朱 锦 张东祥

摘要:宏观调控是市场机制运行的补充,是房地产业健康发展的重要保障。作者从房地产市场的外部性和内部性这一全新角度来探究房地产宏观调控的内涵和必要性,进一步提出房地产业宏观调控的基本原则。

关键词:房地产业;宏观调控;必要性

1房地产调控的内涵

房地产宏观调控是整个宏观经济调控的重要组成部分。房地产宏观调控的内涵必须包含如下几个方面:(1)房地产开发量与吸纳量的平衡问题;(2)房地产供给量与需求量的平衡问题;(3)房地产供给价格和消费水平协调问题;(4)房地产供给结构和需求结构对称问题;(5)房地产宏观调控是促进城市用地的集约化、节约化;(6)房地产宏观调控是促进房地产业与国民经济协调发展;(7)房地产宏观调控是保持房地产业可持续发展;(8)房地产宏观调控是房地产业经济性与社会性相协调;(9)房地产宏观调控可以采用经济的、法律的和行政的手段;(10)房地产宏观调控促进其他相关产业的发展。

2房地产宏观调控的外部必要性分析

2.1房地产宏观调控是国民经济健康发展的基本内容。

国民经济的发展现状及潜力制约和影响着房地产业发展的规模、速度、结构等;房地产业的发展对国民经济持续、稳定、健康的发展产生强烈的反作用。房地产宏观调控是政府宏观调控的重要组成部分,是房地产业健康发展的重要保证。房地产宏观调控可以促进房地产业与国民经济协调发展,能够更好地发挥房地产业对国民经济的反作用,成为国民经济健康发展的基本内容。

2.2房地产宏观调控是保持金融市场健康发展的基本内容。

房地产业存在金融风险必然要求政府对其进行宏观调控。金融市场是房地产业特别是房地产开发获取资金的主要渠道,房地产经济的波动会影响到金融市场的正常运行。房地产宏观调控是保持金融市场健康发展的基本内容,我们可以通过房地产宏观调控来减少房地产业的经济风险,从而可以降低其转化为金融风险的可能性,还可以加强对金融的监管,拓宽企业和个人的融资渠道,实行金融创新。

2.3房地产宏观调控是我国土地资源合理配置的基础。

土地资源是房地产业的基础,它的合理配置直接关系到房地产业的健康发展、国民经济的可持续发展。如果完全依赖市场,土地资源配置领域将会出现既非计划又非市场的混乱状态,会导致经济衰退。同时我国是土地公有制国家,土地的所有权归国家和集体,个人或者单位只拥有土地的使用权。房地产业所经营的土地,都是掌握在政府手中的国有土地,我国的这一特殊国情也决定了房地产宏观调控是我国土地资源合理配置的基础。

2.4房地产宏观调控是促进城市化进程科学化的基本要求。

房地产建设是城市化发展的重要标志之一,城市化发展为房地产业提供了广阔的发展空间,使房地产业逐渐成为社会发展的支柱产业。房地产建设与城市化发展具有协同性,一方的发展必将影响另一方的发展,二者相互制约,互相促进。房地产宏观调控是促进城市化进程科学化的基本要求,是促进房地产建设与城市化协调发展的有效途径,可以加强对房地产业的管理,控制房地产的投资方向,调整房地产用地结构,促进城市化进程科学化。

3房地产宏观调控的内部必要性分析

3.1房地产市场不完全性要求宏观调控。

房地产市场具有不同于一般市场的垄断性、不完全竞争性和信息不对称性的特点。我国房地产市场分为土地市场、增量房市场、存量房市场。在土地市场上,是政府与开发商进行土地交易,政府是土地市场的绝对的和唯一的卖家,掌握着出让土地的所有信息,房地产开发商作为买家却对求购的土地的信息了解相当有限。同样在增量房和存量房市场上,作为卖家的房地产开发商或者房地产所有者对卖出的房地产的真实情况的了解远远多于购房者。房地产市场的不完全性会严重损害消费者的利益,也不利于其健康发展。因此,为了弥补这一缺陷,必须进行房地产宏观调控,对房地产市场进行有效的指导。

