黎孔清,陈银蓉

(华中农业大学土地管理学院,湖北武汉 430070)

新加坡城市土地集约利用及其启示＊

黎孔清,陈银蓉

(华中农业大学土地管理学院,湖北武汉 430070)

随着我国城市化进程的加快,城市规模扩张逐渐加剧,而我国可开发土地资源极其有限,如何解决城市土地集约利用成为急需破解的重要课题。新加坡作为高密度发展的城市国家,以其宏观的土地集约利用政策和成功实践实现了土地资源的高效集约利用,并保证了高品质的城市建设和可持续发展。本文主要介绍新加坡城市用地中住宅用地、商业用地、工业用地和交通用地等方面集约节约利用的政策和措施,并以大巴窑新镇为例进行详细分析,最后探讨新加坡城市土地集约利用对我国的启示,以期对我国城市发展提供借鉴和参考。

新加坡;土地集约利用;大巴窑;可持续发展

新加坡位于东南亚马来半岛最南端,领土由新加坡岛和附近54个小岛组成。据统计,1960年新加坡的国土面积为580 km2,通过不断的填海造地, 2008年增长至710.2 km2,到2010年,国土面积将达到740km2。2008年全国总人口已达到483.94万人,从国土面积和人口分布情况来看,平均每平方公里的面积要承载大约7000人的压力。面对狭小的国土面积、庞大的人口压力和未来发展的需要,新加坡采取了全方位的措施以促进土地集约利用,提高土地的利用效率。截止2008年,新加坡建成区面积不到总面积的25%,GDP产值却达到了3.63亿美元/km2,远远高于中国内地集约利用最高水平。新加坡合理协调土地利用与各个行业土地需求关系,使其发展成名副其实的“花园城市”和全球“宜居城市”国家,为亚洲发展中国家建立了现代化都市发展的典范。

1 新加坡城市土地集约利用措施

新加坡是一个典型的人多地少的国家,随着人口的不断增加和居民收入的提高,对住宅用地的需求逐渐加大,国家经济发展对土地资源的需求也在不断增长。对于涉及到城市土地利用相关的居住、商业、工业、基础设施和特殊用地,新加坡通过全方位土地高效集约利用措施很好的协调了这些关系,走出了一条在有限的资源约束下可持续发展的土地集约利用道路。以下主要从用地类别入手分别介绍新加坡城市土地集约利用的新举措。

1.1 住宅用地:合理推行组屋政策

新加坡作为一个土地资源非常有限的弹丸小国,人口密度高居世界前列,但是新加坡人民却拥有着非常好的居住条件,被联合国评为最适合人类居住的国家之一。截止2008年,新加坡人均居住面积已达到30m2,房屋拥有率高达92%以上。

1964年新加坡前总理李光耀提出“居者有其屋”计划,由政府组织的建屋发展局如果需要建政府组屋,可以在任何地方征用土地,并且远远低于市场价格。从1995年开始新加坡政府规定必须按照市场价格征用土地,建屋发展局必须向土地管理局购买土地,但是能远远低于私人开发商价格,这样不仅降低了建造政府组屋的成本,而且保证了政府建屋所需的大规模土地,防止土地投机买卖。对于需要拆迁安置的贫民窟和私人地域,将土地清理和住房建设同时进行,以保障拆迁居民有房可住、变动较少和住上条件更好的房屋。对于危房、高龄房和楼层较低旧房,在拆迁之前先在附近建好新的组屋,居民可以选择搬入以代替原来的房子或者选择领取政府按照市场价值的补偿金[1]。

新加坡的房地产主要由政府组屋和完全市场化的私人住宅组成,其中组屋占80%。新加坡的组屋一般占社区面积的48%左右,1999年以后新建组屋都达到30层以上,由于日光充足,容积率为2.5的房屋占78%。组屋一般由一室一厅、两室一厅和三室一厅等构成,面积70～90m2,由于经济的发展,政府开始尝试建设140m2的组屋,但是经过综合检验,发现不利于节约土地,所以政府立法规定组屋面积最上限为125m2。这不仅有效的节约了土地,提高了土地利用率,还实现了居者有其屋和可持续发展。

