郑州大学商学院 李珊

城镇化与房地产业的关系探讨

郑州大学商学院 李珊

城镇化是人类经济社会发展到一定历史阶段的必然产物，也是我国现代化进程的必由之路。当前，我国城镇化已经进入到了快速发展阶段，在城镇化快速发展的带动下，房地产业也得到了蓬勃、繁荣的发展。但我国房地产行业起步较晚，行业发展时间短，经验不足，总体发展水平不高。本文，笔者就当前我国城镇化进程中房地产业出现的房价过高、投资过快、资源闲置浪费等问题进行讨论研究，希望对促进城镇化与房地产业形成良性互动、健康快速发展有所帮助。

一、我国城镇化和房地产业的发展现状

目前，我国已从依靠传统农业生产的农业型社会，转变成为依靠第二、三产业发展的工业型社会，但我国的城镇化水平却远远低于GDP和工业化水平的增长幅度，城乡统筹发展严重失衡，产生了大量的社会问题。例如，有些地方政府盲目追求城镇化速度，缺乏科学的城市规划；有些领导可持续发展意识淡薄，盲目追求地方GDP增长和个人政绩；各地争相开发大学城、豪华别墅、高尔夫球场等，导致城市用地面积急剧扩大，远远高于城市发展用地的合理增长速度。

在城镇化进程中，房地产行业成为改善我国产业结构、扩大就业规模、拉动内需的主力军。它不仅提高了城镇居民的居住生活水平，还为城镇化建设的快速发展起到了积极作用。据统计，2008年，我国房地产（固定资产）投资总额为35 215亿元，比上年增长了23%；同年，我国房地产（开发和销售）投资总额为30580亿元，比上年增长了20.9%。然而，我国房地产业在快速发展的同时，产生的问题也逐渐暴露出来，并且已引起全国的广泛关注。例如，大中城市房价持续上涨，上涨速度过快，影响居民的购买力；房地产投资规模增长过快，导致银行贷款结构严重失调；存在大量的空置房、投资房，造成严重的土地浪费。

二、城镇化与房地产业的关系

总体来说，城镇化与房地产业的关系是相辅相成、互动发展的。

1.城镇化促进房地产业的发展。在城镇化进程中，大批农村人口从农村涌入城市，城市人口大量增加，人口数量的快速增加，使城市规模逐渐扩大，对房地产的需求急剧增加，带来了商品房、办公写字楼、工业用房等巨大的房产需求。

2.房地产业是否健康发展将直接影响城镇化的进程。房价过高势必会使居民的购买力下降最终会缩小内需，有效需求不足则会使实体经济下滑，最终会使城镇化进程速度减缓。面临现今房产业发展中存在的一系列不健康、无序发展的问题，政府应加强对房地产业市场的监管，规范其投资、建设和销售行为。

3.房地产业为城镇化进程营造经济增长的宏观氛围，提高城镇化的质量。城镇化发展增强了城镇的聚集效应，加快了城镇的经济发展速度，增加了城市人口数量，扩大了城镇空间规模等。但这些因素最终实现的形式就是城市用地规模的扩大和用地结构的改变。在此过程中，房地产业通过集中整合各种资源，如资金、劳动力和土地等，最终实现城市用地结构方式的转变，辅助推动城镇化进程。

三、城镇化与房地产业相互作用的对策建议

市场经济环境中，房地产业也存在市场失灵的现象。也就是说，仅靠市场这只“无形的手”不能够再次有效合理地配置资源。究其原因，主要是房地产行业本身就具有垄断性，是卖方市场，开发商直接对房产进行定价，在交易过程中处于绝对的优势地位。商业的逐利性使房地产经营者尽力让收益最大化。在这种情况下就会损害到大众的利益，阻碍城镇化进程的发展。针对此，政府这只“有形的手”应积极发挥作用，尽力使大众利益和房地产业经营者的利益达到一个平衡点。具体来说，要做好以下方面的工作。

1.确保城镇化和房地产业的健康发展，建立长效的城镇土地利用制度。（1）要明晰土地产权。应建立有形的土地交易市场，对土地使用权的交易进行统一管理，为各类土地使用权的交易提供公开、公平的市场交易环境。加强对土地市场的监管，坚决杜绝隐形交易、非法交易。（2）要加强政府对土地市场的调控力度。政府要运用动态的规划眼光，对城镇规划要遵循合理布局、因地制宜、以人为本、节约资源、保护环境的原则，统筹城乡发展。

2.改革现行农村土地制度。建立市场化的土地流转机制，确保农民得到长期、稳定的土地使用权。在土地集体所有制的前提下，允许土地使用权的转让、租赁、转包、入股、置换等。

3.改革城镇建设投融资体制。把能够投向市场进行运营的城镇基础建设进行重组、运营，树立经营城市的观念，用市场经济的眼光来经营城市的发展。改变原有的城镇建设政府投资无偿使用的模式，引进政府与企事业单位合资，企事业单位、个人投资，或引进外资等方式实现城镇建设的投融资。

4.遵循可持续发展原则，注重以人为本，保持科学合理的城镇化与房地产业的发展速度。要着重保护城镇生态环境，对土地、矿产、水、森林等自然环境进行综合利用开发，不能一味追求GDP的增长。房地产业建设开发也要走持续发展道路，树立节能减排观念，运用高新科技手段，提高设计水平，改善民众居住环境。

综上，城镇化建设为房地产业提供了前所未有的发展空间，同时对房地产业也提出了更高的要求。我们必须把握好城镇化与房地产业的相互作用关系，才能实现城镇化建设与房地产业的有序、持久、健康发展