能教学与实际脱节的局面。由于教学计划中实践环节设置的缺陷,使得在校生很难参加一个完整的估价项目操作过程。学校的实践课多为模拟估价项目操作训练,与估价实践相距较远,影响了学生估价实际操作能力的培养。另外,教师中虽不乏房地产估价师,但因教学任务繁忙而难于参加一线实践,也在一定程度上影响了对学生估价操作能力的培养。因此,院校毕业生进入估价行业之初,即使通过了执业资格考试,其估价操作能力仍较欠缺,需要经过一段时间的学习、观摩和实践锻炼,才能具备独立或半独立进行估价操作的能力。

因此,专业院校估价后备人才的培养,首先应贴近实际、贴近市场需求,从教学模式、教学计划、课程设置和师资培养上进行调整。一方面要满足目前估价实际操作的知识技能需求,另一方面也要侧重未来估价相关知识、技能的储备。再有就是适时引入高水平的估价专家介入专业院校专业教学,从理论和实践两个方面同步培养估价后备人才。

专业院校培养高素质估价师后备人才,首先应根据当前国家经济建设与房地产市场发展需要的合格房地产估价师专业业务素质与能力标准,拟定明确的专业后备人才培养方向与目标,并据此制订出与之相适应的培养模式、培养手段与措施及考核评价体系,形成完备的专业教学计划和实施保障。

(二)新时期房地产估价师专业素质与能力要求及后备人才培养的着力点

1.诚实守信的职业道德素质。房地产估价的原则是独立、客观、公正,诚实守信及依法执业是估价师的基本素质。专业院校对估价后备人才的培养不仅应从道德方面进行教育,而且应辅之以相关法律法规的教育,从道德、法律两个层面对其未来执业行为加以自我约束。

2.丰富的专业知识和较强的自我学习能力。房地产估价是一项技术性很突出的专业业务,不仅涉及到各方面的专业知识,而且也涉及很强技术操作与技术分析能力。这就需要学院除满足教学计划和课程设置要求外,在教学中尽可能的设置估价知识相关课程的选修课或讲座,例如咨询方法与实践、建筑预算、经济评价与分析、估价法律法规、建筑知识基础、测绘与房屋鉴定等。教学中应特别注重学生自学能力的培养,通过教师讲授和教师引导下的自我学习来完善估价后备人才的知识结构体系,奠定坚实的知识基础,提高其知识拓展能力。

3.高水平执业能力。高水平执业能力需要实事求是、敢于挑战自我和创新思维的执业精神,它是依托于扎实的理论技术功底之上的,如此才能保障估价操作中调查、分析、判断的准确、真实、可靠及估价结果的准确性。

目前社会对房地产估价人才的需求主要体现在:房屋拆迁估价、房地产价值司法鉴定估价、房地产个人投资分析、房地产抵押的风险判断等几方面。

专业院校在教学中,应将这些基本的估价业务与理论教学结合起来,将大量的估价知识贯穿于估价实务,即以估价类型为主线、估价知识贯穿于其中。理论技术知识学习与实务学习相互依存,克服知识学习的盲目性,在实务学习过程中形成知识的系统性,达到双提高的效果。

二、估价后备人才操作能力培养的重点

为了适应未来创新型社会经济及房地产市场发展的需求,房地产估价后备人才业务能力的培养,应注重以下方面:

1.高层次估价业务能力。除常见房地产价格评估业务的能力外,后备人才培养应关注一些高层次、特殊的社会经济活动的房地产估价能力培养。如企业在并购、重组的房地产估价能力、上市公司发行股票的房地产价值评估能力、特殊司法裁决估价能力、土地纠纷估价能力等。

2.咨询能力。咨询能力主要包括投资咨询和城市建设发展咨询。具体为选择投资地点时,需要估价师从规划、市场、经济、风险等角度进行分析;开发企业在已有地块上开发投资时,需要估价师进行项目经营策划;外商或其他城市投资者拟将在本市进行房地产项目投资时,需要估价师给予本城市的市场调研报告、市场前景分析;规划、城建、房管部门在决定进行城市建设前需要估价师从拆迁量、建设量,市场、城市发展,未来经济效益等角度进行分析等。

3.估价报告审核、评判能力。这里的估价报告审核、评判能力,并非指房地产估价师能够按照行业学会或地方协会下发的报告审核标准给报告打分并说明扣分原因这一类似估价报告纠错、改错的能力,而是指房地产估价师进行实地查看后对估价对象的价值进行分析、测算、判断,然后给出对他人出具估价报告的意见和建议。

要完成上述估价工作,需要较强的思维或分析、判断,建立适用的估价思路的能力。因此专业院校对估价后备人才还应注重思维方式和分析方法的培养,以案例分析、讨论为手段,逐步培养出具有较高能力、水平的房地产估价师。

三、新型估价人才水平的核定

1.知识考核。对新型估价人才知识的考核应注重全面性、系统性。应主要考核估价基本理论、方法知识;估价基本制度政策知识;建筑、规划、环境、测量、造价、经济、金融、保险、证券、会计、统计、法律、拍卖、营销等知识。在考核时可采用笔试、计算机题库随机组卷机考、口试应答等多种方式。

2.技能考核。新型估价人才的技能考核要围绕其应具有的素质能力进行,主要包括估价技能考核、分析技能考核、咨询技能考核等内容。该部分的考核方式可采用实际项目或虚拟项目真题真做的方式。

3.配合未来估价师个人评定体系进行考核。未来行业主管部门或行业学会应结合估价师在职业道德、个人诚信、业务素质等方面进行综合分级评定,并将评定结果定期向社会公布。对新型估价人才的考核可配合该体系的评定要求来进行。

四、估价后备人才培养亟需解决的问题

1.完善专业系列教材体系。专业院校应根据估价实务,编写新型估价人才培养所需成体系的教材,它是既有主干又有分支的完整体系。应涵盖如建筑、测量、预算、财务分析、经济分析、估价实务指南等相关内容。且这些教材应以估价实务工作为导向,突出实际估价技能介绍。当然,如果能够按照技能体系编成一部部估价情景剧制作成音像教材,使大家在观看剧情的同时学到知识,寓教于乐,就更好了。编写系列教材可走专业教师与一线估价师相结合的路子。

2.建立优秀一支教师队伍。新型估价人才的培养需要组建一支优秀教师队伍,他们不必是估价

新型估价人才是社会经济发展对房地产估价行业从业人员提出的新要求,对他们的培养要集估价机构、行业学会、地方主管部门及全社会的共同配合与努力,并争取在最短的时间内打造出高标准的新兴估价人才,为房地产估价行业谱写出新篇章。

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.全国房地产估价师执业资格考试用书[M].北京:中国建筑工业出版社,2010.

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O n the T raining of B ackup Personnel fo rN ew Real Estate A pp raisers

M A L i

(Tianjin Land Resources and House Vocationa l Co llege,Tianjin 300270 China)

F293.332

1673-582X(2011)04-0080-04

2011-01-10

马丽 (1976-),女,天津市人,天津国土资源和房屋职业学院讲师,从事房地产估价与房地产经纪研究。