1.2 商业用地:适应知识经济发展

从19世纪60年代开始,新加坡的经济逐渐从转口贸易为主转向制造业和服务业,从劳动密集型转向技术密集型和资金密集型,从传统技术转向高新技术和信息技术,以此推动和提升高附加值、低能耗的制造业和服务业,从而奠定了以知识经济为基础的高新技术经济。知识经济时代,城市的功能必然发生变迁,从而引起城市土地利用结构和土地利用方式的变化。因此新加坡政府采取灵活、弹性的土地开发方式,为商业用地集约高效利用创造了良好的外部环境。

新加坡商业园的概念源于19世纪80年代,新加坡现有四个商业园,分别是国际商业园、樟宜商业园、科学园1和2及亚逸拉惹商业园。商业园是新加坡经济发展的重要支撑,商业园内包括三种主要经济活动,即无污染的高新技术工业生产、普通办公(科技研发)和商业销售。在土地利用上,这三种形式的经济活动的用途是相互兼容的,可以分配在同一座建筑和同一个地块中,极大的节约了商业用地面积。

随着知识经济的发展,涌现出一些新的产业,同时为了进一步吸引投资和快速发展,新加坡政府在规划中创新了商务地带1、2和白色地带的概念。商务地带1用于无污染的用途,商务地带2用于有污染的用途,使各种不同的商业更好的混合与邻近,以节约土地资源。政府允许商业园用户保留85%的总楼面作为商业用途,其中60%为纯商业用途,40%可进行辅助或不相关业务,剩余的15%规划为“白色地段”,允许其它用途的建设,如设立商店、银行、餐馆、展览室、娱乐和健康中心等。这些规定给了企业更大的灵活性和企业设置的协同性,从而创造了一个混合用途“工作、生活、娱乐”一体化的环境,不仅有利于更好的利用商业用地也带来了交通便利。

随着知识经济时代的到来,新的工作-生活相结合的家庭办公方式尤其适合拥有技术的年轻人,为了迎合知识经济的特点和新的生活方式,新加坡政府推出了一系列住家办公计划。分别是科技企业家办公计划、小型公司指引、家庭办公计划和新家庭办公计划[2]。新家庭办公计划允许居住地带业主在家中开办小型公司,非家庭雇员不得超过6人,不得影响周围邻居。该计划不仅为业主办公提供了灵活性,有效降低了创业者的成本,同时也节约了办公场地、通勤时间和花费。

1.3 工业用地:优化年租制政策

经过四十多年的发展,新加坡的工业用地模式和发展政策已经成熟。土地作为工业发展的载体,不仅没有受到国土面积狭小的限制,反而走出了一条高效集约用地和工业高速发展的道路。新加坡工业用地的基本目标是将保障工业用地在企业可承受成本条件下的充分供应,从而提高企业成本方面的竞争力。其工业用地政策的核心是政府垄断工业用地供应,通过实施一整套完整的“统一开发”加“政府管制”供应模式,使工业配置更加合理,价格供应不仅能够降低成本还能吸引更多的企业投资[3]。

1965年新加坡国家成立时,国有土地和私有土地各占50%。政府为了更好的满足经济建设和发展需要,通过立法强制性以相对较低的价格将私人土地收购为国家所有,从而保证了土地供给和价格优势,目前新加坡的国有土地占到80%左右。然后在政府发展战略和规划指导下,由具有政府机构性质的国营开发公司,根据政府赋予的各种有利于工业发展的权限,进行土地收购、开发、基础设施建设和招商活动等。这样不仅降低了工业用地成本,也建立了统一的工业用地供给市场。

