李春霞

[关键词]涉农问题;相关公证

服务“三农”是公证法律服务的重点。在为“三农”服务中,涉及农村集体性质土地上的房屋、农民承包的土地等法律行为和法律事实的发生而引起的相关问题很多,也是风险较大的一项公证。笔者就这一公证问题提出以下观点,仅供参考。

一、涉及农村土地的公证

涉及土地的公证问题很多,要结合具体情况认真分析,慎重予以办理。

(一)涉及承包收益的公证

涉及承包收益的公证大多是遗嘱、继承、赠与、遗赠抚养协议等公证。无论以何种方式取得承包经营权的,承包人承包经营取得的收益均是一种财产权利。承包人可以根据自己的意愿处理。因而无论是申请办理哪一项公证,均可按法律的相关规定予以办理。

(二)涉及土地承包经营权的公证

以其他方式承包:

根据《农村土地承包法》的规定,如果承包人是通过招标、拍卖、公开协商的方式取得农村土地承包经营权的,当事人申请办理公证,可按法律的相关规定予以办理。

以家庭方式承包:

1.涉及经营权流转的,经家庭全体承包人的同意可以流转;2.涉及遗嘱、继承、赠与、遗赠抚养协议的,《农村土地承包法》没有明确具体规定承包人是否可以处理属于自己的那部分经营权,所以涉及这部分土地承包经营权有两种不同意见。第一种意见:根据法无明文规定即可行的原则,承包人可以处置土地承包经营权,继承人也当然享有继承的权利;第二种意见:由于承包是以家庭为单位的,农户家庭内部某一个人或几个人死亡时不发生继承问题,而承包户的成员均死亡时,土地承包权终止。笔者同意第二种意见。家庭承包是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位,它强调的是福利性和生活保障性,如果一般的家庭承包经营权可以继承,则非本集体经济组织的继承人也可以依据继承权取得承包权,这对集体经济组织其他成员的权益会造成损害,也是不利于生产的,更是有悖于《農村土地承包法》的宗旨。所以涉及以家庭方式承包经营的,无论申办何种公证均应予以慎重。

笔者认为:在家庭土地承包经营中,如果家庭成员中的一人或几个人死亡时,承包经营权不发生继承,承包地由家庭其他成员继续承包,这里的家庭成员不是死亡人的继承人或是一起生活的人,也不是户口在一起的成员,而应是按当地农业部门颁发给家庭承包户的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》上的承包人。只有这些承包人才有权利继续承包。而当家庭承包成员中的最后一位承包人死亡时,承包经营权终止,由发包方收回承包地。所以此类公证不宜办理。

二、涉及农村房屋的公证

(一)村民宅基地不得办理买卖公证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定,农村集体性质的宅基地不得单独买卖,因此不得办理公证。

(二)农村集体土地上的房屋流转。根据《房屋登记办法》第八十六条“申请村民住房所有权转移登记的,应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”,“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,应当不予办理”的要求。1.本村村民之间经村民委员会同意,可以办理房屋所有权转移登记及公证。2.非本村村民的,要严格按照法律规定审查是否属于法律、法规的特殊规定,才能决定是否可以流转。

(三)农村集体土地上的房屋继承、遗嘱、赠与、遗赠抚养协议。房屋是公民死亡时遗留的个人合法财产,根据《继承法》的有关规定。1.继承人(受赠人)是本村村民,可以办理公证。2.继承人(受赠人)非本村村民的,法律没有明确规定,争议较大。第一种意见认为非本村村民不得继承村民房屋,理由是农村房屋的集体土地不得卖给非本村村民;第二种意见认为非本村村民可以继承本村村民房屋,但必须经村委会同意,因为土地是集体所有的;笔者认为继承人(受赠人)可以是非本村村民,理由是继承是法律事实,不以人们的意见为转移,继承人的确定,是根据继承法的规定,是在产权人死亡时确定的,如不允许本村村民继承,就剥夺了继承人的权利,所以继承人可以是本村村民,也可以是非本村村民。但公证时应告知,非本村村民继承农村集体房屋的,继承时实际上只继承了房屋的财产权利,不继承宅基地使用权。3.当事人结婚或离婚时,婚姻一方当事人将农村集体性质土地上的房屋及土地使用权通过《夫妻财产约定书》或《离婚协议书》转移给另一方或子女的,考虑土地性质为集体所有的因素,该《约定书》或《协议书》,须经村委会同意后方可办理公证。4.同一户的家庭成员之间因分家析产而引起的公证,应当给予办理,以承担赡养义务为条件将农村集体性质土地上的房屋给非本村村民(子女)的,也应当经村民委员会同意后,方可办理公证手续。

三、涉农公证应注意的问题

(一)涉及妇女权利的应注意保护

结婚后户口没有迁出的妇女的土地承包经营权应予以保护,农村房屋继承时需注意不要遗漏嫁出去的女儿。

(二)以土地承包经营权抵押或抵债的不予办理

涉及农村土地承包经营权抵押或抵偿债务的不予办理。要注意当事人不在合同中写明是以地抵债而是以其他的方式变相抵债,也需在审查时予以注意。

(三)夫妻结婚、离婚的要注意承包经营权的分离

根据《农村土地承包法》的规定,妇女结婚或离婚,一方户口迁往外地而新迁入地没有取得承包经营权的,原居住地不能取消原承包经营权。但在实际中,一些农村妇女结婚或离婚后原户口所在地的集体经济组织不管该妇女在新的户口迁入地有没有分到土地承包经营权,均以户口已迁出为由,剥夺了已迁出妇女的土地承包经营权。这是我们在办证时应注意到的问题。

以上是笔者在实际工作中总结的一点心得,望各位同人予以指教。□

(编辑/永安)