周天勇

五、高房价是土地管理取向、体制和政策造成的

中国的房价为什么这样高,舆论上普遍指责房地产开发商,包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利,我认为这是有偏颇的。中国高房价的形成,与对住宅建设用地供应的行政和计划控制,土地供给市场的政府寡头垄断,地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政,以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。

(一)行政控制:住宅用地供给不足型涨价

中国的土地管理体制是对土地的供应基本上是行政审批制,虽然国有土地,或者集体所有但被征用为国有的土地在出让时,进入政府垄断的市场进行交易,但是也需要高度集中的审批程序。多年来,由于在指导思想上,土地偏重于保证粮食安全,对城市化所用的土地进行了严格的行政限制,对于城市化建设,特别是住宅用地的供给与城市化进程中城市和城镇人口增长的需要不相适应,使住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力。我们先来看土地供求格局和地价上涨的趋势。

从上世纪90年代至今对城镇建设的土地供应来看,一是建成区面积与城市化形成的城市人口用地需要不相适应。如2007年如果城镇人口每万人1平方公理的土地需要看,缺口为8 511平方公里,合1 277万亩。二是从城镇人口总量与城镇住宅面积来看,按照每一时期的住宅面积和合理的住宅容积量计算,各年的住宅用地存量缺口最保守估计在250～850万亩左右。……