裕廊集团作为具有政府机构性质的国营开发公司代表,不仅拥有法律赋予的相关土地开发权利,还是独立核算和自负盈亏的企业。以裕廊集团为例,可以概括出新加坡工业用地的如下特征。首先政府高度垄断工业用地,仅裕廊集团就拥有全国80%的工业用地,统一进行高质量的土地开发和基础设施建设,提供熟地和标准厂房[3]。其次工业用地的供给主要采用租赁方式,按照企业的条件确定租赁期限,一般为30年,以保障投资者的基本权益和产业升级。租赁一般以厂房为主,厂房形式多样,新建厂房有10层以上,土地集约利用程度很高。再次工业用地的供应量及价格标准主要受多方面影响。主要由裕廊集团经过细致调查分析后决定,市场供需、企业的承受力和政府政策协调也是重要的因素,政府根据每年的经济发展形势和土地供应状况,设置优惠政策和限制政策,从而保证了土地价格的稳定。

这种工业用地年租制政策,不仅防止土地投机性需求,促进了土地集约利用,而且可以减轻承租人的负担,降低工业用地土地成本,加强了招商引资的吸引力和资金流动、配置的灵活性,还可以充分考虑到土地市场状况和价格变动因素,防止国有资产流失,使国家的土地资产增值收益逐年增加。

1.4 交通用地:可持续发展的绿色交通

随着经济的发展,新加坡城市建设开始向外扩张,人口、车辆、出行时间和人次都逐渐增加,在有限的土地上,建立高效和可持续发展的交通系统对于提升生活质量、保护生态环境和促进经济发展都有着至关重要的作用。建立高效的交通系统,需要协调好与土地使用、城市规划和其他许多社会经济因素的相互关系。新加坡以其健全高效的道路交通网络,合理的交通管理与协调战略,前瞻性的土地使用与城市扩展政策,发达的智能交通系统,在集约利用交通用地中成功的实现了可持续发展的绿色交通。

新加坡的交通规划首先由都市重建局对指定规划的区域进行总体设计,然后陆路交通管理局通过数学模型和大型仿真软件对未来交通状况进行模拟、评估和测试,用于确定交通用地是否合理、交通容量是否可行,并将信息反馈给都市重建局,重新修改和完善总体设计,从而充分提高土地使用率,减少路网建设的盲目性和冗余度。

实现可持续发展的高效便捷的绿色交通,建立以公共交通为导向的都市综合交通体系是解决机动化和集约交通用地的内在要求。新加坡建立了完整有效的综合交通系统,包括普通道路、城市快速路、地铁系统、轻轨系统等。迄今新加坡已建成总长3000km,以城市快速路为主干、普通道路为支线的道路交通路网系统[4]。同时通过使用先进的智能交通系统使道路交通网络的效率得到进一步的优化。

由于经济的发展,必然引发私人汽车消费的增加。实现都市可持续发展的基本手段是控制交通需求,即限制私人拥有小汽车的数量。新加坡政府通过一系列的政府行为和政策手段来调控交通需求和实现平衡发展,如通过车辆配额系统增加用户购车固定成本,同时通过道路收费系统增加使用车辆和道路的动态成本,从而使交通需求得到了有效管制。

2 新加坡城市土地集约利用案例研究与分析

2.1 案例介绍

新加坡最早兴建的两个新镇是女皇镇和大巴窑新镇,拥有20万人口的大巴窑新镇建立于1965年,位于新加坡中部偏南,面积422ha。大巴窑组屋区原是一片建有零散棚户的沼泽地带(如图1),1997年经政府建设完工后获得联合国的新镇建设奖(如图2)。拥有37342套住房和配套的商业、社会、娱乐休闲设施,还包括商业园区、工业园区和感官公园。2007年11月温家宝总理来到该社区进行考察和学习,并对大巴窑社区建设和组屋政策大加赞赏。

