张馨丹

摘要众所周知,目前我国西部大开发进行地如火如荼,西部的各行业建设在近几年取得了举世瞩目的成就。但是在市场取向已经定位的今天,房地产金融业在西部大开发中应该占据怎样的地位?政府对其的支持力度究竟要有多大?房地产金融业能否对西部大开发起到重要的作用?本文对这一系列问题展开了探讨。

关键词房地产金融西部大开发金融监管

中图分类号:F293.3文献标识码:A

1 房地产与金融

房地产业与金融业存在着相互影响、相互促进的关系,这是由房地产业与金融业的各自特点所决定的。也正是由于这个原因,我们通常也把与房地产有关的金融活动,称之为房地产金融。

我们知道,现在我们买房、卖房甚至炒房的过程是一个把房地产作为商品交易的过程,那么在这个过程中,房子是作为一种商品在流通,那么也不可避免的带来资金的运转。而且房子这个商品具有其他商品不同的特点,那就是房地产这个商品对资金的需要具有需要资金的量很大、运转的周期很长。因而这也决定了房地产业需要金融业的大力支持。因为房地产的开发经营是在短期内需要大量的运作资金,而不是像其他行业那样有一个资本积累的过程,如果用太多的时间去积累资本,那么就会使房地产开发商失去市场先机,处于被动挨打的地位。所以一旦有了金融业的支持,那么情况就变的不一样了。有了金融业的介入,不但可以使房地产的开发经营速度加快了,同时还可以提高目标人群的消费能力——就是由金融业向购买者(包括居民和其他房地产购买者)提供贷款以提高购买能力。另外,有了金融业的支持,还可以催生一批房地产的相关产业的发展,如一些房屋中介和租赁公司,打开更大的房地产市场。在国民经济各产业中,像房地产业这样在生产、流通和消费过程,都需要金融业大力支持,是为数不多的。

我们知道房屋是不动产,当房屋的所有人要用房屋作为抵押品时,也要通过金融贷款活动展开。而且,由于房地产具有保值增值的能力,所以在房地产在金融业的运作中,它还可以带来扩展业务的利润,它在金融业界也占有重要的地位。

另一方面,现代社会房地产业对金融业的发展也显得越来越重要。房地产业的发展将会为扩展金融业提供条件,带来更多的业务渠道。住房消费和信贷的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力。房地产的发展可以加快建设房地产金融体系的步伐,将会为促进保险业发展作贡献等等。

通过以上的几层关系,使得金融业必然会与房地产业结成亲密的伙伴,并逐步地形成一种良性互动的关系。

2 西部房地产金融业新的发展机遇

机遇与挑战并存,我们应当看到,西部大开发不仅给西部的房地产金融业务带来了更多更大的挑战,同时也为其发展带来难得的机遇。

(1)东部的金融机构为西部带来了更大的资金支持。西部大开发,东部的金融机构的进入,使西部房地产的融资渠道更为广阔,房地产金融业务范围将得到进一步拓展。西部大开发后,东部的房地产开发经营资金(包括运作资金、储备资金等)甚至是的外国厂商的各项存款、储蓄等都会有大幅度地上涨。现阶段,西部居民在住房消费的个人住房贷款上所占的消费支出比例太小,这也决定了在今后的一个发展时期内,在这一方面还具有较大的潜力可挖。西部的房地产金融机构可以借鉴东部和外国房地产金融机构的运作和管理经验,借助西部大开发的春风,也给西部房地产金融业带来层次性的发展,这样有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

(2)使西部房地产金融的整体水平都将得以很大程度地提高。在西部大开发以前,西部的房地产金融业由于各方面的原因,缺乏外部同行业企业的有效竞争的刺激,对房地产开发经营企业的贷款力度不够,很多金融机构都有惧怕贷款难收的心理。而对于个体消费者的住房贷款,由于个数少,利益低,办理的手续比较繁杂而不予重视。这样的情况导致了整个西部的房地产金融市场缺乏活力,整个行业的人员素质、行业的整体水平都没有达到东部的高度。现在,在西部大开发后,在外部压力下,西部地区对金融业从业人员的水平要求越来越高,西部的房地产金融机构必然会在经营机制改革、企业的管理、员工的培训以及行业的服务品种和服务质量等方面下大力度,从而有效地促进促进西部房地产金融行业整体水平的提高。

(3)使西部发展带动全国房地产金融业整体水平的进步。随着西部大开发的进程,到时东部的金融机构甚至是外国的金融机构全面涉足西部的房地产业,可能会推动全国甚至是境外房地产网络的建设和实施,推动中国房地产金融业整体性的进步和发展。

3 发展对策和措施

众所周知,西部地区由于历史和地域的原因,它的经济基础相对于东部地区来说比较薄弱,各行业的产业结构相对不合理,而我们关心的金融机构形式更是极为单一,导致西部地区的金融业缺乏有效的竞争激励,房地产金融业的整体水平较低。在西部大开发和中国加入世界贸易组织的推动下,西部房地产金融业如何有效地把握机遇,迎接挑战,成为现阶段摆在大家面前的主要课题。总地来说,现在我们可以有效实施的对策有以下几点:

