吴　然

“您的股票，房子怎么样了？”，在当今可能已经取代了“您吃了吗？”成为人们日常见面就聊的不二话题。股市、楼市的变化牵动着亿万人的心，与奥运会受关注度相比，有过之而无不及。如果说奥运会是一个盛大的party，是一种精神上的享受，一种更高、更快、更强的体现的话，股市、楼市则牵动着老百姓的钱袋子，目前大多数老百姓对于股市、楼市的体会是“没有最低，只有更低”。

人们习惯把股市和楼市放在一起，因为总觉得它们有着这样那样的关系，它们的走势好像也是很相似的，总是同升同降。那它们俩到底有什么样的关系呢？股市、楼市是否真的存在唇亡齿寒的现象呢？

过往的历史也许更能解答今天我们面临的困惑与挑战。

美国：20世纪世纪30年代的世界经济危机。

日本：20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

香港：20世纪90年代富翁变负翁。

情景一，佛罗里达州位于美国的最东南端,终年气候宜人,是美国人在本土的度假胜地。由于佛州的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。在1923年—1926年间，佛州的地价出现了惊人的升幅。一个区区7.5万人口的城市，居然有2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。几年间，佛州的地价上升了5倍还要多。

在1929年，据可靠统计，150万人在美国股票交易所拥有账户。在1.2亿人口中，接近30%的家庭积极参与股市交易，其中绝大部分是投机者。此外，在这些人中，接近2/3的人用客户保证金（一笔并不属于他们个人，也不能轻易用于生息的资金）炒股。当年，一些股票的价格是其收益的50倍。

然而好景不长，泡沫终于破碎，随之而来的是企业破产，农产品价格猛跌，失业人数激增，国民经济陷入绝境，一场空前规模的经济危机爆发。

情景二，20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，资金流入致使房地产以及股市暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，日元随之大幅升值，大量国际资本进入日本的房地产业以及股市，更加刺激了这种上涨的趋势。

1 9 8 9 年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3．68倍，当时的房价也是1983年的2.5倍。所有泡沫总有破灭的时候。1990年股市市场交易的第一天，股价就落入了地狱。随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫也迅速破灭，房地产价格随即暴跌。自那时候开始，日本股票市场以及房地产市场陷入长达十多年的熊市之中。

情景三，1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。同期，1983年底恒生指数才874.94点，而到了1997年8月7日，恒指到达了其巅峰16673点，期间上涨了近20倍。

就在香港的股市，楼市达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

历史总是惊人的重复着，楼市和股市也看似有着千丝万缕的关系，有着同命相连的默契。但总结历史的目的不是为了预测未来，尤其是在中国这样一个特殊的环境下，而是我们要做到心中有数，根据历史的变化，看好自己的钱袋子，才是根本。

吴然 北京东方华尔理财团队