王兆金　秦江萍　冯纯纯

摘要：新颁布的企业会计准则中最令人瞩目的变化莫过于公允价值了，理论界人士也普遍预计投资性房地产将会在具体的核算方法上引入公允价值模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，很多房地产企业并未采用公允价值计量模式。本文就这一现象进行理论分析，找出出现此现象的原因，并就投资性房地产采用公允价值计量模式给出几点注意事项。

关键词：公允价值投资性房地产

新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。

一、投资性房地产中两种计量模式的对比

(一)投资性房地产的范围

房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号——投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。

(二)投资性房地产计量模式

1．投资性房地产的确认和初始计量

投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。

2．投资性房地产的后续计量

《企业会计准则第3号——投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。

(1)成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。

(2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。

(三)投资性房地产与其他资产的转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。

从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。

二、上市公司冷淡公允价值的原因

虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要原因有以下四个：

(一)公允价值计量模式下对利润波动影响较大

企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。

(二)税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值

如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。所以若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有的成本模式。

(三)运用公允价值增大了公司经营和管理的不稳定性

采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，而这也是大多房地产商不愿让投资者看到的，另一方面也有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。

(四)公允价值的计量成为房地产企业执行新准则的拦路虎

确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值。更别说新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件非常严格。有一些市场行为根本就没有一个参照交易体系，符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；况且由于地段、楼层、质量、朝向各异，要找到每一处房产如准则所说的活跃市场就更不容易了，为求公允价值而花费昂贵的成本恐怕是大多房地产企业不愿看到的。

三、我国现行环境下应用公允价值应关注的问题

(一)公允价值计量的选择问题

公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。

另外，从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。

(二)必须关注土地使用权的用途问题

未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，从准则实施的角度看，如果不对这些内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。

(三)盈余管理问题

公允价值的变动计入当期损益，放变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。如何保证公允价值确定的合理性，避免成为企业随意操纵业绩的工具，量个十分现实的问题。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。

四、公允价值运用于房地产行业的前景

(一)公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

(二)使用公允价值计量会造成房地产企业的信息成本增加

对于采用公允价值进行会计计量的企业，会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。