大巴窑新镇由新加坡政府建屋发展局设计、建设、拥有和经营。周围有地铁、轻轨、城市高速等与市中心紧密相连,形成紧凑合理的城市空间结构。大巴窑新镇在建设过程中,精心布置住宅用地和社区活动空间,集约设计商业金融区,合理安排工业用地于新镇周边,优化交通设施和道路网络,形成了集居住交流、商业购物、文化行政、休闲娱乐、酒店办公、高新工业为一体的多功能综合新镇。大巴窑新镇经过持续翻新改造后,成为了展示新加坡住房新政、文化交流和土地集约利用与可持续发展的窗口(如图3)。

2.2 案例分析

(1)居住用地。

大巴窑新镇的居住用地总面积181公顷,占总面积的42.9%,均匀分布于大巴窑新镇。因新加坡良好的日照条件,住宅一般容积率都在2.8～3.5 (密度约150～250户/ha),住宅区普遍采用10～25层为主的高层住宅楼。由于人口规模的增加,在大巴窑新镇持续翻新重建后,在新镇中心周围新建了许多30～40层的点式住宅。大巴窑新镇大约有400栋住宅楼,共计37342套住房。其中公共组屋占98%,1居室1746套,2居室4095套,3居室17719套,4居室7346套,5居室4708套,其它公共组屋1026套,私人住房共有702套仅占2%。一般面积70到110m2不等,人均住宅面积约21m2。这种高层、高密度的居住用地建设,作为国家珍惜土地资源利用的重要策略,不仅有效的解决了居住问题,而且为居民创造了良好的居住环境。

大巴窑新镇的住宅楼,以条状转折板楼为主,结合地形和具体环境特征灵活布局,既有流线型空间,也有较为静态的矩形院落式空间。形成疏密有致、多元有序的住宅区外部环境,既充分利用了土地面积,又张弛有度、空间富于变化而不会使居民感到过于拥挤。建筑立面红白相间的均质化肌理富有东方韵味和现代感;错落有致的中高层建筑,丰富了立体空间形态和屋顶天际轮廓线,同时也增强了住宅楼的景观面和视野。大巴窑新镇住宅区不仅空间集约、景观优美,而且非常注重舒适宜人的环境品质的营造。位于大巴窑中路的Central Horizon建设有再生循环性能及社区意义的空中花园,并于2007年获得政府“空中绿意奖”。这个横跨第79A座至第79E座组屋的中层空中花园,面积约1600m2,相当于14个四房式单位[6]。花园里设有一条长240m的跑道及各种休闲设施如瞭望台、长凳等,让居民在绿意盎然中健身和歇息。空中花园不仅能够降低室内温度,完工后每年还能节省5%～10%的能耗。住宅楼底层架空作为公共场所,不仅为老人交流、儿童玩耍提供了场所,也增加了地面层空间的丰富性和视觉上的通透性。

(2)商业用地。

大巴窑新镇的商业用地面积31ha,占总用地面积的7.3%。商业用地的总体布局是按照新镇规划的“三级结构”,即新镇、小区、邻里等级体系来安排的。第一级为新镇层次,大约15万到30万人,由8到12个小区构成,用地5～10 km2。在新镇中心安排有服务全镇的大型商业区,服务半径1.3～1.5 km,包括写字楼、商场、邮局、银行、商业街、超市、餐饮、娱乐等大型配套设施,并且与地铁站与公交换乘站和主干道紧密相连。第二级是小区中心,大约1.5万～2万人,由8到10个邻里约4000到6000户组成,用地约50～100 ha[7]。设置有小区级基层商业中心,服务半径400m,一般是土地功能混合的商住一体化,包括日用百货、农贸市场、咖啡店、小吃店、电器店和文具店等,并尽量结合地铁和公交站点布局。。这些商业用地的面积、服务和规模受区位、交通、等级和需求的严格控制。

