牛喜鸽

摘要随着房地产市场的日益发展和激烈竞争,商品房的售价也越来越高,而“小产权房”由于价格低廉越来越受到城市居民的青睐而活跃在房地产市场,然而由于其存在缺乏足够的法律依据和制度依据,有很大的风险性,从而引起了很多的社会问题,本文就此些问题进行了思考,并提出了相关对策。

关键词小产权房房地产市场合法化

中图分类号:D920.4文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-103-01

一、“小产权房”目前的现状问题

“小产权房”是相对应“大产权房”而言的,它是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是国家房管部门颁发的,而是由乡政府或村委会颁发的,所以又称“乡产权房”。根据我国法律规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。现行法律规定,如果想在农村集体所有的土地上建设商品房项目,就必须经过国家征地这一环节。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同,国土房管局也不给备案,更不象“大产权房”所拥有的可以向开发商要求其提供的“五证”,即市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用权证”,城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”;城乡建设委员会的“建设工程开工证”;房屋土地管理局的“商品房销售许可证”。此外,属于期房预售的,应取得“商品房预售许可证”。

城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年10月,国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地,同年,国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》

进一步明确上述规定,并提出严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年12月,国务院办公厅印发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,农民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发。

“小产权房”从购买者与开发商关系而言,其签订房屋买卖合同似乎符合平等自愿等价有偿的原则,但由于其房屋买卖取得程序的不合法而应导致合同无效,虽然有学者认为现行法律或行政法规中,并没有强制性规则禁止城市居民购买农民集体所有土地的房屋,《土地管理法》和《房地产管理法》也未作出这样的规定,并且十七届三中全会也提出“允许农民通过多种形式自由流转其土地”,但从中国的国情和现在的具体情况而言,首先,土地现在仍是农民的生存保障,其现有的知识和技能还不能完全摆脱对土地的依赖,而且如果允许大量土地进入房地产市场,还会导致资源的浪费和社会的不经济。其次,允许农民大规模的以多种方式流转土地包括以“小产权”的形式流转土地,还会导致许多农民获取大量资金以后进城务工,城市人口会急剧增长而城市现有的经济发展水平无法提供大量的就业岗位,加大就业难度以及加剧城市工人下岗,不利于经济的发展和社会的稳定。

从国家和开发商、农民之间的关系而言,有人认为“小产权房”问题其实是国家政治权力滥用得结果。所以他们中就可能有些人会这么想,与其等着把土地给国家征收或征用还不如自己通过高价出卖给开发商。所以“小产权房”应运而生,虽然这种观点具有一定得合理性,但不足以说明“小产权房”在目前存在具有合法性和必然性。

二、针对“小产权房”引起的问题,学界以及社会各界对“小产权房”的态度

一段时间以来,“小产权房”问题得争论成为社会的热点和焦点,社会各界纷纷从不同角度发表看法。

一些法学家认为,现行禁止农民充分行使集体土地所有权得法律和政策规定,有悖于公平和法制得原则,农村建设用地和宅基地管理得法律规定已滞后于城市化发展的需要,只有城市国有土地上建造的商品房才能进入市场流转的规定,是小产权房产生的直接原因,制度本身已出现问题,应当以此为契机进行集体土地产权制度改革,因此,其认为,小产权房应合法化,将其纳入法制轨道。

而我认为,虽然小产权房价格低廉能够满足城市中低收入人群得住房需求,但是其一方面导致地方政府和中央政府,乡镇城市和市县利益失衡,导致乡镇政府和开发商的社会责任丧失。另一方面,其存在并非完全是满足中低收入人群而有一部分是满足高收入人群得休闲住房需求,而这部分需求如果不予制止,会导致国家土地资源的大量流失和房地产市场的混乱,因此应坚决制止小产权房的合法化,必要时可以对已建小产权房进行拆除。

三、构建“小产权房”问题的解决方案

面对学界对“小产权房”得争论,我认为主要从以下几方面构造“小产权房”得解决方案。

目前小产权房合法进入房地产市场没有其存在的适宜土壤,所以应坚决制止小产权房得合法化。这是由我国的土地制度所决定的,我国土地归国家和集体所有。这种二元结构有利于减少贫富差距,稳定农业,发展工业和服务业。

虽然小产权房不能合法化,但在政府有过错的情况下必须保护购房人和农民得合法权益。

就购房者而言,也不能不加区别的对以同等保护。房屋属于不动产,不加考虑其成本和价值,完全对其拆除会造成社会资源的大量浪费。若其购买者是那些高收入人群,他们买此方主要为了满足其休闲娱乐居住得,政府可以将其所购买的小产权房,以一定得补偿金给予收购,该补偿金不得高于其购买小产权房的价款(这是对有房着扰乱市场的一种惩罚措施)。对未建的或即将建的小产权房坚决予以制止,对违法得政府追究其承担行政责任和国家赔偿责任,没收其违法所得,对违法的开发商吊销其营业执照并同时给予罚款。

对农民而言,由于其法律意识的淡薄,乡镇政府得错误引导以及其追求高利润的迫切心里,使土地丧失了其本应有的效用。国家作为保护弱势群体的直接责任人,应对其损失承担一定的责任。因此,国家应从以不高于商品房的价款但不低于小产权房的价款支付农民的房价,但应把购房者已支付的转化给农民得价款予以扣除,从而实现利益的平衡。

协调地方政府与中央政府,乡镇政府和市县政府之间的利益,平衡他们之间的权力,严格监督其执法权,扩大人民群众监督行政机关执法的范围,扩宽监督平台,加强上下级行政机关领导与被领导的责任,切实贯彻法制政府,以人为本政府,服务型政府。

四、结语

“小产权房”在我国存在有不同的看法,但现存的法律制度和经济发展水平决定着我们必须制止小产权房得进一步扩大,对现有的小产权房进行合理解决,加强政府间得责任和监管,维护社会稳定和房地产市场的竞争有序机制。