杨　浩　杨红娇　刘茂红

提要本文主要论述我国物业管理企业发展过程中出现的问题，分析政府应该做出怎样的解决对策，中国物业企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

关键词：政府；物业管理企业；发展现状

中图分类号：C93文献标识码：A

我国物业管理企业经过二十余年的探索与发展，取得了相当大的成就。行业企业日趋规范和成熟，逐步形成了一个以经营物业管理服务为主，同时涉及多个行业的新兴企业类型，并日益成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的组织。从1981年3月我国正式成立第一家专业物业管理公司，物管企业在不断的调整和改革中，从无到有，从弱到强，从单一管理到全方位服务，走出了一条具有中国特色的物业企业成长模式。

一、我国物业管理企业存在的问题

（一）物业企业规模普遍较小。目前，国内的2万家物业管理企业良莠不齐，大部分的物业企业规模偏小，以天津为例，全市物业管理企业的平均管理面积只有8.7万平方米，项目公司占20%，多数企业基本都处于管理劳务一体化。由于物业管理企业的经营规模小，专业化程度较低，因此成本高效益差，大多数企业处于微利或者亏损状态，这些企业很难在今后的激烈竞争中立足。

（二）物业企业专业化水平低

1、技术水平低，标准化程度低。我国大多数物业管理企业处于初级阶段，缺乏一流的技术标准，同时物业管理行业以小企业为主，众多的小企业由于经营规模的限制，资金少，无力购买先进设备，使这些企业设备落后，管理不规范，无法保证其管理服务质量。

2、人员专业化程度低。物业管理从业人员素质问题是制约物业管理专业化进程的重要因素，主要是人员上岗培训时间短，并且物业管理在我国是新兴行业，起步较晚，拥有相关经验的人员少，从而影响了物业管理企业整体的专业水平。

（三）物业管理企业经营能力不足。长期以来，对于物业管理强调的是“谁开发谁管理”，使得市场化无法形成，而过分强调服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入，越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。

1、对行业的特点认识不足。缺乏对企业的经营认识，实际上经营才是物业管理企业自身积累和发展的源泉。物业管理由于其行业特点和发展过程的限制，在实施过程中，无论是提供服务的物业管理企业还是享受物业管理服务的业主都仅把服务看作是主要内容。在市场供给过程中，物业管理企业要想把自己的产品——服务推向市场，被市场所接受，必须遵循市场运作规律。

2、与国际上的中介策划、代理和物业管理企业相比，缺乏竞争能力。随着我国房地产市场和物业管理市场的开放以及房地产市场存量增加，单纯的买卖市场已部分转变为租赁市场，国外及香港地区的房地产中介和物业管理逐步渗透到内地市场，对比国际上这类公司和我国物业管理行业的现状来看，在经营能力、经营水平上我们明显存在着差别。房地产开发企业为了盘活自己的资产或提高自身产品的附加值，愿意借助于这些中介的力量。

（四）企业运行机制不规范。我国的物业管理企业有三类：第一类是由房管所转制的物业管理企业，这类企业由于缺乏完全的企业经营自主权，所以很难发挥其积极性和潜力。对这部分企业来说面临着政企分开、公司制改造和建立现代企业制度的艰巨任务；第二类是由建筑开发商建立的物业管理企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主，在经营上具有一定的垄断性，市场化程度不高；第三类是适应市场需要而自发产生的各类保安、保洁、绿化等专业物业管理企业，这类企业的一般服务单一而且规模小，业内多数企业

地位不明确，无法发挥其主动性。

二、政府应当采取的解决对策

（一）政府部门需要完善物业管理制度和法规。自九十年代以来，一些地区相继出台了物业管理条例，对于规范和促进物业管理发展起到一定的作用。据了解，规范物业管理市场的《物业管理条例》出台，随着立法与执法力度的加强，物业市场从无序逐渐变成有序。建设部将对这类法律法规和规章进行全面的清理，目前《市房屋拆迁条例》报送到国务院，《城市租赁管理办法》等部门规章已着手修订，《城市住宅小区竣工综合验收办法》等重要的规范性文件修订后上升为部门规章，政府有关部门今后在物业管理方面的立法要日趋完善，让物业管理行业做到有法可依成为现实。