新镇的商业用地是按照集约利用土地和土地功能混合的目标设置的。一般的商业大楼都是多种商业公司和服务混合集聚,集文化行政、商业办公、休闲娱乐、购物消费和居住交流为一体。位置一般设置在公交站点旁和地铁站、主干道附近,便于出行和减少拥挤。例如大巴窑车站位于市郊,它将办公、商业和地铁车站综合集成开发,整个综合体有约1.7万m2的零售商业空间,提供了银行、餐饮、超市等服务,新加坡建屋发展局的总部正座落于此。另外该区域还设有一些教育、家政服务、个人健康护理等机构和休闲娱乐设施。这种“工作-生活-娱乐”一体化的生活方式,不仅方便生活而且解决了中心区土地稀缺的问题。此外,一些遵照规定住家办公的商业公司和小型公司,也大大节约了办公场所。

(3)工业用地。

大巴窑新镇不单是一个以居住为主的城镇,还配置有一定比例的商业用地和工业用地,提供就近就业,缓解通往市中心、市工业区的交通压力,兼顾可持续发展。大巴窑新镇工业用地占地面积34ha,占总面积的8.1%。大巴窑新镇工业园主要分布于新镇的东边,北临布莱德公路,东靠城市中心高速公路,西以大巴窑8号公路线为界,南止于大巴窑高尔夫球场。其中北部为著名的康福德高工程私人有限公司、新加坡捷运公司、陈唱汽车控股有限公司、商意美汽车集团(速霸陆)、布莱德高科和私人重型运输工业园等,南部为规划整齐的大巴窑工业园。工业区厂房规模、建筑面积和容积率都有严格要求,以集约节约利用土地,不能破坏周围环境,位于捷运公司南部的圣吉加冷河受到严格保护。同时工业园区的绿化率也有严格控制,一般为30%～40%。

大巴窑工业园规划整齐、每一栋建筑都进行了编号,厂房规模相当,楼层为5～10层,容积率较高。周围配套的基础设施和道路完善便捷,而且工业园内预留有熟地、可根据未来发展需要进行新的开发和厂房建设,土地集约利用程度较高。这种在新镇周边配备一定规模的工业用地模式,不仅有利于降低工业用地成本,优势企业集聚发展、互相合作,提高用地的经济效率和发展新镇经济,同时也能够给新镇居民提供就近就业、减少通勤时间和缓解通往市工业区的交通压力。严格的工业用地环保规定和绿化要求也创造了一定的生态效益,满足了可持续发展的要求。

(4)交通设施和道路网络。

大巴窑新镇的交通设施和道路网络布局吸收了屈普、大卫等道路严格分级、合理分布的西方规划理论,并在实践中结合新镇实际情况创新发展。该镇交通设施用地9ha,道路网络用地7.5ha,共占总面积的20%。交通作为城市发展的动脉,如何在土地约束下合理高效建设有着至关重要的意义,大巴窑新镇的交通设施和道路网络建设可以作为城市交通规划的标杆之作。

大巴窑新镇南边和东边紧靠城市快速道路,北边为布莱德次快速道路,西边为汤姆森次级快速道路,提供大流量高速度交通,布局于新镇四周,使新镇边界清晰,不穿过新镇以保持新镇的安静和完整性。新镇有九条主干道,呈蛛网状,合理布局于新镇内和社区外围,也连接工业园、商业区、森林和公园,两端与新镇边缘的快速路相连。公交车换乘站均匀分布于主干道上。主干道与社区内次干道相连,层层分级分工服务于土地使用。在快速道路、次级快速道路、主干道和地方道路之间的节点由大型立交桥、十字形和丁字形依次转接。另外地铁线路南北方向穿过大巴窑新镇中心、虽然穿过新镇中心,但是与周围的环境融合为一体,交通和土地使用充分契合。新镇交通设施和道路网络周围都配备有高大的乔木树和热带植物,路网和绿化带、绿化雕塑交相呼应,形成绿色的流动风景。公路绿化不仅稳固路基、保护路面、美化路容、诱导交通、舒适行旅,还能保护环境,防治污染,维持生态平衡。合理的交通设施和道路网络布局,不仅有效的节约了土地和能源,方便居民出行,还实现了可持续发展的绿色交通。

