李新天　闾梓睿

摘 要：房地产投资信托（REITs）是一种具有全球化趋势的房地产投资产品，有着无可比拟的制度优势。尽管我国现阶段引入REITs还有一定的困难，但是建立和完善C-REITs是大势所趋。C-REITs的完善初步可以从组织形式、设立条件、税收法制、运作模式等方面开展。

关键词：房地产投资信托；制度优势；引入障碍；制度构想

中图分类号：D922.282 文献标识码：A 文章编号：0257-5833(2009)02-0070-07

一、REITs内涵的界定

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，下文简称REITs），是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（如公寓、购物中心、写字楼等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构(注：李智：《房地产投资信托（REITs）法律制度研究》，法律出版社2008年版，第9~10页。)。这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式，它是以发行收益凭证的方式汇集信托人（即投资者）的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度(注：王利明：《〈物权法〉与证券市场专题研究》，《法学杂志》2008年第2期。)。

REITs源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿设立的商业信托（Massachusetts business trust）。当时该州法律规定，公司一般禁止拥有房地产，除非房地产是其整体商业的一部分(注：［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，刘洪玉、黄英等译，经济科学出版社2004年版，第13页。)。公司为了对房地产享有权益、参与管理，不得不“被迫”将自己的资产信托与他人。1960年美国国会颁……