（二）政府部门要力推物业企业实现标准化、规范化管理。首先，政府要建立物业管理行业标准。这个行业发展了二十多年了，至今没有一个合理而科学的标准。只有政府部门建立了科学的行业标准，社会的评价体系才有相对公正的依据，物管劳动的价值体系也才有合理的测评原则。政府部门建立行业标准，也有利于物管企业加强自身行为约束、规范，提高自我从业水平，建立牢固的诚信观念。同时，也将得到社会及消费者的充分肯定，保障物管行业的劳动价值；其次，运用现代管理手段和技术成果，不断进行观念创新、技术创新，并力争通过最经济的管理过程达到最理想的目的，为业主提供放心、安心、省心的生活和工作环境，这为未来物业管理企业的发展提供了方向，也是提高物业管理企业竞争力的有效手段；第三，政府部门要把规范化发展作为物业管理企业发展的基础。物业管理企业能不能实施规范化、标准化管理，这是衡量一个物业管理企业管理水平的标志，是物业企业的基础。这就要求物业企业一言一行、一举一动都必须规范化、标准化，从而树立自己的形象，创自己的品牌。

(三)政府部门要准许物业企业的资产重组和产权多元化

1、资产重组和产权多元化的现实意义。首先，资产重组和产权多元资产重组和产权多元化有利于消除垄断，促进市场竞争化，有利于建立现代企业制度；其次，资产重组和产权多元化有利于物业管理企业的规模化经营；再次，资产重组和产权多元化有利于建立现代企业制度。

2、资产重组和产权多元化应建立在以下理论基础之上。（1）现代企业制度理论。资产重组和产权多元化是将我国物管企业建设成为具有经营自主权，多种产权主体的所有制结构的股份公司制企业，吸收或扩大非国有经济法人股成分在公司的比重，并不断地完善董事会和监视会的议事规则，真正建立起现代企业制度；（2）资本运营理论。资产重组和产权多元化不仅符合建立现代企业制度的客观要求，而且也是企业实现资本运营和向外扩张的有效手段。资本市场的发展为物业管理企业的资产重组和产权多元化提供了良好的外部环境。规模化经营和资本运营是物业管理企业在资产重组中应当坚持的一项基本原则。

3、物业管理企业资产重组模式。（1）以项目管理为基础的资产重组。以项目管理为基础进行资产重组就是对公司所管理的物业项目进行人员、设备和资金的合并，使之达到合理的规模；（2）以专业化服务为基础的资产重组。以专业化服务为基础的资产重组就是按照物业管理的业务内容组建专业化管理机构，对公司所管辖的物业管理项目以及其他物业管理公司提供专业化管理服务。

4、物业企业产权多元化。产权多元化实际上是企业之间实行资产重组的一种方式。在产权多元化条件下，不同的产权主体共同投资组建物业管理有限责任或者股份有限公司。产权多元化可以通过向其他投资者转让部分产权的形式实现，也可以通过物业管理企业之间的合并和收购等形式来实现。

（四）政府部门应帮助物业管理企业培育企业品牌。物业管理品牌是用以识别不同物业服务产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。物业管理品牌的主要功能是为业主或使用人提供满意而实在的产品或服务，其主要效应体现在对物业的经营销售中。物业管理的品牌由物业品牌，物业企业的品牌及物业管理服务的品牌交互结合共同构成的。政府部门针对有潜力的物业管理企业，鼓励其进行品牌培育，并进行政策倾斜。

（作者单位：华中师范大学管理学院）

参考文献：

[1]谭善勇.物业管理理论与实务.机械工业出版社，2005.2.

[2]丁占冰.谈对物业管理的认识.内蒙古科技与技术学报，2004.6.

[3]常传领，金纯.论政府干预及其法律规制[J].现代法学，2004，6.