尹　娟

买房还是租房，是很多读者都很关心的一个问题。

小凯是一位“租房派”的拥趸，他倡导租房理念的原因也很简单，相对于购房所需要支出的大笔首付及每个月的高额月供而言，租金的支出可以大笔减少现金流的支出。“获得同样的使用价值，租金只有月供的三分之一至二分之一，何乐而不为呢?”

小凯的话并没有错，从目前的现金流来看，租金的支出大大低于月供。以一套100万元的住宅来看，假使按照30万元首付，70万元贷款来计算，在现在的利率条件下(年利率7.85％)每个月需要偿还的月供为4500元左右。可是如果在租赁市场上租这样一套房子，每个月需要支付的租金一般只需要2500～3000元，大大减少了现金流出的比例。

不过需要指出的是，对于拥有购房经济能力的人来说，在租房的同时，便丧失了拥有获得房屋所有权的机会成本，更重要的是，个人的资产将无法从房产的升值中获得同步的提升。

而且，长期来看，租金价格与住宅价格的上升／下跌具备相关性。近期房地产市场上租金价格的上升便是一个很好的例子。2008年以来，房屋租赁市场上租金水平有明显的上扬。分析其中的原因，一是受近期物价上涨因素的影响，房屋租金亦不可避免地随涨而涨。另一方面，租金的上涨往往与住宅价格的上涨之间有一个时滞，在经历房价迅速拉升，租金保持原位徘徊的状态之后，住房租金有明显的补涨趋势。对于“租房族”来说，选择长期租房的话，租金费用将保持一定比例的增长幅度；而相对于目前的利率水平而言，7.83％的贷款利率已经达到了长期利率中比较高的水平，以此来计算的月供还款额也处于高水平，未来即使利率继续上涨，上升的空间也非常有限。换句话来说，用长期的眼光来看问题，购房的成本，主要是利息费用，已经被锁定在现在的水平上，不会发生太大的变化；而租房的成本——租金，将逐年上升。

长期租金总支出大于按揭还款

或许用数字来说话是最好的方式，我们不妨就通过一个具体的例子来看看，买房和租房决策在未来较长的一段时间内，我们假设为50年，对我们所产生的不同影响。

就拿小凯所租用的这套100万元的房产为例子。他可以通过两种方式获得这套房产的使用价值，一是买房，前提是支出30万元的首付，并向银行申请70万元的住房贷款。假设他可以申请到最长期限的30年期住房贷款，那么以目前的贷款利率7.83％为基准，85折的住房贷款优惠利率来计算，未来的30年里，每个月小凯需要向银行偿还4500元的住房按揭款，每年的支出约为54000元。而剩下的20年内，只要不发生通胀率大幅走高、银行调整贷款利率的情况，他就无需再向银行支付任何费用了。

当然，他也可以保留现在的租房方式，目前这套房屋的租金为3000元／月，换算成年，一年的租金支出是36000元。不过，租金的价格并不是一成不变的。假设未来50年内，年均的通货膨胀率为3％。经济运行的长期实践证明，年通货膨胀率保持在3％是一个非常保守、非常低的估计。那么第2年，小凯需要支出的租金为37080元，第3年为38192元……第30年租金则已经上升到了84836元，这时候我们会看到，由于住房贷款被锁定在每年54000元的水平上，此时的租金已经明显超过了按揭的还款。事实上，从表中列出的数据可以看出，在第15年时，租金的支出已经略高于住房按揭的还款。而在第50年末，租金的水平已经上升为每年153224元。

将各年需要支付的月供还款和租金做一个累计，我们便会发现，随着岁月的流逝，租金在不断的上升，而银行按揭却保持在同一个水准上。因此，50年内租金总支出累计为406万元左右，而偿还银行按揭的支出仅为162万元。因此，尽管短期之内租房与购房相比可以起到减少现金流支出的作用，但是在50年这样一个长期来看，这个结论便站不住脚了。

购房能分享房产升值

同时，一直以来房产都是一种重要的保值工具，长期来看房产的价值会保持稳步的上升幅度。对于购房者来说，由于拥有房屋的所有权，便可以从房产的升值中有所获益，而这一点是租房所无法匹敌的。

仍然以上文中的例子来看，我们假设50年内房屋价值的年增长率为5％，那么经过50年复利的作用后，这套现在100万元的住房，未来的价值将是1 147万元左右。可是对于租房一族来说，尽管同样获得了房屋的使用价值，但这份房产的升值却是属于房东的。

不难看到，相比较而言，购房的决策可以起到一石二鸟的作用。一方面，目前的高利率水平已经锁定了住房按揭产生的成本问题，而租金却会随着CPI的上升保持上涨的态势；另一方面，购房获得房屋的所有权，能够兼获房屋的升值收益，保障了资产随通胀同步上升。

买房可巧借资金杠杆

首付款的积累在手，可以通过买房来实现增值，其实这也是一种投资策略。但是换个角度，假若仍然进行租房，将这笔资金用于投资，是否有可能获得更高的收益呢?

答案是肯定的。就拿小凯来说，经过几年的积累，30万元的首付款对他来说并不是问题，但他继续选择租房，将这30万元进行投资。假设在未来的50年内，小凯的这笔投资可以获得年均7％的长期回报，那么通过积累和复利的作用，这笔投资在50年后将增值为884万元左右。如果小凯是一名理财高手，可以获得年均8％的投资回报率，30万元的初始投资，50年后的身价将是1407万元，超过了房产的升值能力。

除此之外，由于在租房的初期，租金的支出低于住房按揭款的支出，因此在同样的条件下，租金与住房按揭之差也同样可以转作投资的初始资金，为长期积累奠定基础。

不过将资金进行其他投资，而不是买房，对投资者的理财能力也提出了一定要求。一个主要的原因就在于住房贷款具有“杠杆”的作用。对于购房者来说，以30万元作为首付款，实际获得的价值增值却是以房屋的整体价值，也就是100万元作为基准的。在这其中，住房贷款起到了一个类似保证金交易中的杠杆放大作用，使投资的基数变大了。而租房族使用的30万元投资初始金，则不存在这样的杠杆效应，只有获得更高的收益回报率，才可能战胜房产的升值速度。在价值较高的房产中，由杠杆效应带来的绝对值差异将更大、效果也会更加明显。另外，相对来说，持有房产是一种简单的理财策略；而租房族能否坚持进行长期投资，是决策前不可忽视的问题。