(1)建立起现代化的房地产金融体制。建立起现代企业和金融制度是目前西部大开发时期西部地区房地产金融业水平提高的关键所在。我们知道,现阶段我国信用社正在向银行体制转变。虽然经过一系列的改制活动,可以有效的加强这些信用社的管理规范、经营体制和抗拒金融风险的能力。但不可避免的是这些改制后的信用社与传统的真正意义上的商业银行相比,始终存在着不足,比如在公司制度和产权关系方面等。因而,我们可以认为这种改革从严格地意义上讲是不彻底的。但是在西部地区就有了明显的不同,因为我们知道西部地区对于全国来讲,它的经济地位和经济影响力都不是很大。从这个意义上讲,西部的各个地方政府应当充分地利用这一有利条件,挖掘西部房地产领域的市场潜力,提出比东部地区更为大胆的改革设想,以便能够在一个较短的时间内组建真正意义上的股份制房地产金融机构。这样一方面可以使西部地区房地产金融改革的步伐加快,同时也为国家在房地产金融体制改制方面提供可供参考的现实案例。从进一步上来说,在这些新建立的房地产金融机构在产权结构上可以以非国有部分占据主导地位,可以以西部地区的当地股权将处于支配地位,同时在我国加入世界贸易组织的有利条件下吸收部分国外资金。因此,总的概括来说这些房地产金融机构可以以地方经济为主导,同时吸收东部地区的和外资投入,建立起更为先进的主要为本地区经济服务的地方性房地产金融机构。

(2)要加强西部地区房地产金融行业的整体水平。西部地区房地产金融业的经营和参与人员可以学习和借鉴东部以及国外同行业的先进经验,找到进门的路。面对落后的现实状况,我们不应该盲目的悲观,应看到我们的优势,比如对西部地区经济情况的熟悉,与本地区企业有长期密切关系,以及对各种信息相对灵通等。在认清优势的同时,我们更应仔细研究西部大开发和中国加入世贸后会面临的各种困难,以及自身运作中的优劣所在,做到心中有数,早作对应之策。要在房地产金融的各个领域比原先有实质性的突破;要依据现实的需要推行更为吸引人的服务项目和措施,不能固步自封,盲目乐观,只有这样才能更好地迎接西部大开发带来的挑战。

(3)要加快房地产金融从业人员的综合素质培训,提高他们的工作能力。西部大开发渐渐深入后,特别是封闭的大门被打开以后,让西部房地产金融市场主体的更为复杂化,这就需要从业人员能够具备更为先进的知识和技能,具有综合处理事物的能力。可是按现阶段的情况来说,西部地区高水平的房地产金融人才还特别缺乏,而且由于方面条件的制约,还面临人才流失的可能。因而,各房地产金融机构都要十分重视对从业人员的综合素质培训,培养出自己的高水平人才。此外,个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。因而转变行业的服务观念,改善服务态度,改革管理体制,简化手续必须及早研究解决。

(4)提高优质客户的信用度,提高宣传和服务力度。西部大开发后,东部机构将可以为西部房地产开发项目提供贷款的渠道逐渐增多,从而导致西部业界面临的压力也不断加大。因而现在对于西部的房地产金融界来说,他们更应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产开发公司,特别是一些上市公司,因为他们的融资能力相对较强,在从事大项目时具备资金规模的优势,从而有利于公司持续经营业绩的提高。对其要积极营销,抢占市场。

(5)有关机构要针对西部的房地产金融业制定相应的政策,为其发展营造一个较好的环境。西部大门打开以后,东部以及外国金融机构的进入,将会使西部房地产金融市场日趋复杂,竞争更为激烈。因而为了能够使西部的房地产企业在更为激烈的市场竞争中立于不败之地,我国的有关机构要针对西部的房地产金融业制定相应的政策,确保西部的一些有实力的房地产开发企业的生存环境。可以放宽对一些本地房地产开发贷款的控制,帮助西部企业占据一些市场份额;可以针对西部群体的普遍消费能力不高的现实状况,放开个体住房消费信贷,扩大贷款规模,促进西部房地产开发活力。通过扶持本地房地产企业,不仅可以有效地调整和改善西部房地产金融业的体制结构,还可以促进整个西部大开发战略的进程。

现阶段,西部大开发已经成为我国的一个长期发展战略。那么西部大开发是否能够达到我们预期的目的,能否真正有效地保证我国整体经济结构的调整,除了需要中央政府和东部的大力支持以外,更为重要的是西部能否营造一个理想的经济、社会环境,这其中尤为重要的是西部能否在尽量短的时间内实现金融和经济的良性循环,从而为西部大开发打下坚实的金融基础。我想通过上述的一些西部房地产金融业的改革措施,应该能够为西部房地产金融业的行业整顿和提高有所帮助。

4 结束语

进入21世纪,世界各国的竞争日趋激烈,这种竞争已经渗透到社会生活的各个方面。为了提高我国的综合国力,加强参与世界竞争的能力,就目前情况来看达到东西部的均衡发展为重中之重。

因而取得西部大开发的成功是我们国家的一项宏观和长期发展战略,从长远的目光来看,在进行西部大开发时的关键问题是如何在西部地区形成金融和经济良性循环的内在机制,即在经济发展的同时,金融整体水平和经营效率必须迅速提高。如果再考虑到中国加入世界贸易组织,西部金融业要对外开放的现实情况,则西部地区金融深化和金融界整体水平的提高,就不仅具有必要性,还明显地具有时间上的迫切性。因此,加大西部地区金融改革和发展的力度,对于西部地区来说,就成为最基本的金融对策。