(5)公共场所和其它设施。

每个新镇都具有相对独立的土地使用功能,根据人口指标、土地面积、市场需求、环境品质和公共利益来计算、推导和调整居住、商业、工业、交通、公共场所和基础设施的比例和用地规模。融合社会、政治、经济、文化和城市地理等因素来安排合理的公共场所和基础设施,以满足国民生活质量品质要求。大巴窑新镇安排有小学9所,初级中级学院5所,占地面积37ha,占总面积8.8%。教堂9所占地面积26 ha,占总面积6.2%。城市感官公园1所和邻里公园4所,占地面积9 ha。游泳馆、体育中心和体育馆各一所,社区俱乐部4所和乐龄中心3所,这些体育与娱乐中心共占地11 ha。图书馆和综合诊所等公用事业占地2 ha,排水网管占地6 ha。这些基础设施和其他设施共同服务于大巴窑新镇的居民,使新镇城市生活更加美好。

新镇的邻里中心是提供居民交流的主要公共空间,包括有盖走廊、休憩桌椅、凉亭、儿童游戏场所、空中花园等,这些公共空间服务于周围就近的几百户居民,为居民的社交、儿童游乐和健身提供了最佳的场所,提升了居住品质,同时也增强了归宿感。每个新镇配备有一定比例的教堂、社区俱乐部、公共图书馆、公园和体育娱乐场所,满足了不同居民的兴趣爱好和生活需要,为人们提供了舒适的生活环境和理想的城市家园。

3 新加坡城市土地集约利用对我国启示

3.1 合理供给和利用住宅用地,促进房地产市场健康发展

1998-2009年,我国在土地供应总量相对不足的情况下,房地产开发投资年均增长约20%,商品房施工面积年均增长约18%,总体保持了较大幅度的持续增加,各年份开发投资增速均高于全社会固定资产投资增速[8]。在土地供应不足的情况下而商品房建设总量持续增加,主要是因为容积率增加和不断消化存量土地。但是来自土地增量市场供给的压力,不可避免的提高了地价和房价上涨的预期。然而住房问题关系到国计民生,只有合理加大住宅用地的供应,使土地供应更有力地参与房地产市场调控,才能抑制“高烧”房地产业和不断攀升的房价。另外在供地计划中,要加大对保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房的建设比例,出台遏制投机的政策和措施,使住宅市场价格得到平抑,房地产市场更加健康发展。

在住宅区规划布局,容积率、建筑高度等指标设定,公共空间的设计等方面,应该学习借鉴新加坡的先进经验,同时结合中国国情,制定合理的住房建设规划。首先居住区应该具有规模合理、层次分明的层级体系,只有一定规模的住宅区才能够配备相对完整的商业、文化娱乐、教育、基础设施等公共设施,形成“群聚效应”。住宅区层次分明、结构清晰才能保证配套设施的规模,以免引起交通设置混乱。其次应该合理提高住宅用地的容积率、建筑高度和使用效率,国内部分开发商对于建设别墅和面积超大住房趋之若鹜,很多小区和保障性住房,为了节省电梯费用,大部分都建设呆板的6层楼住宅,即使是多层住宅容积率也仅有1.0到1.5,这样严重浪费了住宅用地,不利于节约集约利用。对于长远和整体来说,应该适当增加容积率、以小高层为主,减少别墅和面积超大房屋建设,对其加征房产税,以节约土地资源、提高公共设施使用率。再次应该加强住宅配套设施、丰富公共空间,提高房地产开发质量和人居环境的美好。

3.2 优化配置商业用地,促进城市生活更加美好

商业用地是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所,其中包括商店、库房、饮食业、服务业等。城市商业用地的使用状况直接关系到第三产业主导功能和贸易中心作用的发挥。由于我国过去长期实行无偿使用城市土地制度,而且重工业、轻流通,加上一些历史和现实原因,导致城市商业用地处于非优化配置状态。突出表现为商业用地区位布局不合理、用地职能配置与商业中心等级不协调、商业用地比重过小,严重制约了城市第三产业主导功能和贸易中心作用的发挥。为了促进城市经济效益的提高、给人民生活带来便利,使城市生活更加美好。可以借鉴新加坡的成功经验,从以下几个方面优化配置商业用地。

