佟　方

王石也曾说过：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”

作为合生创展集团的中层干部，刘平(化名)近段时间一直有点郁闷。

“春节前，公司就放出风来说：裁员30％、降薪50％，搞得人心惶惶。”刘平告诉《瞭望东方周刊》，到现在他还没有领到一月份的工资。

刘平感到困惑的是，去年合生创展仅广州地区的利润就有10亿元左右，为何会有这样的动议?

2月20日，刊自香港报章的一则消息，令刘平多少有些恐慌。消息说，合生创展集团主席朱孟依因涉某案，在春节期间被内地公安部门限制出境，正在广东东莞配合有关部门调查。

刘平告诉本刊记者，他在春节后召开的合生创展2008年年终总结会上就没见到朱总，“到现在，在公司总部也没见到过朱总。”

合生创展发布紧急公告

一位接近朱孟依的人士告诉《瞭望东方周刊》，他对香港媒体报道的可信度表示怀疑，“朱孟依向来做事低调、谨慎，应该不会有太大问题。”

朱孟依作为一个行事低调的地产大佬，从公开的报道中很难窥探到他与某案的关系。2008年年中，朱孟依曾现身过某商社的股权争夺。公开资料显示，去年4月北京光华天成公司通过上海亚奥通讯设备有限公司以每股14.80元的高价，获得某商社的2276.56万股限售流通股，光华天成的董事长朱拉伊则是朱孟依的兄长。而后，这部分股权最终辗转回到港媒上述消息中提及的某案主角的手中。这件事曾一度让市场感到迷惑。

2月20日，也就是港媒发布上述消息的当日，合生创展在香港联交所发布紧急公告，指出“报道的内容并无事实根据”。有人注意到，公告虽做了澄清，但没有对朱孟依的目前状况、是否还在主持公司运营等情况，做出详细说明。

本刊记者多次拨打合生创展集团常务副总裁薛虎的手机，一直处于无人接听状态。

有消息人士告诉《瞭望东方周刊》，相关部门对朱孟依的调查，已有一段时间，其涉及的调查内容不仅限于是否卷入某案的问题，还可能涉及是否存在伪造楼盘规划、违规使用资金等问题。

与此同时，有报道说，朱孟依目前人在北京，公司内部人士称他仍在主持公司工作。有分析人士说，朱孟依北京之行的主要目的是解决传闻问题。也有香港报章援引与合生创展有合作的广州地产界人士透露的情况，说“朱孟依近日已出席公司会议，并亲自部署售楼事宜”。

楼盘引发的纠纷

去年岁末，合生创展旗下楼盘骏景花园变电站复工，引发群体性纠纷，震动了广州。

广州市官方1月4日通报说，110千伏骏景花园输变电工程在停工两年后，于2008年12月30日复工，再次引发了群体性纠纷，“事件导致多人受伤，两名滋事者被刑拘”。规划部门提供了进一步的解释：变电站规划在前，楼盘销售在后。

作为广州市区内最大的居民生活小区，骏景花园1998年开建，1999年开始销售，至2005年初，北苑组团和南苑组团8000套左右的房子基本销售完毕，居民近4万人。

在房子销售完毕的同时，2005年底传出在小区西门边上建设110千伏的骏景变电站、并于2006年3开始动工的消息。由于业主提出强烈意见，南方电网广州供电局当时暂停了施工。

一些骏景业主坚称，在开发商销售房子时，并没有公示这个变电站的规划。一位梁姓业主说，他在2003年购房时还专门登录了广州市规划局的网站，编号为AT0908的详细控制规划图上显示西门那块地为绿地，直到2005年2月，规划局网站才作了更新，公示了这个变电站规划。

广州市官方通报提到，去年12月初，骏景变电站准备复工的消息一传出，部分过激的居民通过召集、动员其他居民参加反对变电站复工的活动，多次采取形式不同的过激行为。

从去年12月31日起，在未经批准的情况下，部分业主决定每晚在小区西门堵塞本来就相当拥挤的出入口。有人还向现场维持秩序的公安民警和保安人员投砸石块、鸡蛋。

今年1月1日晚，有业主从高空投砸硬物，造成两名警察、9名保安受伤。聚集砸物事件发生后，仍有封堵马路等过激违法行为。天河区公安分局为避免事态恶化，维护现场人员生命安全，依法采取措施，将其中13名滋事人员带离现场。经审查，对2人刑事拘留、1人行政拘留、10人教育释放。

规划部门说，广州市规划局在文件(穗规复字[1998]第306号《关于送审总平面规划局部调整方案的复函》 )中，已经明确规划骏景变电站。靠近变电站的楼宇均是在规划方案确定之后进行建设和销售的，其中北苑骏宇轩于1999 年9月开始发售，2001年5月售罄；南苑骏仁轩于2001年11月开始发售，2004年12月基本售完。

“合生系”有无债局

2009年2月20日，合生创展在香港联交所发出关于朱孟依被调查及限制出境的报道“并无事实根据”的澄清公告之后，又发出另外一条公告：合生创展已经按照约定，支付2008年12月拍下的北京朝阳区大望路地块大部分地价。

公告所披露的地块是合生创展在2008年12月2日以8.59亿元的价格投标中得的一幅位于北京新天嘉园南区的商业用地，平均楼面地价约6167元/平方米 。

这是合生创展2008年间的第四次出手买地。朱孟依在土地市场的逆势表现，没有引起资本市场的广泛好评，一些投行甚至认为“这是典型的高负债杠杆的投资行为”。对合生2008年4月、7月和12月的三次拿地，评级机构穆迪都给出了“复评并可能下调”或“展望修订为负面”的评级。

