吴木銮

这三四年，中国民众对房地产市场的关注与日俱增。中央层面出台的国字头文件如“国六条”、“国九条”等已不鲜见。但是，楼市2009年短暂的下跌外，一直处于上升态势，弱势群体有不少怨言。《蜗居》电视剧就反映了这种现状。

为了回应民众的需求。最近，国务院出台了“国四条”，中央意图通过土地、金融及税收等手段来遏制楼价升势过急。此后，财政部、国土资源部、人民银行、监察部、审计署等联合发文，要求加强政府土地收支的管理，其中最有杀伤力的条款就是，开发商拿地首次付款比例不能低于全部土地出让价款的一半，分期缴纳全部款项的期限上不得超过1年，特殊项目可以在2年内付清。

通知下发不足一周的时间内，上海和广州地王相继出现。资金实力越来越雄厚的开发商之间，完全可能通过联合的方式来增强付款能力，因此，所谓首付款比例提高仅仅可能增加地产商的垄断格式，对房地产调控的力度不大。

2009年12月23日，“中国建筑”子公司“中建地产”。以37.2亿人民币的价格买到上海新江湾城C6的住宅用地。当时起拍价是17亿元。拍卖的溢价高达119％。无独有偶，富力、碧桂园、雅居乐联手以255亿元人民购得广州亚运城项目。这块土地及地上建筑物的拍卖底价是165亿元，拍卖溢价幅度是55％。在内地的房地产市场中，一个地王产生往往意味着整个城市的房地产市场价格更上一层楼。10000元／平方米的房价现在在内地的城市已不少见。但月入万元的家庭却在人口中占有极少的比例。

对内地楼市价格的未来走向，仁者见仁，智者见智。不过，倒是有不少不正常的事情。比如深圳部分地区的楼价已经与香港相差不远。与此同时，深圳市民的平均收入与香港相距甚远。最近《福布斯》发布了亚洲租金最贵的城市，北京和上海的排名在第3和第5位。而按购买力平价进行计算，香港的人均年收入是北京和上海的7倍有余。但是，三地高档房子的租金却相差不大。也是《福布斯》发布的全球7大金融泡沫，中国的房地产市场排行在第2位。

从房价上涨来看。经济向上的预期是驱动力之一。中国的生产力在持续上升，而相应的人均收入也在上涨。因此，许多开发商比较有信心：即使是房地产市场正在调整中。大体上只会体现在成交量上，而房价总体上不会大幅下跌。如果人们的收入继续上升，购房欲望也会随之回升，这样房价可以再度上升。这种预期在这几年也被证明是正确的。在深圳等地，虽然房价曾有短暂的下降，但是2009年的上涨远超过下降的幅度。

香港也曾经出现类似的情况。在上世纪六十年代，香港的商人争先恐后地投资于房地产市场。原因就在于当时的香港经济前景非常好。所以许多开发商的思路就是，既然后市很好，为何不多做些超前投资?因此，房地产市场价格上升也很快。不过，香港的房地产市场遇到了七十年代石油危机，很多公司因此倒闭，楼市价格也掉头向下。

不过，今天来看，香港的社会主要矛盾仍然是房地产市场。香港与新加坡等地一样，政府比较明智的做法就是引入了公共房屋制度。一半人口居住在公屋或者居屋中，香港关于房地产市场的矛盾就局限于收入较好的人群中。而这些人群既然有一定的经济基础，发动大规模的社会问题就不大可能。

中国从2003年开始推行廉租房制度，之后，中央更是要求地方政府将土地出让金中的一成用于廉租房建设。但是，廉租房的建设的速度只是“蜗牛”级。截至2006年底，累计总共只有54.7万户家庭取得廉租住房。而中国有3.7亿左右家庭。一些城市将土地出让金的5％投人廉租房却已上到媒体的头条，作为正面典型报道。

我国的公共房屋之所以进展缓慢，原因在于土地财政，也就是地方政府的收入很大程度上靠卖地来维持。而这些收入对地方政府来说极其重要，不仅可以改善当地的基础设施，还可以提高当地的医疗投入和教育投入等等。甚至还可能支援地方政府的各项娱乐开支。

在短期内，土地财政的格局很难改变。因此。有效的房地产调控就直着力于消除一些房地产市场调控相反的政策。这方面的政策有不少。笔者仅举几例。

金融危机下的刺激经济政策就是其一。在刺激经济中，许多可能导致房地产过热的政策在短时间内集中出台，对国内主要城市房地产价格上涨起负面作用。2009年全国9万亿元新增银行贷款中，约有1／6流到房地产市场。而目前11个月进入房产市场的信贷金额达高达1.6万亿元，比去年的同期增加达60％。

此外，近年来为了解决农村问题，我国提出了城镇化建设。城镇化建设有一箭多雕的功能。其中之一就是拉动内需。城市居民的消费水平比农村高出许多，因此，只要能将农民转为城镇人口，内需的拉动就显得轻松许多。问题是。把农民变成城市人就会制造大量的住房需要，城市房地产价格自然就降下来。

再次，城乡差距在近年来不断拉大，对城市的房地产市场也产生了向上推动力。虽然近年来我国的惠农政策不少，事实上城市的各项投入仍然远远高于农村，而城市居民与农民之间的收入差距也在不断地扩大。城市生活的诱惑对农村来说是巨大的，这一切在《蜗居》电视剧中表现得淋漓尽致。因此，许多农民和进城的新一代年青人共同筹款购买城市住房。这些也会加大了城市房地产市场的压力。

在这种背景下，大量的热钱、闲钱流入房地产市场。虽然一些新建社区十室九空，房地产价格仍然持续上升。近期的“国四条”强调打击投机性购房，但是数亿人口的实际购房需要让投机和投资均可找到光明前景。因此，若要有效调控房市，需要打组合拳。若我国的房地产价格也与日本等地相似，长远来说会损害实体经济的竞争力。一国的竞争力不应该体现在房地产市场的繁荣上。最现实的办法就是专门成立一个高规模的房地产调控小组，梳理各项政策，向中央提出政策存废立的建议。