首先合理加大商业用地比重。通过转换城市土地使用功能,促使工业退出城市中心区,增加商业用地的数量。运用西方规划界“混合使用”土地功能理念,在地铁站点和居民区设置设置一定比例的商业用地,以减少居民通勤时间。鼓励商业点呈立体型发展,开辟地下商业街,一些临街住房可设计商住两用店屋。加大商业区和商业园建设,真正发挥城市第三产业主导功能。其次优化商业用地区位配置。由于我国长期的无偿用地,导致城市商业区只有向心力没有离心力,商业配置落后于新区建设,导致商业网发展失衡。城市中心的黄金地段不少被工厂和住宅楼占据,应该让位出来重点发展商业以实现高效益。另外根据城市新区建设和人口分布,依据市级中心商业区、区级中心商业区和居住级商业网点按等级有差别合理配置商业用地,分散过于集中的城市商业网点。再次由于历史习惯和规划欠缺,很多低效益和服务档次低的商业职能占据着重要的商业点,应该促进商业企业调整用地职能,以适应于商业中心的等级,以发挥商业用地的区位效益。

3.3 推进和创新工业用地招、拍、挂出让制度

目前我国正处于城市化和工业化快速发展的关键时期,经济和社会发展需要大量的建设用地,但是能够转化为建设用地的数量十分有限,进一步加剧了建设用地供需矛盾。虽然我国土地市场不断完善,市场机制在土地资源配置中的作用不断增强。但是各地政府为招商引资竞相采取低价甚至无偿协议出让工业用地等原因,导致工业用地配置市场化程度偏低,工业用地粗放利用,闲置浪费严重。2006年国土资源部出台《推进工业用地招标拍卖挂牌出让若干意见》以及2007年正式实施的《全国工业用地出让最低标准》,通过推行工业用地招拍挂出让制度,引入市场竞争机制,以促进土地资源的节约、集约利用。工业用地实行招拍挂出让,有利于落实政府产业规划,遏制企业土地投机行为;显化工业用地土地价值,防止国有资产流失;提高土地出让透明度,规避腐败环节。同时能够引导土地资源合理布局和利用,缓解建设用地供需矛盾,是保障经济社会发展合理用地需求的根本出路和必然选择。

然而推行工业用地招、拍、挂出让制度,必然会大幅度提升工业用地价格,过高的地价显然会对各地招商引资产生一定的冲击。如何在提高工业用地市场化配置下,又不抑制招商引资的发展,而同时兼顾工业用地集约利用。借鉴新加坡的成功经验,考虑到我国工业用地出让的实际情况,继续推进工业用地招、拍、挂出让制度,同时创新发展工业用地年租制是符合现实政策的。但是单纯的土地年租制因产权问题难于界定而问题较多,学习新加坡模式,采用以工业厂房及相关设施出租为主体的年租制模式,由政府组建工业用地开发机构,按照规划要求,进行市场化运作来开发厂房和配套设施,以年租制形式向市场供应。

3.4 合理规划交通用地,实现城市可持续发展

交通是一个城市的动脉,城市交通用地的高效利用,直接关系到城市的可持续发展。随着经济的发展,城市改建和扩张加剧,城市道路建设越来越多,规格也越来越高,但是交通却更加拥堵,据统计,全国每年因交通拥堵造成的损失是1700亿元。有些道路、机场、火车站、客运站、码头和立交桥,还没有建成就已经落后于经济社会发展的需要。然而盲目扩大交通用地并不能真正解决交通拥堵的难题,只有提高交通用地的效率才是节约城市用地和可持续发展的根本出路。

