樊春阳等

本文通过对SWOT分析法运用于具体房地产项目的实践情况进行实证分析,确定其应用可行性,并针对SWOT分

析结论提出相应对策。

一、开发项目基本情况

神龙花园项目位于南阳市光武路东段北侧,温凉河西畔。周边配套城市基础设施齐全。供水、供电、燃气、排水均可直接接入市政管(电)网。拟建小区错落有致,便于直接开发。四周无任何污染源,无较大噪声源,无间杂隔断。根据抗震设计规范,按七度抗震构造设防。年均气温14.9℃,年平均相对湿度72%,绝对湿度14.0mp,年最大降雨量1,290.1mm,年最小降雨量526.7mm,年平均降水量805.8mm,常年主导风向东北风(冬季)、东偏南风(夏季)。

项目实际占地约42亩(含开放绿地)。总建筑面积12.48万平方米(车库、车位、储藏室未记入)。商业0.6万平方米,高层住宅11.88万平方米。由商业用房、住宅和配套设施三部分构成,其中商业用房0.6万平方米;住宅包括二室二厅、三室二厅、四室二厅、跃层等多种户型,共1,000余套。大部分建筑坐北朝南,设有绿化广场及雕塑小品,配套设施及区间道路。

二、项目SWOT分析

(一)项目的优势

1、需求旺盛。大量数据表明,在未来的20年中,房地产行业将会是一个充满发展前景的行业。从我国实行住房改革的以来,商品房的销售金额平均年增长速度达到31%,销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润,也将给国家财政带来无数的税收。南阳住宅总量需求至少来源于四个方面:一是年轻一代工薪阶层、新婚家庭住房需求明显上升;二是有住房但居住面积偏小、向小康居住水平过渡的城镇居民;三是老城区危旧房改造急需拆迁安置用房;四是南阳的经济辐射力日益增强,来宛投资经商办企业的外来人口急剧增长。

2、政策支持。国家关于房地产的系列政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场,政府会一如既往地支持房地产业发展,因为房地产是中国经济的火车头,不可能、也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康、更迅速。如物业的发展壮大和有关物业法律的建立。

3、开发经验。公司自成立以来,累计完成开发面积40余万平方米,先后建成了紫竹林、南阳市房地产培训中心、河畔公寓、新城公寓、锦绣苑等三十余处住宅小区和商品住宅楼,积累了丰富的开发经营经验。

(二)机会

1、随着改革开放的不断深入,人们经济收入和消费水平也在不断提高,尤其在城镇住房制度改革的推动下,住房市场出现了供求两旺的好势头。建设部提出2000年城镇居民人均居住面积达到10～12平方米,但距人均35平方米的小康居住标准相差很大,房地产市场潜力巨大。

2、国家“住房分配货币化”、“城镇住宅商品化”大政方针的确立,也必然为房地产市场提供了良好的发展前景。

3、南阳市地处中原腹地,是国务院公布的历史文化名城和对外开放城市之一,改革开放以来,南阳的电力、交通、通讯等城市基础建设发展迅速,尤其是南阳机场的扩建和航线的逐步增加、南水北调工程开工建设、宁西铁路、日照南阳高速公路、二广高速公路、沪陕高速公路建成通车,国家加速中西部开发的推进和中部支撑点的确立,强有力地吸引着中外投资客商,从而也促使南阳市区外来商户和城市人口的猛增。中共南阳市委二届七次全会通过了《关于建设“中国中部地区交通枢纽,全省新的经济隆起带和区域性中心城市”规划项目的决议》,以及市委市政府“四个南阳”的定位,这些规划无疑给我们的房地产开发指明了发展方向。

4、南阳市于1994年经国务院批准升格为地级市后,城市规模迅速扩大,人口经济增长迅猛,城市辐射力增强,住宅消费量激增。

5、根据南阳市发展规划,城区人口将发展到100万左右,人口年增长率达20%。随着南阳城区框架的不断拉大,人口规模迅速膨胀,居住水平不断提高,住房供需矛盾日益突出,特别是价位适中、品位较高的住宅供不应求。

6、南阳作为历史文化名城和对外开放城市,市民对各种商品房的要求日趋旺盛。南阳市的开发建设健康有序,房地产市场日渐红火,价格相对平稳,前景乐观。根据南阳市统计局发布的《南阳市2005年国民经济和社会发展统计公报》,2005年南阳房地产业保持较快发展。全年完成房地产开发投资12.97亿元,比上年增长17.1%。其中,商品房投资8.20亿元,增长7.1%。房屋竣工面积62.26万平方米,增长2.4%;商品房销售面积63.09万平方米,增长20.1%。房地产销售市场增幅较大,增加幅度明显大于房地产供货市场,群众购买力显著增强,南阳房地产市场呈现供销两旺状况。

三、措施与对策

从以上分析可以看出,目前这个项目总体上来讲还是基本可以的。但是,如果不抓紧对发展的研究、分析,则很快就会滑向劣势。因为它的优势是暂时的,随着市场的发展和需求的变化,如果不迅速扩大自己的市场范围,提高产品质量和服务意识,则势必会遇到强劲的挑战;如果不能适应,还会被淘汰。而制约市场和产品的重要因素之一就是管理,这样给这个项目的管理提出了一个刻不容缓的、需认真考虑的问题:怎样针对主要问题加强管理,改变观念,适应形势,完善发展。

从内部讲,首先公司应充分利用自己目前的优势,如声誉好、层次高、有较高资质等。其次,应该抓紧时间,立即策划自己的企业文化,尽快提高自身素质,改变观念,使单位和员工适应市场的变化和发展,用经济的观点和意识去考虑问题、分析问题、解决问题。同时,它应迅速建立一支高质量的员工队伍,开始研究市场变化,并能适应市场需求。第三,加紧同外单位的联系,利用召开反馈会、通气会、研讨会和其他手段,持续、稳定地提高自己的知名度。单位的领导层应该通过SWOT反映出来的情况,清楚地意识到本单位在发展道路上所处的环境和可能遇到的威胁与挑战;这些竞争会威胁到单位的哪些领域,危及到自己的哪些顾客和市场。同时,还要认真分析、研究单位内部的具体问题,如为什么少部分人心不稳,是单位的福利差还是看不到单位的希望和前途,或是其他原因。人心问题非常严峻,因为它可以引发许多意想不到的后果。

从外部情况来看,这个项目由于自己的优势较多,所以它生存的机会、发展的机遇比较多。这些可以转化为发展的有利因素,有时也可以转化为不利因素,关键就是怎样看待、处理和把握这些优势,使它们向有利因素方面发展。决不能止步于这些优势和以前的成绩上,不再开发新领域,不再拓展新市场。对于其他的竞争对手,应清楚地看到他们能在这里分得多少市场份额,形成什么威胁,能给本单位留下多少比例,并制定一个整体战略决策。

(作者单位:1南阳市房地产开发公司;2.河南建筑职业技术学院)

主要参考文献:

[1]仲大军.当前我国房地产投融资模式与种类.北京大军经济观察研究中心整理,2006.4.20.

[2]邓宏乾.房地产金融.复旦大学出版社,2006.12.