文/王炜

国务院办公厅今年1月7日发出通知，要求促进房地产市场平稳健康发展。《通知》中有四大亮点引人注目。

亮点一：增加有效供给

适当扩大经适房供应范围，增加限价房和公共租赁房供应

供需矛盾是造成当前部分城市房价过快上涨的主要原因。《通知》把增加保障性住房和普通商品房有效供给放在第一位。除了强调要促开工、促上市、增加土地供应，特别提出要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。

2007年出台的《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》中，曾将经济适用房供应对象由“中低收入家庭”明确调整为“低收入住房困难家庭”。专家认为，此次提出适度扩大经济适用房供应范围，是希望借此增加供应，并拉低房价平均水平。

在此前举行的住房城乡建设部2010年工作会议上，部长姜伟新表示，部分城市可以适当放宽经济适用房供应范围，逐渐从低收入家庭适度向上扩大。

《通知》同时提出，在房价过高、上涨过快的城市，要增加限价房和公共租赁房供应。去年底召开的国务院常务工作会议，也首次提出加大公共租赁房供地的政策。住房城乡建设部有关负责人认为，加快发展这两类住房，有利于解决中等偏低收入家庭住房问题，对于稳定房价有积极意义。

亮点二：抑制投机需求

未提“改善型需求”，重申二套房贷首付不低于40%

与以往的几次房地产市场宏观调控不同，近期出台的一系列政策，充分正视了普通居民的刚性购房需求和当前市场的供需矛盾，并对不同需求实行差别化政策。

《通知》指出，金融机构要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。并再度重申，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

尽管自2007年底以来，关于二套房贷首付比例和利率的规定从来没有改变，但2008年底出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》曾提出，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可享受首套房的优惠政策。过去一年的实际操作中，这一政策被过于宽松地执行，许多不符合“改善型需求”的二套房，也享受了相关优惠，刺激了市场投机行为，增加了金融风险。

中国房地产协会秘书长朱中一认为，此次《通知》中没有再提及“改善型需求”，并不意味着对改善型需求的支持政策已经取消，但体现出有关部门进一步严格控制二套房信贷的决心。

亮点三：加强市场监管

开发商须一次性公开全部可售房源，今年将开展“全现房”销售试点

针对当前市场上由于开发商捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为造成的供应不足和恐慌情绪，《通知》提出，要继续整顿房地产市场秩序，加强对上述行为的查处力度。并进一步加强销售管理，开发商不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

据了解，今后开发商如的确需要调整价格，必须重新申报并公示一段时间。同时，近期国土部门正在依法查处房地产开发企业囤地不建、炒地等违法行为，加大对闲置土地的查处力度。业内人士普遍认为，打击捂盘囤地的一系列措施如果能严格执行，不仅有利于增加市场有效供应，对稳定市场情绪和预期也将起到重要作用。

与此相配合，有关部门正研究完善商品房销售制度。

亮点四：落实地方责任

清理和纠正地方“救市”政策，同时应避免“一刀切”

《通知》特别强调了地方政府在稳定房地产市场中的重要责任，提出各地要认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，并抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

由于地方政府对“土地财政”存在的依赖，对中央的宏观调控政策经常出现执行不力或越权放大的情况。此次中央一系列调控政策能否真正起到效果，地方政府执行力度如何至关重要。

以土地政策为例。近期国土资源部等5部门出台了加强土地出让收支管理的通知，其中提出的购买土地首付必须达到5成，并规范土地出让收入分期缴纳行为的政策。据有关专家介绍，这项政策其实并非新政，只是在2008年底各地纷纷出台促进住房消费、稳定房地产市场的政策措施时，一些地方政府为了加快土地出让和房地产开发投资，放松了对政策的执行。

据统计，共有约18个主要城市出台了土地出让金的优惠政策。随着房地产市场回暖，过于宽松的政策推高地价、房价的负面效应逐渐显现。专家表示，5部门上述政策出台，实际上目的在于再次收紧一些地方过于宽松的政策。

但是，房地产作为不动产的特性，决定了每个城市之间，甚至一个城市不同区域之间，情况差别都很大。因此，房地产政策不应“一刀切”，最终还是要靠各地根据当地实际情况，采取针对性措施。