有分析人士认为，外部的担忧可能来自合生创展的财务数据。他们认为，合生创展2008年的中报已透出一些信号：报告期内，合生创展的资产负债总额与上年同期相比上升了17个百分点，达到326.27亿港元，其中银行借贷总额达到102.7亿港元，较上年同期上升25％。负债比率在半年之内由52％上升至59％，多了7个百分点。在报告期末，合生创展的现金及短期银行存款为18.71亿港元，其中约9100万港元存款已经作为银行批准其业主按揭贷款的抵押。

合生创展对此作出的解释是：公司2008上半年在北京、上海、广州等地新增了266万平方米的土地储备，负债比率的上升主要是由于建造及收购这些地块所支付的大量现金所致。

穆迪助理副总裁曾启贤表示，这几年合生创展的债务增加，是因为这几年合生创展拿地积极而销售业绩没有像过去那样理想，导致收入少、支出多。

“合生的资金状况在业内不是什么大新闻了。超级大盘需要持续投入、滚动开发，需要依赖银行贷款和销售回款，而去年特别是去年下半年楼市持续低迷，可能会卡住资金的来源。”一位地产同行如此分析判断。

今年春节后，当万科等房地产商在上海等地重燃价格战烽火的同时，北京传出了合生创展位于北京东三环和东四环间的“珠江帝景”项目七折变现的消息。

合生创展一位内部人士向《瞭望东方周刊》透露，由于加大了促销力度，从春节到现在，合生楼盘的销售非常理想，全国的销售额接近20亿元，如果继续加大促销力度，资金回笼对合生而言应该不是问题。他说，从发展的眼光来看，合生的财务还是相对比较稳健的。

“珠投系”棋局

关于朱孟依，一个流传甚广的故事是他的发家史。朱孟依的家乡是广东丰顺县东口埔村，上世纪80年代中期这里曾是做生意的好地方，吸引了不少人开设摊档摆卖货品。

当时年约20岁的朱孟依，觉得家乡生意虽然大旺，却存在“人头分散”、交易不便等问题，于是他想出一个能将大小摊档凝聚在一起的方法──兴建一条商业街。而后，朱孟依向镇政府提出自行出资兴建商业街，镇政府认为朱孟依的构思新颖，又有人斥资振兴当地经济，乐意让这名年轻人去实践，并答允跟他分享租金利润，结果商业街的铺租表现得超乎理想，亦令朱孟依获得了第一桶金。

把策划投资、参与经营与地产开发捆绑在一起，这已超出了建筑工程承包商的工作范围。有人说，从一开始，朱孟依就自觉地成为了地产开发商，对于“开发”二字，这位富豪有一种与生俱来的理解力，这使他得以始终走在别人前面，地产之外亦是如此。

1992年，朱孟依在香港成立了合生创展。第二年，珠江投资在广州成立。这家通过层层股权关系由朱氏家族控制的公司，自成立之日起，就一直是合生创展在内地房地产市场拓展的开发实体，合生创展大约70％的房地产项目都是与珠投合作开发：珠江投资作为内地公司可以顺利拿地，合生创展在香港上市能够成功募资。有一种说法是，在2003年以前，“ 合生珠投”仅广州一地的项目利润就超过行业龙头万科全公司的利润。王石也曾说过：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

2003年CEPA政策实施后，香港地产商赴内地投资开发的限制已经取消，合生与珠投“两条腿走路”的做法变得没有必要，一向联合合生创展进行投资的珠江地产开始独立运作多个项目。目前珠江地产在全国独立运作的商业项目、建设项目超过50个。

与此同时，朱氏家族朱庆依与朱拉伊开始围绕珠江地产整合旗下地产业务，一方面是朱庆依与朱拉伊旗下的新南方集团与珠光集团合并，将资产合二为一，而近年来珠光新南方更是将旗下资产不断注入珠江投资。

珠江投资的业务绝不仅仅限于地产领域，朱孟依对它显然有另外的要求。

1999年，珠江投资参股建设全长153公里、总投资人民币62亿元的广惠高速公路，占30％股权，成为国内第一家参与国家重点基础设施建设的民营企业。广惠高速已于2003年底正式建成通车。

2004年3月，珠江投资9亿入股上海电气，开辟钢铁新战线。

2005年7月，全长97公里、初步预计投资达150亿元的广深沿江高速路动工，珠江投资作为广州、东莞段的控股股东，股权比例达65％。

与此同时，珠江投资全面发力能源领域，谋划一盘更大的棋局：目前已开工和正准备开工的项目还有100亿元投资规模的阳江、惠东等4个电厂；山西大同、内蒙等4个煤矿；运煤专线的铁路项目??朱氏家族围绕着珠江投资打造的“珠投系”开始形成，并逐步进入公众视野。

高利润也可能伴随高风险。有分析人士认为，“珠投系”在基础设施、能源类投资高回报的前提，是要以高投入作为支撑，否则这种棋局有可能异化成一盘赌局。

广东省交通厅一位官员向《瞭望东方周刊》透露，目前珠江投资参股的广深沿江高速，由于征地拆迁、施工管理等问题的困扰，进展缓慢。去年，另一参股股东东莞路通公司一度提出退出，因苦于无下家接盘，无法脱身。

中海地产一位高管告诉本刊记者，珠江投资对资金的需求肯定要比它们大得多，因为珠江投资要把地产的利润源源不断地投向基础设施建设、能源等领域。

那么，“珠投系”在投资战略上的种种变化，是希求全面转型，还是进一步扩大多元化投资力度?业界对此也有种种猜测。有人提出了这样的问题：A股上市未果的“珠投系”如何面对这轮席卷全球的金融海啸的洗礼?朱孟依遇调查的传闻是否会影响“珠投系”的多元化棋局?这些问题，可能还要由“珠投系”自己来解答。