陈晓伟

“小阳春”行情未来走势究竟如何?本刊记者邀请多位资深房地产专家从不同的角度给出了分析与判断

董藩

楼市步入上行通道

观察中国房地产市场，北京、上海、广州、深圳等一线城市具有一定的示范效应，而一季度这些城市的交易量都大规模放量。董藩认为，从4月份的成交量来看，楼市“小阳春”行情还在持续，北京、上海和深圳等地，商品住宅成交量都再创新高。

董藩说：“毫无疑问，房地产市场是回暖了，主要的证据和表现就是量价齐升。”而且，在未来两个月当中，成交量还可能基本维持在这个个状态，但是两个月之后，交易量可能会出现略微下滑的局面。积累的需求释放的程度差不多了，市场交易就会恢复到正常状态。

与楼市一起回暖的还有土地市场。从2007年年底开始随着楼市销量下滑，开发商纷纷放缓拿地，在去年一年各地土地以底价成交，甚至是流标的情况时有发生。而现在随着楼市成交量的回升，部分城市土地市场也出现了回暖的气象。

4月底，上海今年以来第三次大规模经营性用地出让结果公布，14块经营用地无一流拍，部分热门地块受到多家开发商的争抢。在8块住宅用地中，有一块以总价5.6亿元成交，超出底价82％，成为上海去年以来溢价率最高的地块。

此外，五一期间重庆四大土地储备集团大手笔拿出73块土地，向全国推介重庆房地产项目，规模创下历史记录。

董藩认为中国房地产市场价格的底部在去年12月份就已经出现。原因是，作为房地产开发商，在去年12月份承受的资金压力最为沉重，要支付工程款，要还银行贷款及内部集资款等。为了回笼资金，各地楼市打折销售成为市场常态。而作为支撑楼市消费的主要群体，其表现出的都是刚性需求，这种需求被压抑了一年多的时间，必然会自发地释放出来。

针对焦点房地产网《每周成交情报》公布的北京楼市持续3周成交下跌的数据，董藩认为，这种下跌完全是来自对于所谓“假按揭”现象的严重炒作，从而造成对需求群体心理面的影响。实质上，“假按揭”的现象在上个世纪90年代就出现了，金融监管部门对此尤为关注，目前很难会有“假按揭”的可能。

董藩认为，房地产市场已呈现上升态势，或有略微波动，但已踏入上行通道。

打造信誉品牌树立行业典范

HPC惠浦电子(深圳)有限公司

该公司为外商独资企业，公司创立于2003年6月，是香港华浦集团全资投资的外资子公司，总投资额高达5000万人民币，银行授信额高达3亿人民币，是一家集生产、销售CRT台式显示器、LCD液晶显示器、PDP等离子电视产品为一体的高新科技企业，产品行销中国大陆及南亚、澳洲、非洲、美洲等数十个国家与地区。

品牌目标：成为中国制造业的标志性品牌，建立起具有惠浦特色的行业标准

余姚市老板菜厂

该厂创建于1993年，占地32亩，员工100余人，是当地一家中大型酱腌菜生产企业。该厂获：国家出口食品注册企业、联合国注册采购供应商、中国政府指定采购首选品牌、市农业龙头企业、余姚市知名商标。产品畅销全国，并出口海外。

郭田勇

多方合力或助演“艳阳天”

首先，要从供求关系等方方面面来综合看待。郭田勇认为，之所以出现“小阳春”行情，从需求来看，房地产一路低迷到现在，刚性需求被压抑的时间偏长。自国家出台一系列经济刺激计划以来，信贷大量增加，股市也出现一定反弹，宏观经济有好转的势头，购房需求得到一定程度的释放。

“小阳春”行情中，二手房交投更活跃。由此说明，现在的刚性需求还是以自住性购房为主，改善性住房和投资性住房不太可能去买二手房，行情出现的根本推动因素在于自住性住房成交的火热。为什么二手房较为活跃?这还是由于新房价格比较高、单套面积比较大，远远超出刚性需求群体的实际承受能力。