首先要按照未来城市发展、人口和车流量来预测和规划总体交通布局,然后通过数学模型和大型仿真软件对未来交通状况进行模拟、评估和测试,对交通用地量、交通基础设施结构比例、交通体系进行改进。其次要建立以公共交通为导向的完整的交通体系,包括城市快速车道、城市普通车道、地铁、轻轨等。道路严格分级、合理布局,将地铁布局于城市中轴线,快速道路布局于城市外围。加大创新土地集约的空间立体交通用地模式,公交车、机动车和私家车各行其道可节约用地、避免拥堵、减少污染、节约通勤时间。再次应该建立车辆配额系统和智能化交通管理系统,中国人口众多,随着收入的提高,私人汽车逐渐增多,唯有通过限制车辆的年增长率和增加机动车拥有者的负担来控制车辆数量的增加,使人们更多的选择公交系统。在车辆进入拥挤地区时,通过电子收费系统自动额外收费,通过抬高出行成本来遏制私人小汽车出行,以达到减少交通流量的目的。

4 结语

“它山之石,可以攻玉”,目前中国正面临着高速城市化和工业化发展的机遇与挑战,土地利用也从无序向有序前进,土地集约利用和潜力挖潜的研究与实践也在大力开展中。新加坡结合先进理念与国情,探索出了一套高效率、高密度和高品质的土地集约的可持续发展道路。近年来,中国也向新加坡学习和实践,例如新加坡苏州工业园、中新天津生态城等。中国的土地利用与发展和新加坡有很多相似之处,新加坡的很多核心理念和实践是值得推广和学习的。

[1] 俞永学.新加坡的住房政策及其对中国的其实[D].上海:上海交通大学,2008.

[2] 顾翠红.新加坡适应知识经济的土地利用形式管理和控制[J].现代城市研究,2006,(6):83-88.

[3] 陈立定.新加坡工业用地政策对我国工业用地年租制的启示[J].浙江树人大学学报,2007,(6):54-57.

[4] 李德宏,聂宇.用绿色交通建设可持续发展的现代化都市-新加坡模式的启示[EB/OL]http://www.examda.com/gljl/74/ 20080422/092824854.html,2008-04.

[5] 加拿大家园网.新老照片集:图解新加坡的过去与现在[EB/ OL].http://www.canadameet.com/news/china/2009/1225/ 4430.html,2009-12.

[6] 蔡永伟.大巴窑这座组屋获“空中绿意奖”[EB/OL].http://singaporepr imedistrict.com/blog-chinese/2009/11/page/2/,2009-10.

[7] 王茂林.新加坡新镇规划及其启示[J].城市规划,2009,(8):43-51.

[8] 中国证券网.近年房地产开发住宅用地供给增长相对不足[EB/OL].http://www.gf.com.cn/commons/infoList.jsp?docId=367708,2010-04.

Intensive Urban Land Use in Singapore and Revelation

L I Kong-qing,CHEN Yin-rong

(College ofLandManagement,HuazhongAgriculturalUniversity,Wuhan,Hubei,China 430070)

W ith the process of urbanization speeding up in china,intensive urban land use has become a significant subject need to be solved.As a typical rapid develop citywith more people and less land,Singapore achieved effective and intensive land use and sustainable developmentwith the fundamentalof intensive urban land use and successfulpractice.This papermainly introduce the basic policies and measures for intensive urban land use including residential land,commercial land,industrial land and traffic land in Singapore,then analysis the practical experience of Toa Payoh new town combinedwith the fundamental.Finally,it discusses the revelation for our countryof the intensive land use in Singapore.Themain purpose of thispaper is to provide foundation and reference value for the intensive urban land use of our country.

Singapore;intensive land use;Toa Payoh;sustainable development

TU984

C

1009-3842(2010)04-0081-07

2010-09-07

国家社会科学基金——城市土地集约利用潜力挖潜分析与政策研究(09BZZ024);湖北省教育厅人文社科基金——城市土地集约利用潜力评价与对策研究(2007D130)

黎孔清(1985-),女,湖北宜昌人,博士,研究方向为土地资源管理与土地行政管理,E-mail:ivylikongqing@163.com