3.2市场失灵的存在要求宏观调控。

市场失灵造成我国的房地产市场存在着外部性、不完全竞争性、信息不对称性等问题,部分房地产还是准“公共物品”。因此,为促进房地产市场的可持续健康发展,必须借助政府宏观调控这一只“看得见的手”来弥补市场失灵。市场失灵是我国政府对房地产市场进行宏观调控的理论依据。可以依靠政府对房地产业的宏观调控克服市场机制的不足,政府又可以作为体制改革的推进者和市场发育的培育者,大力造就市场机制得以发挥的环境。

3.3我国房地产市场发展的不成熟要求宏观调控。

我国房地产市场处于起步阶段,其发展的主要表现在如下几方面:发展缺乏稳定性、区域间缺乏平衡性、市场竞争缺乏有序性、房地产价格体系缺乏规范性、房地产企业生产经营活动缺乏经验性、房地产供求结构缺乏合理性。这些不成熟造成我国房地产业发展不稳定,必须有政府强有力的扶持和引导,通过适当的宏观调控措施,促使其更快走向成熟。

3.4我国经济发展与房地产业发展的不平衡要求宏观调控。

房地产业作为国民经济的一个有机组成部分,它的发展不能脱离国民经济的发展,必须与我国经济发展相适应,相协调。国民经济的发展可以促进房地产业的发展,房地产业的发展反过来可以促进国民经济的发展。但是在过去很长一段时期,我国在国民经济建设中并没有意识到二者的联系,否定土地和房屋的商品属性,既限制了房地产业的发展,也影响了与房地产业相关的建筑业、建材业、装修业、家电业、家具业、物业管理服务业、旅游业等的发展,保持房地产业的适度发展,并合理带动相关产业的发展,对国民经济的健康、快速发展至关重要。

3.5我国住房机制的双轨制要求宏观调控。

为解决好城市居民的居住问题,我国实行住房机制的双轨制,即以中低收入家庭为对象的经济适用住房及廉租住房的保障性住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品性住房供应体系。这一机制只有通过政府宏观调控,严格控制产品结构,增加中低档住房供给,同时给予他们一定的优惠,来解决中低收入者的居住问题。

4房地产宏观调控的基本原则

4.1先行性原则

我国房地产业也经历了复苏、繁荣、衰退、萧条的周期波动。房地产周期的复苏和萧条期滞后于宏观经济周期,繁荣和衰退期先于宏观经济周期。房地产业是基础性、先导性产业,是国民经济的重要支柱产业。房地产宏观调控政策制定时先要了解二者之间的关系,进而了解二者的周期。房地产业宏观调控要先于国民经济其他宏观调控。

4.2结构性原则

房地产宏观调控的结构性原则在于宏观调控政策出台本身要有结构性,政策的本身前后要有结构性,要形成体系,不能前后矛盾。

4.3持续性原则

房地产宏观调控要有利于房地产业可持续发展,立足于国民经济可持续发展。房地产宏观调控要前后具有连续性和连贯性,不能前后脱节。要用可持续发展的观点来看待房地产宏观调控,要以房地产业可持续发展作为房地产宏观调控的衡量标准。房地产业宏观调控要运用于房地产业整个运行周期--复苏期、繁荣期、衰退期、萧条期,房价高时要宏观调控,房价低时同样也要宏观调控。

4.4整体性原则

房地产宏观调控要体现房地产与国民经济的整体性;要体现房地产业自身发展的整体性;要体现房地产与城市经济发展的整体性。房地产宏观调控要和整个国民经济宏观调控相协调,是整个宏观经济调控的组成部分。房地产宏观调控也要成为利于房地产业自身和城市经济发展的组成部分。

4.5差异性原则

差异性也可称为地域性或区域性,是指要对不同的国家、不同的地区、不同的对象实行不同房地产宏观调控政策,要根据各地方、各地区的特点来实行不同的房地产宏观调控政策,要有地方特色,不能千篇一律。

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