房地产如果要从“小阳春”迎来“艳阳天”，还需要在新房的销售上放出量来。从现实情况看，今年实现“艳阳天”的可能性还是存在的。

房地产市场的交易双方，买房者希望房价越低越好，而卖房者则希望越卖越高，这种矛盾的调和决定了市场的交易情绪。在市场低迷的情况下，如何释放购买者的潜在需求并向其提供优质优价的住房，仍是房地产企业必须应对的关键。在本轮楼市调整中，房价逐渐走低使自住的刚性需求增加，促使近期交易回暖；与此同时，国家明确提出鼓励改善性购房，并通过降低交易税费等政策刺激改善性户型的成交，这使得潜力巨大的改善型需求也开始释放。

从宏观层面的来看，现在影响房地产有关因素主要有三：首先，国家坚持宽松的货币政策，社会总需求的膨胀速度较快；其次，虽然房地产没有进入十大产业调整振兴规划，但是它仍然还是被政府作为一个拉动内需的重要行业来发展，也出台了一些优惠政策，特别是地方政府的积极性更高；第三，从银行方面来看，年初以来信贷投放加速，中长期贷款快速增长，票据融资量放大。一些房地产开发商则以楼盘为抵押从银行获得长期贷款，这都使开发商获得了一定的资金支撑，对于市场回暖有很大的促进作用。

从这些迹象来看，中国房地产在下半年有可能形成底部。当然，如果房价再继续进行一个适度调整，会对底部形成更有利一些。但实质上，房价能不能调整，调整有多深，现在还很难判断。宏观层面的支持今年下半年形成一个底。

房地产“小阳春”行情要延续下去，并且演变成“艳阳天”，应当努力激活改善性住房需求。改善性住房一般是为了换房，小房换大房，换房的人群收入水平高，买的一般是新房，而且是大房，这一部分人群的需求释放对促进“小阳春”变成“艳阳天”很重要。

一个健全的房地产市场是由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑起来的，单独依靠某一方面的需求难以持续。从长期来看，刚性需求进一步构成市场转变推力的能力会越来越小，而中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。

要活跃房地产业，就需要改善性需求的进一步释放。日前出台的“房贷新政”将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，已表明政府对这部分需求的支持和重视。

因此，房地产市场能否真正回暖也将取决于未来改善型需求的释放程度。房地产企业应该看到这种趋势，根据市场和需求变化，主动采取措施，如适度加大地段、环境、户型等方面更为优越住宅的开发比例，争取更多的有利形势。

政府希望有一个持续、稳健发展的房地产市场，开发商期待一个公平有序的竞争环境，而老百姓盼的是拥有自身负担得起的房子，这三者其实并不矛盾。只要能协调好居民、政府和房产开发商的利益，让房价与居民购买力“渐行渐近”，应该

能达到“三赢”。

易宪容

楼市回暖言之无据

易宪容认为，现在披露出来的成交数据，实质上并没有那么大，存在虚假的因素。而且，现在的房地产市场在供求关系上是产品过剩的状态。

谈到对中国房地产市场底部的判断，易宪容说：“都还没有调整，怎么可能有底部?”他认为至少在这一两年内都不可能走出调整的周期。

易宪容分析说，看上去这几个月销售量在增长，但是，这种增长仅仅是相对于2008年的销量情况而言的。2008年房地产销售同比下降达到20％以上，因此可以判断，绝对销售量的增长仍然十分有限。

易宪容指出，整个房地产市场的繁荣历程，可以从个人按揭贷款这个数据的变化来判断。

2006年末，全国购房贷款余额2.27万亿，比年初增加3630亿元。其中，个人住房贷款余额为1.99万亿，占购买住房余额的87.38％；个人商业用房贷款余额2652亿元，占购房贷款余额的11.67％。

2007年末，购房贷款余额3.03万亿，比年初增加7174亿元。其中，个人住房贷款余额为2.70万亿，增长为36％以上，占购买住房余额的89.1％；个人商业用房贷款余额3090亿元，增长为16.5％，占购房贷款余额的10.2％。

2008年末，个人住房贷款余额为2.98万亿元，同比增长10.5％，增速比上年低25.6个百分点。

2009年第一季度个人住房按揭贷款984亿元，其中1～2月份532亿元：3月份452亿元，前两个月同比是负增长。特别是2009年2月估计个人住房按揭贷款不足120亿元。

