晓 晨

第一套房,他们以9.8万英镑买入,而当时他们银行户头里只有1万英镑,成交后必须找银行按揭。不过他们现在买套房子的话,眼睛都不眨一下。

威尔森夫妇是英国房地产行业的一个传奇,俩人本来只是数学教师,却凭着敏锐的投资眼光,并大胆融资运用极高的投资杠杆,从只有两套房子的小业主,在短短10多年内,成为英国最大的“包租公和包租婆”。

在2007年10月金融海啸前,威尔森曾拥有910套房子,资产总值高达2.5亿英镑,也是英国首位靠炒房成为亿万富豪的人,在英国最新富豪榜排名第793位。而去年9月,这对夫妇终于“收手”了,卖掉了手上的700多套房产。在还掉银行贷款后,威尔森夫妇净赚1.2亿英镑。

最初买房忐忑不安

威尔森出生在一个贫穷人家,最初的职业是教师,但薪水微薄的教师工作并不能让威尔森摆脱贫穷,即便在工作后,他与太太朱迪斯每周只能靠200英镑生活。1975年,威尔森夫妇省吃俭用,以8200英镑买下第一套房子,这是一套位于英国梅德斯通市郊区的三居室。1986年,他们购入第二套房子,为两个女儿留出更大的活动空间。他们考虑到,女儿在成年后,短期内很难拥有自己的房屋,于是威尔森夫妇决定保留第一套用以出租,以后将房产留给女儿。这时,他们发现第一套房子的租金,足以支付第二套房子的贷款,而且还有盈余,由此产生当“包租公、包租婆”的念头,这也最终让他们变成了亿万富豪。

在随后的几年间,英国经济低迷,房地产价格开始下降,利率下降,银行拼命贷款。朱迪斯了解到,过去一个世纪以来,英国房价平均每7年会涨一倍。她意识到,从根本上,每个人都需要自己的房子,房地产市场永远是一个卖方占主导的市场。

1991年,威尔森夫妇开始投资性买房。第一套房,他们以9.8万英镑买入,而当时他们银行户头里只有1万英镑,成交后必须找银行按揭。他们大多数房产都是在拍卖会上买入的,他们买房主要是为了出租,而从拍卖场买房,都是有保障的租约,他们就不必再重新找租客了。

独特的买房黄金定律

“永远不要用自己的钱。”妻子朱迪斯建立的教授炒房心得的网站上这样写道。威尔森夫妇永远将首付降到最低比例,并将房子按揭,不断从银行贷出资金,滚动投资作为买另一房子的首付。正是得益于不断下跌的贷款利率,双双辞去教师职务的威尔森夫妇开始了疯狂的炒房生涯。如此类推,两人只花了极少本金就买入了很多房子,单是2003年就买进了350套房子———几乎每天一套。更有在一天内,用1000万英镑连买40套房子的疯狂经历。

威尔森夫妇投资的另一条黄金定律是:不在自己不熟悉或者太远的区域置业,因此他们所有的房产都在离他们住所40分钟车程的范围之内———200套在梅德斯通,320套在阿什福德,他们甚至在一条街道上买了15套房子。

很多英国人认为,威尔森夫妇赚钱的秘诀就是阿什福德的房价,阿什福德原来的房价很低,但后来英法海底隧道贯通,当地成为英国最热门的房地产市场。除了地段外,房型也很重要。他们认定,理想的投资目标是价值约18万英镑的房子,因为价格太高的房子很难租售出去。此外,一定要带宽敞的院子和停车位,这样更易保值、升值。而正是这种投资理念,使得他们的投资不至于受到金融海啸太大的冲击。以位于阿什福德市肯特地区的一套三居室房子为例,威尔森夫妇在2001年9月买入,当时价格为10.2万英镑,首付仅为1.53万英镑,而现在的价值高达22.5万英镑,资本回报率高达804%。

700多套房一口气卖完

威尔森夫妇靠着准确的眼光购房、出租,然后依靠租金支付房贷。在近20年的投资生涯中,威尔森夫妇最多时手上拥有900多套房子。然而由于全球金融危机的影响,去年他们的房子市值急剧缩水。所幸的是,多年来他们一直坚守买精品楼盘的原则,所以房价在下跌后不久便逐渐恢复了原位。

2008年夏天,随着英国楼市渐渐复苏,加上阿什福德至伦敦的高速铁路的开通,当地的房地产价格迅速飙升。这对“英国头号炒房夫妇”做出一项重大决定,一口气将目前手中的700多套房子逢高出货,从此金盆洗手。威尔森表示:“我们原准备65岁之后再出货,可是现在显然是个合适的时机。趁着现在房贷利率尚低卖房无疑是明智的,我预计下一次大选之后(利率)肯定会上涨。我相信成交的时间会大大短于我们之前的预期。”

亿万富豪只开二手车

值得一提的是,虽然早已跻身亿万富豪行列,可是威尔森夫妇至今仍开二手车,从不出国度假,只有与房地产经纪人打交道时才会拿出体面的衣着营造形象。威尔森夫妇说:“我们的成长背景已经让我们更习惯过着穷人生活。我们宁愿过着中产阶级的教师生活,我想这就是我们。”

威尔森至今仍清楚记得1958年10岁那年的圣诞节,因为一个妹妹一出生就夭折,为了埋葬她,全家没钱过圣诞。“邻居家的妈妈不让他们的孩子和我们玩,当时我想,‘总有一天,我一定会比你们更有钱,这就是驱使我挣钱的动力。”

(白冰摘自《人物画报》图/志荣)