毛伟伟

1 城中村土地的现状

在今日农村城镇化的大背景下,至今还没有一个独立完整的集体土地房屋拆迁安置补偿的国家级的“大法”。《中华人民共和国土地管理法》第47条在涉及耕地原用补偿问题时规定了耕地征用的补偿范围,但非集体土地的房屋拆迁补偿,《物权法》也只是规定保障我国公民的财产权益,征用土地必须给当事人进行补偿;《城市房屋拆迁管理条例》只是对国有土地上房屋拆迁进行补偿。国家目前规定了在征用农民土地前,必须做到先补偿再征地的原则,并要求逐步提高标准,但是在实际操作中普遍存在补偿标准过低,补偿资金不到位,补偿评估不公平等现象,损害了群众利益,保证不了被征占农民的合法利益。某市为了维护被征地农民的合法利益,保障项目建设的顺利进行,合理制定了城中村建设拆迁改造,补偿款分配等相关制度,有效减少了矛盾纠纷的发生,维护了拆迁户的利益。

2 关于征用集体土地保障农民权益的讨论

在城市建设过程中,必须要征用农民的土地,由于过去规划不健全等方面问题,导致农民用毕生心血把新房刚刚建好,还没有搬进去住就遇到了政府征用的情况,造成了社会巨大浪费。近年来某市对规划方面特别重视,由住建局组织修订完善城市总体规划,制定城市建设的近期和中长期规划。对于近五年内建设规划,市政府责成市土地局、市住建局等相关单位确立城市建设近期征用土地拆迁范围,并通过多种渠道进行宣传,让规划深入人心,是在征地范围内的拆迁户不允许对房屋进行改建、扩建,同时成立监督组,抽调人员进行监管,并设立举报电话,发现问题及时查处。对于远期规划,大力宣传城市规划的重要作用,让群众认识到规划重要性,由过去不闻不问在城区范围内盲目建设,到现在积极了解城市总体规划要求,积极办理相关的规划建设手续,维护自己的合法权益。

3 土地征用中保障农民权益的措施

某市在征用城中村土地中采取的几项措施:

1)制定统一房屋拆迁补偿标准。

在过去征用土地拆迁中,拆迁量比较大,较为突出的表现在确定拆迁补偿标准方面存在的争议较大,反映拆迁评估制度方面存在一定问题。某市为了维护拆迁户的利益责成物价局、城建局结合当地的居民的社会保障水平,参照物价水平和消费总体水平等因素制定了《房屋拆迁评估指导价》的评估标准,内容包括房屋结构标准、装饰装修标准、其他附属设施标准、公用设施标准四方面内容,同时对此评估指导价提出了每隔2年～3年进行随物价水平更新的措施,同时对被征用房屋的临时安置费用,搬迁补助费用,经营性补偿费用,参照《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》确定,使征用集体土地过程中有了切实可行的操作评估依据。

2)设立拆迁储备土地和专用账户。

政府出台政策提前征用部分土地作为拆迁户的土地使用保障,同时设立征用集体土地房屋拆迁资金专用账户,由市政府拨款专款专用,保证了拆迁户的资金保障。

3)制定项目建设拆迁工作方案。

市政府确定某项重点工程前,先成立项目建设协调组,抽调住建局、土地局等相关业务单位工作人员,为某项工程进行全方位的摸底调查,了解现状,按照统一规划,统一标准,合理评估,妥善安置,拆迁到位,补偿到户的原则,做到公共利益和拆迁利益相结合,长远利益相结合原则,制定切实可行的项目建设拆迁工作方案。

4)发布房屋拆迁公告。

由市政府或项目建设领导组发布拆迁公告,内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁实施单位等事项贴于拆迁范围内及其周围较为醒目,宜于公众阅读的地点,对于规模较大的拆迁,登载在当地报纸上,同时召开拆迁动员大会,并对乡镇村办学校发放拆迁通知书,做好群众思想工作,为拆迁顺利进行打好基础。

5)登记签订协议及拆迁资金发放。

项目建设协调组、抽调纪检组、财政局、审计局、城建局、乡镇街道办、村委会代表组成大量评估工作人员,坚持“一把尺子,一个标准”实在丈量,登记造册,按统一标准测算到户,张榜公布,接受社会监督,同时要求拆迁户在房屋拆迁补偿清单上签字认可,并制定了提前同意拆迁的奖励措施,保障了评估过程中公平、公开、公正的原则。

对于拆迁户的临时安置费用,拆迁补偿费用,经营性补偿费用,参照山西省补偿标准统一核算,最终确定补偿数额,从市政府房屋拆迁专项资金账号中直接发放到拆迁户手中,减少中间环节,维护了拆迁户的利益,保障了项目建设的顺利进行。

6)拆迁户土地的划分。

对于拆迁户土地的划分,主要采用以下几个方面:a.政府从统征储备土地中直接划分确定好的拆迁户占地面积。b.政府将拆迁后的集体土地转化为国有土地,拆迁户交一部分土地出让费用后,确定好的拆迁户占地面积。c.涉及拆迁的乡镇村委会,从村民宅基地中依照拆迁方案,统一划分。

某市在做好利用城市建设拆迁改造、补偿分配相关制度,实行土地征占补偿款专户管理的同时,还要加大使用分配力度,确保补偿款按规定发放到农民手中外,并要求民政局、人社局、市国土局、市住建局等职能部门在如何解决失地农民生活保障问题上下功夫:组织力量调查摸底,将失去土地没有就业岗位,生活困难的群众尽快纳入城市低保范围,做到应保尽保;要求村里的公益岗位,就业岗位招聘人员时,优先照顾失地农民;制定优惠政策鼓励失地农民积极创业,妥善解决失地困难群众的生活问题;加强失地农民职业技能培训,增强失地农民就业、创业能力。

最后由政府责成土地局,住建局等相关部门全力配合,统一规划,统一建设。只有不断的完善各项保障制度,增强服务意识,才能在构建和谐社会的大环境中,做到公正拆迁、和谐拆迁,才能代表了最广大人民群众的根本利益。

4 取得的效果

某市在征用农村集体土地的过程中,领导重视,资金到位,程序恰当,拆迁资金及土地配套全部到位,近年来,共拆迁房屋面积达3万余平方米,补偿额约为2500万元。先后完成了九龙大街、汾滨街、延平街等市政骨干道路的房屋拆迁及建设任务,打造了城市“六纵八横”的基本框架,使城市综合承载能力明显增强,城市品位和档次明显提升,提高了城市的竞争力,同时政府责成相关部门对市区近期、中期建设的项目的建设范围进行确定,对于项目建设涉及的房屋及附属性进行了控制性规划,避免了社会资源的浪费;而广大拆迁户在城市建设的过程中,首先拆迁房屋补偿资金,在签订协议后,马上发放到账户,宅基地划分,由项目建设领导组根据项目的实际情况,统一规划,统一建设,并对相关配套税用进行了减免,使拆迁户切实感到了政府的温暖。

通过以上努力,使某市征用城中村土地进程中的房屋拆迁工作,真正达到了和谐拆迁、文明拆迁的目标,没有一起上访告状现象,实现了公共利益与人民利益的双赢。

[1]徐晓明.失地农民权益保障体制研究[J].山西建筑,2008,34(7):214-215.