从上述数据可以看到，国内房地产价格的变化及房地产兴衰都与个人住房按揭贷增减有关，房价快速上涨及销售快速增加都是与个人住房按揭增长成正相关的。可以说，如果没有2007年个人住房按揭贷款快速飚升，是不可能出现当时房地产的繁荣及房价飚升的。而2008年个人住房按揭贷款增速锐减，也是国内房地产销售萎缩的关键所在。

2009年1～2月份，尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，但是个人住房按揭贷款不仅没有增加，反之在2008年的基础上进一步萎缩。如果按照这两个月个人住房按揭贷款增加额，未来一段时间之内，住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。尽管3月份有所增长，但仍然不足造成房地产“艳阳天”。

易宪容分析说，如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反而下降，那么房地产“艳阳天”从何而来?还有，从当前房地产的销售情况来看，房地产销售的增加在于房地产开发商价格向下调整，在于房地产产品结构调整及安居工程落实等。因此，房地产销售有所增长只是相对没有销售的而言。在全球经济衰退、国内经济还没有走出下行风险的大背景下，房地产岂能一枝独秀、出现所谓的复苏?

蔡志喆

沿海房地产先行一步

沿海地产有两类：一类是指广东、上海等东部经济比较发达的地区，这类地区的购房主要受经济形势的影响，一旦经济转暖，购买力就会有效释放出来；第二类沿海地区指海南、青岛等沿海城市，这一类城市的房地产项目，被高端购房群体作为奢侈品来消费，他们买的主要是环境和生活方式，而不仅仅为了满足居住。所以，当市场回暖的时候，这一类城市的购房需求将最先释放出来，并且将购房目标锁定在沿海环境资源较好的城市。因为这一类人群对市场的判断总会领先一步。另外，像海南这样的沿海地区，购房群体分布在全国范围内，消费群体庞大，不受地域限制，有强劲的购买实力。

拿三亚来说，1～3月份，成交均价为8859元／平方米，这个价格与去年同期相比涨了，而沿海一线海景房则涨幅更大，大约有20～30％的幅度。三亚市中心位置稍好的项目均价在8000元左右，三亚周边地区的项目大致任6000～8000元的区间。实质上沿海房地产项目的平均价格在25000元～28000元，而高档的别墅项目售价在50000元以上，海南的住宅价格是持续上涨态势。

沿海城市房地产，特别海南的房地产项目主要是卖给外地人。年初以来，在三亚买房的外地人比例占到98％，大部分群体是观光度假群体。而海口的外地人购房的比例也在持续上升，2001～2003年，外地人来海口购房的比例占30～40％。2004～2006年，外地人与本地人购房成交量持平，各占一半。2008年以后，外地人购房比重取代了本地人。到今年年初，外地人在海口的购房比例达到90％以上。从成交量来看，外地人的购房比例在持续上涨，而本地人的购房比例却在下降。这里面有几个原因：第一个是受这次金融危机影响，住宅市场大幅萎缩，全国各地都一样。本地人与外地人购房的目的是不同的，本地人购房主要是解决自住问题，以投资为辅。而外地人购房，却是以投资、度假、养老为主要目的。所以，外地人的购房心态、购房需求以及购房承受能力受市场影响与本地人的自住性购房很不一样。本地购房群体由于受宏观形势、个人承受能力影响，观望情绪较浓，购房目标也转向了保障性住房，外地人相对来说实力比较强，由于看好海南未来的市场，所以购房的成交量呈现放大的状态。

海南房地产新一轮增长趋势已经显现。今后几年，海南的基础配套设施将更加完善，而且，海南在国内国外的知名度也在提升，已经成为世界财富人士居住的新选择。随着跨海大桥、环岛铁路工程的建设，交通将更加便利，支撑海南房价上涨的因素越来越充足。

蔡志喆判断，“小阳春”会延续下去，但上半年会是一个缓慢增长的过程，年底会有一个更为集中的爆发，真正进入新一轮增长的高峰期，应该出现在两年之后。随着人们的生活水平不断提高，对居住的要求越来越高，一旦整个经济形势回暖，沿海房地产一定会有一个更加迅猛的发展。