林　喆

在国土部门清理未开发土地之际,应对开发商低成本“巧退”高价地予以足够的警惕。

根据有关规定,开发商获得的土地如果超过“两年大限”仍未开发,国土部门有权无偿收回。近期,国土管理部门已经开始出“重拳”打击开发商囤地。在新地王频现、老地王“抛荒”的当前,国土管理部门出手清理批而未开发土地、敦促房企加快土地利用,有利于释放土地供给,进而平抑地价和房价。

但另一方面,前两年高价竞得的土地,很多已成开发商手中的“烫手山芋”。2007年那波地产热潮,在全国各地催生了大量的高价地。经过2008年的房地产大调整后,开发这些地块显然得不偿失,于是许多高价地至今仍未开发。据中国证券报记者了解,在这些未开发的高价土地中,有相当一部分仅仅缴付了保证金,或者是首期土地款,绝大部分土地款并没有缴清。在这种情况下,退掉这高价地正是开发商“求之不得”之事。

2007年8月,某地产公司以楼面单价6.7万元/平方米、总价44.04亿元的天价,竞得上海市南京东路163号地块,刷新了全国土地市场的成交纪录。但在随后的一年内,该公司并没有开发该地块。2008年8月,该公司以“支持上海市重大工程——地铁建设”为由,光明正大与上海市黄浦区房地局“友好协商”,将“烫手山芋”成功脱手,其先期支付的土地出让款亦将获全额退还。

像这样高价拿地后又全身而退的事例不胜枚举。业内专家指出,在土地由地方政府垄断供给模式和分税制体系下,“卖地生财”成为地方政府财政收入的重要来源。在开发商陷入资金危机之时,地方政府往往会伸出援手。在珠三角部分城市,地方政府以修改已出让土地“建设规划”的方式帮助开发商退地“解套”,已经是公开的秘密。

在广州,有开发商曾在2008年初以40多亿元拿下一地块并创下当时的地王纪录,楼面单价至今仍在周边房价之上。该项目土地出让金并没有支付,当地政府曾给予延缓缴纳土地出让金的许可。据记者最近了解,该地块目前已经修改了建设规划,开发商正在商讨退地事宜。

开发商高价拿地推高区域房价,在分享房价上涨后的超额收益后,又无需承担市场调整后的土地投资“负债”。在这个貌似政府与开发商“双赢”的游戏中,广大民众成了最终的埋单者。

完善土地出让制度,加强土地出让金缴付的监管,以经济手段提高开发商的囤地成本,已成为一件刻不容缓的事情。