蔡宗琦

对于2010年的楼市政策走向，各方预测纷纭，但房价、土地，以及物业税，仍是大部分人关注的焦点。

国务院常务会议明确提出“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”给2010年的房地产政策带来不小的想像空间。

2009年12月14日，国务院召开常务会议研究房地产业发展。15日，新闻一经发布，“遏制房价”成为社会各界广泛关注的焦点。许多人看到了“抑制”和“遏制”的变化，惊呼“山雨欲来风满楼”，然而来年的房价走势仍是迷雾重重。

通房价是“重话”还是“重拳”

遏房价究竟是一句重话，还是一记重拳?究竟是一场雷声大雨点小的“楼市惊梦”，还是一场改天换日的“楼市惊变”?确实需要冷静思考。残酷的现状是，楼市是真的打也打不得、捧也捧不得。

在部署2010年工作时，国务院常务会的指导“原则”非常明确，“稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度”。透过四条“原则”，我们可以清楚地把握国务院常务会最关键、最核心的内容。这里不妨一一解读：

“稳定完善政策”，这是“大稳小调”的意思，后文的表述也相当明确，“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时。加快保障性住房建设”。预计2010年金融货币政策将不会有太大变化。最可能的变化是稍稍收紧信贷，并对多套购房采取差别化的利率。而且这些小的调整将随着房地产市场的变化而变化。如果市场继续升温，可能调节的力度大一些；如果市场迅速回冷，这些政策也会作反向调节。中央高层需要的是稳定的、持续发展的房市，这一点不用怀疑。

“增加有效供给”，就是用市场手段调节供求关系，加大普通商品房、保障房和小套型住房的供应量。通过加大供应量，稳定市场预期，这是市场经济的通行手段，也是这一次国务院高层的理性选择。

“加强市场监管”，这是常规工作，也是中国体制下一直无法做到位的工作。真正引起房价上涨过快的，其实是市场监管的不力。针对中国人传统的“买涨不买跌的心理”，开发商们绞尽脑汁地想出歪点子，不停制造控销、脱销、涨价、卖楼花的氛围。

“完善相关制度”，就是完善土地招拍挂和商品房预售等制度。理顺的是地方政府和开发商的关系，这是一个牢不可破的利益裙带关系，也是房地产价格过快升温的关键。

综合上述分析，作为中央经济工作会议避而不谈的话题，此番国务院常务会的举措，多“吓阻”意味，除收缩信贷外，并无实质性措施。但是。“重话”如果无法奏效，“重拳”应该是迟早的事。地方政府和开发商们需要理性应对，节制欲望，适可而止，尽量寻找一个“政府可度日、开发商可营利、老百姓可接受”的平衡点。土地招拍挂制度面临调整

中国房地产研究会副会长顾云昌认为。调控房地产市场需要旺“实火”控“虚火”，加大有效供应以抑制投机。这可以从两方面人手，一是千方百计地加大商品住宅，特别是普通住宅的供应量；二是增加新增土地供应量，加大土地储备。

在土地问题上需要针对已经批出去的土地加大盘活力度，对违规囤地要更加严格执法，“这个问题是我们过去的短板，每块土地后面都有一个故事，所以要下大力气，把囤地和反腐败结合在一起”。顾云昌说。

此外，应关注已经批出去的土地怎么使用。顾云昌介绍，2009年前三季度，我国共出售5.7万公顷土地，但落入开发商手中的刚超过2万公顷，3／5的土地都不是开发商购买的。“那3／5土地哪儿去了?政府机构买地了?个人也买地了?”顾云昌表示，这意味着一手土地的供应不仅仅需要监管企业囤地，还应该关注政府和个人的囤地行为。

而土地招拍挂制度更是被不少人认为是推高地价的重要原因，这一制度将面临调整。目前国家明确提出要提高土地供应和使用效率，完善土地招拍挂等制度。作为土地交易制度改革的试点，2009年12月16日，北京市通过“价高者得”的方式招标出让土地，并公布最终的投标结果。

物业税能否千呼万唤始出来

不少专家预测物业税有望在2010年再次提上议事日程。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就认为，针对大户型、高档房的物业税有可能加快推出，极有可能在部分城市试点实转。而从投资者预期来看，焦点房地产网进行的网络调查显示，针对未来国务院是否会继营业税收紧后再次出台旁地产收紧政策，38％的投资者认为税费收紧等政策推出不可避免；58％的投资者认为房价高企，真正遏制房价还需出台组合拳。

而从税费角度来看，顾云昌认为要千方百计增加房屋供应量，就必须盘活二手房市场，搞活租赁房市场。日前房地产营业税优惠政策已经确定如期停止，对此顾云昌预测，2010年税费优惠政策结束以后，二手房市场将会有一个大幅度的下滑，因此“希望在加大有效供给和抑制股初需求之间，政策根据市场变化作出的调整应该平和一点”。

顾云昌认为，接下来各地将会根据中央精神出台调控细则，由于各地方楼市的基本面情况千差万别，各地的调控措施可能会有所不同。

此外，有专家预测，对外资购房政策可能会重新紧缩，转售房屋的税费也可能会从严征收。

由于房地产政策基调已定——在保持政策连续性和稳定性的同时遏制部分城市房价过快上涨，预计政策立即大变脸的概率并不高，政策有望走出“前松后紧”的态势。