张元丽　汪　甜

摘 要:随着我国经济的持续快速发展,房地产行业作为我国的先导性行业近年来持续升温。但是,在其快速发展的背后却隐藏了极大的危机,资金来源渠道单一——绝大部分依赖银行信贷,房价持续且快速上升,即使政府频频出台限制政策进行降温,然其发展却是“愈挫愈勇”,使房地产发展聚集了大量危险泡沫,从融资渠道和房价方面着手探讨一种解决方案,以期既可拓宽其融资渠道,又可缓解房价上涨压力,从而促进我国房地产业的健康稳定发展。

关键词:融资;房价;REITs

中图分类号:F235.91文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)16-0160-02

房地产业在我国已经发展成为先导性的行业,对整个国民经济的的发展运行都起着非常重要的作用,因此,它不仅是一个关系众多房地产企业生存发展的大事,更是已经成为关系到整个社会健康运行的社会问题。

1 房地产业面临的困惑

然而,我国房地产业的发展却存在不少问题和风险,其中最为突出的是其融资问题。尽管中央银行多次表示“将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式,特别是通过股权融资,项目融资等方式支持房地产市场健康发展。”可是在目前,房地产资产证券化还只是局限于解决商业银行的房地产贷款流动性不足的问题,而我国房地产业的发展又在很大程度上是依赖银行信贷作为其主要筹建资金来源的。粗略估计,在目前的房地产融资结构中,直接或间接来自于商业银行的资金可能超过60%。据此,我们可以清楚的看到,我国房地产业的资金来源主要是银行贷款,来源渠道极为单一,这就在很大程度上将房地产风险与金融风险(银行风险)进行了绑定,从而将其风险乘方。我国房地产近年来出现发展过快的势头,房价猛升不降,再加上现在的全球资源危机冲击股市,造成股市震荡,及由其促使的人民币升值预期加大,再加上美国次级债券因素的不利影响,巨额国内外“热钱”纷纷涌入高回报的房地产业,聚集了大量的“危险泡沫”。即使政府采取了大量的政策措施,限制外资进入房地产业,限制银行贷款给开发商等等,却均无法抑制房地产“愈挫愈勇”的趋势。但是物极必反,而且,依照经济学的规律来讲,房地产价格也不可能永远这样涨下去。如果有一天,我们也遭遇到了美国欺诈日本的“糖衣炮弹”,在大量外币“热钱”随着人民币被抬高的情况下掠夺我们国家的财富,而在汇率下降之后抽身而退,那么房地产神话必将破灭,房价必将骤跌,银行出于自身利益考虑,也必然会“封杀”对其贷款,失去了可以说是衣食父母的房地产业来说,必然会像多米诺骨牌一样,一夜之间便覆灭,这不仅会反过来对银行业产生巨大冲击(巨额贷款无法收回,抵押资产大幅贬值),同时,也会像亚洲金融风暴一样袭击整个金融行业,造成经济的巨大衰退。

因此,解决当前这种房地产业与银行业之间“一损俱损”的尴尬境况已经是迫在眉睫。其实,实质上这就是要解决房地产行业的融资问题,并且对当前这种房地产价格持续升温的“怪圈”进行一定的缓冲。

2 解决的途径

2.1 联合开发,集团化经营

房地产业应该走一种联合开发,合作经营,集中和规模化道路。房地产业作为一个高投入高风险的行业,特别需要房地产开发企业进行规模化,集团化经营。不仅可以提高其防御风险的能力,而且可以借助其规模效益优势,为企业筹集到更多的开发资金。同时,走规模化道路,可以在一定程度上提高行业进入壁垒,相对减少了社会资源的浪费,更有利于提高生产效率。房地产开发企业的整合可以通过资产重组,让一部分有实力的企业借助资本市场,通过资本运作,以控股方式组建紧密或松散的企业集团,通过横向联合增强企业的资金实力,或是通过垂直联合来延伸企业的产业链,也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式,实现规模效益,获得由规模扩大带来自身成本的降低,共享技术,管理经验,市场信息等资源,开发企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径,通过透明,规范运作,也能提升房地产企业并购。

