王超凡

渣打银行推出“活利贷”

如果不能申请到公积金贷款，目前实行的房贷利率7折优惠也享受不到的话，是否有别的技巧能给房奴“减负”?

渣打银行近期新推出一款名为“活利贷”的房贷理财产品。渣打银行对外宣称：由办理了个人商业性住房贷款的客户向“活利贷”账户中存入闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消。如果有资金需求，还可以随时取出，这样在节省利息支出的同时，也可保证随时用钱的灵活性。

譬如，王先生现年25岁，工作收入稳定，目前准备贷款100万元购买房屋，还款期为30年。王先生在购买房屋之后没有什么存款了，但是每月能节余3000元，作为活期存款放在房屋贷款的还款账户中。如果王先生选取“活利贷”的话，30年总利息仅约55万元，相比普通房屋贷款节省近60万元(节省约52％)；还款年限仅有22年，相比普通房屋贷款缩短近8年(缩短约27％)。

100万元房贷22年竟然能省60万元!这样看来的确够实惠。

但是，记者发现，这样的“存款转贷款”并不是新鲜事，不光渣打银行有这样的产品，很多银行以前就推出过类似的产品，只是名字不同罢了。比如，深发展叫“存抵贷”，中行叫“房贷理财账户”，建行叫“存贷通”，光大银行叫“天天省”，这些产品的结构和运作原理大体相同，只是账户里的初始金额和抵扣率不同。

房贷理财产品的优势和劣势

这类房贷理财产品都有共同的优势，比如：

节省利息：借款人在还款账户中存入的资金，被视为提前还款金额，利息会按照剩余本金计算，并且每日结算；

缩短还款年限；

现金巧管理：账户余额中的资金，可获得一定收益，包括存款额的活期收益和存款抵扣部分贷款产生的利差收益：

资金活运转：视同提前还款的部分资金仍保留在活期存款账户内，借款人可以随时支取或存入资金，且无需支付额外的提取费用。

这类理财产品的设计并不是完美无暇，它们都有各自的劣势，分别为：

“活利贷”：执行的优惠利率为基准利率七五折，而不能享受渣打银行推出的房贷七折优惠；只能选择等额本息的还款方式；提前还款金额利息上限规定，也就是说当借款人存款金额超过贷款金额的50％以后，在贷款利率计算方面还是按照50％的贷款额度计算，而多出的存款额度将不再享受“提前还款”的优惠规定；还款账户中的资金不再有活期存款收益。

“存抵贷”：只对在深圳发展银行有房屋贷款且分期付款的客户开办；办理“存抵贷”业务后，市民需注意维护自身信用记录，如关联贷款连续欠款超过90天，银行可单方面终止这项业务。

中行的“房贷理财帐户”：须为中行优质客户。

“存贷通”：只针对采用浮动利率还款的客户。

“存款转贷款”是否划算?

以深发展的“存抵贷”为例，相比较而言，“存抵贷”更像一个理财产品，我们演算一下，看看选择这类产品是否很划算。

“存抵贷”的理财收益包括两部分：一是活期存款利息，按照房贷理财账户的存款余额全额计算，与一般的活期存款计息和付息方式完全相同；二是抵扣收益，是由存款抵扣部分贷款产生的理财收益，按日计算，按月支付。

抵扣收益=抵扣贷款金额×(贷款利率－存款利率)

抵扣贷款金额=(还款账户存款余额－50000)×抵扣金额提取比例。

如果打算买一套80平米的两室一厅，每平米6000元，7成按揭贷款20年，采用等额本息还款法，首付14.4万元，需要支付利息238942.18元，每月需要还款2395.59元。如果是一般工薪阶层，每月大约有3000元的节余，按照深发展的“存抵贷”产品说明，存款金额超过5万元的部分才能开始按照一定的比例冲抵贷款本金，这5万元的初始金额就需要1年零5个月的时间来积累。在这期间，存的这些钱只能有0.36％的活期存款利息收益。从第18个月开始，才能享受这款理财产品带来的收益。不过第18个月只有1000元余款，按照55％的抵扣金额提取比例，可以抵扣550元的贷款本金，加上这个月的活期存款利息，共得收益为51000×0.36％÷12+550×(5.94％-0.36％)÷12=17.86元，相当于年收益0.42％；第19个月，获得收益为54000×0.36％÷12+2200×(5.94％-0.36％)÷12=26.43元，相当于年收益0.59％；3年半之后，存款额达到12.6万元，收益才超过1年期固定存款利率(2.25％)；16年8个月之后，存款额达到60万元，收益才超过5年期固定存款利率(3.60％)。

所以，“存抵贷”并不适合以积少成多为收入方式的工薪阶层。如果一开始就存入12.6万元或者更多，倒是可以节省一笔可观的利息款。不过，那样还不如多交点首付。如果首付288000元，4成按揭贷款10年，只需要支付利息63097.58元，每月还款2125.81元。和开始的方式相比，节省了17.5万元利息，少做10年房奴，每月还可以少还款270元。

近期深发展推出了新“存抵贷”，抵扣金额提取比例提高了，但也只是缩短了达到1年定期收益和5年定期收益的时间，依然不适合工薪阶层。

结论

最后，我们得出了一个结论：这类产品更适合做生意的人，如个体工商户、小企业主或有其他投资途径的人，他们手中经常会有大笔资金流动，可以暂时存在还款账户中抵扣一部分利息。工薪阶层最好的选择，是把一笔存款直接用于提前还贷，冲抵本金。