正是因为有了企业这种集团优势或者说是规模优势,才能为企业提供更好的机会实行下面这种企业融资方式。它不仅可以在低成本的基础上有效的拓宽企业的融资渠道,而且也可以在一定程度上稳定房地产的价格。

其实,这是一种人们投资的方式,因为当前的房价居高不下,其中一个很重要的不可忽视的原因是人们现在已经不局限于住房,而且大量的投资房地产。然而,很多人并没有从中获利,本文所叙述的这种投资方式不仅可以说是一种全面共享的利益机制,让广大投资者从中获利,促进我国和谐社会主义社会的发展。而且,它同时也可以同时发展和提高资本市场的规模和标准,为房地产业提供多样化的融资渠道及稳定市场价格。

2.2 REITs的应用

REITs(Real Estate Investment Trust),即房地产投资基金,它是地产业和金融业相结合的产物。REITs是一个非常复杂的平台,需要6个角色:基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和商业银行组成。还要有专业的律师、税务师等等。对于投资管理人方面主要由基金经理和房地产投资顾问两名或多名成员组成。借鉴日本契约型REITs的实践经验,投资管理人有两种选择:(1)间接式。投资管理人可聘请国内某基金管理公司担任。根据新加坡的经验,投资管理人还应聘任一位拥有5年以上房地产投资或咨询经验的顾问。该顾问可以同时负责房地产营销和管理工作,但是不能评估其推荐购买或出售的房地产。对于交易金额超过净有形资产5%的关联交易,必须聘任独立的房地产专家,向受益人指出该项交易是否符合一般商业交易规则。在间接式投资管理人选择中,基金经理应由基金管理公司人员出任,房地产投资顾问既可以从房地产公司聘任,也可以从信托公司的信托部门中遴选。(2)直接式。此种情况下,基金经理可由信托公司房金部成员担任,房地产投资顾问从信托公司的信托部门中遴选。间接式契约型REITs与直接式契约型REITs的区别在于,前者比后者多了一种委托代理关系,从而也就增加了一项资产管理运作费用。因此,基于此种考虑,对于有条件的信托公司,建议尽量采取直接式管理的模式为好。

同时,采用直接式管理也是基于境内REITs管理人才稀缺的现实选择。REITs管理团队既需要懂得基金运作业务,更需要通晓房地产市场的理论与实务。而境内基金公司的管理人员,不懂得房地产业务,房地产公司的管理人员又不懂得基金运作。在此情况下,要将两个领域中的人员有机地统一在一个团队当中,付出的成本会很高,远没有就地取材来得省时、省力,省钱。尽管境外REITs较多采取组建专业的投资公司进行经营,但基于境内当前的现实情况,在投资管理人的选择上,还是来一点具有本土特色的REITs更为务实。另外,采取直接式管理的话,还能够培养和锻炼境内第一批精通REITs各项业务的复合型人才团队。

在REITs市场的发展过程中,良好的制度设计和机构逐渐成为市场主体,更加公开透明的交易和监管,将减少房地产市场不透明形成的人为炒作。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个很大的难题,这种不透明的状况增加了人为制造紧张空气,加剧了价格炒作的可能。政府有关部门出台房屋交易网上备案制度,也是希望对此问题的解决有所进展,REITs作为一个公众的投资基金,接受公众和众多管理部门的监管,会不断的主动或被动的被要求进行充分的信息披露,若其成为一个重要的市场参与者,将会大大加大市场的透明度,减少人为市场扭曲操作。同时,REITs的价格会更加及时的间接反应出房地产的价格,成为房地产市场价格的一个明确参照标杆。一旦价格有所偏离,市场这只无形的手也会进行调节,REITs使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位,通过这些专业的金融机构及房地产资产投资和管理者的参与,市场的资金和价格将变得更加稳定,有效减少房地产市场的价格风险。