白　钧

媒体的集体狂欢，直接导致了“楼市拐点说”愈演越盛。这种说法能否成立，如果不成立，真正的楼市拐点将在何时到来？

近日，“楼市拐点说”频频见诸报端，着实让人兴奋了一把。如果拐点已真正到来，那么中国民众必将成为最终的受惠者，获得实实在在的好处。但冷静过后再来看楼市，这个“拐点”似乎还有些扑朔迷离。

“楼市拐点说”难立足

进入第四季度以来，随着第二套房贷政策的出台，各大主要城市的房屋交易量均出现了不同程度的下滑，许多自住型购房者明确表示要再观察一段时间，再等一等。

与此同时，深圳等城市的房价出现了一些松动的迹象；广州万科等个别项目的也出现了一开盘价格便低于周边房产价格；而北京则打折风盛行，12月的新房开盘价环比下降300多元a。

“楼市拐点说”是否已经到来？

但细看这些松动的价格，却是各有各的原因，并非取决于供大于求的市场规律。如深圳，在经过5年的疯狂上涨，房价确实已到达一个巅峰，它对深圳持币待购者的资产水平提出了终极挑战，当人们无力负担的时候，妥协的只能是价格。

广州万科的金色康苑，虽然开盘价仅7000-13000元/平米，远低于同地段20000元/平米的价格，但相对于楼面地价仅3000元的成本，实际利润已成功翻番。对于在全国29 个城市涉及100 多个在建项目的万科，460亿的销售额可以使资金快速周转。

北京，由于特殊的交通状况，地理位置对房价起决定性作用，而新开盘项目多在五环外，表面上的价格环比下浮，不具有任何说服力。整体来看，北京的房价是近几年才开始迅速上涨，而且，短期内，依然具有上升的空间。再看打折，虽然全款购买可以打到9.5折，或部分房产可以直接打9.9折，但是看价格，如果11月的价格是1.8万元/㎡，那么12月的价格2万元/㎡的9.9折是1.98万元/㎡，依然是明降暗涨。

仅以一两个月的价格松动就给“拐点”下定义，还为时过早。毕竟，就在这几年也曾出现过价格小幅下降后大幅上涨的现象。个别城市、个别项目的降价并不具有普遍性。

而且，经济发展的向心力和辐射力，在吸引人才的同时也增加了本地房地产市场的发展潜力。在目前政府下大力气在宏观及微观两方面抑制房价的情况下，市场出现买方及卖方对峙也很正常。目前，自住型购房者延缓买房，并不代表会放弃买房，刚性需求只是被压抑了，并非不存在。

短期内不可能出现拐点

购房者心理价位上升

2006年职工年平均工资：北京36097元，广州36273元、深圳32476元。（2007年应该比这个数字更高吧）。如果一个月薪3000元，30岁的购房者，按最长贷款30年计算，最多可申请公积金贷款47万元。如果家中有积蓄20万，那么至少可购买总价67万房产，即使购买60平米小户型二手房，依然可以接受1.1万元左右的房价。更不用说四成以上的中高收入人群。

如果按普通家庭双职工计算，月收入6000元，申请公积金贷款47万30年，月还2586，基本上是可以承担的。对于中高收入的人群，只要可以承受得起房贷月供，很多人依然愿意购房。那么，房价依然具有挑战购房者心理价位的上升空间。

房地产行业整体未出现“拐点”迹象

11月份，“国房景气指数”为106.59，为2年来新高。房地产开发投资分类指数为104.53。1-11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%。住宅完成投资15440亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。这些数字至少表明，房地产行业整体还是繁荣的。

今年美国爆发的次贷危机为我们上了一堂很生动的课，时至今日，它的负面影响依然存在。本月初结束的中央经济会议制定了稳健的财政政策和从紧的货币政策，因此推测，国家对于房地产行业的调整，会逐渐总金融、财税、法律、行政等手段，多管齐下，旨在抑制恶意房产投机，降低银行信贷风险，从而保证房地产行业健康、平稳发展。毕竟房地产行业是牵动金融、建筑、家居产品制造等多个行业的特殊产业。

后奥运时代热度不减，2010出现真正拐点

2008年，北京的房地产市场将迈向自2001年申奥成功以来延续7年的心理关口。奥运这个支撑了北京房地产市场快速发展和房价持续上涨的预期一旦变为现实，是否会带来市场的调整和房价的回调？

尽管历史上举办过奥运会的城市在奥运会召开之后大多出现过房价的回落和楼市的调整，但我们认为：后奥运时代的北京房地产市场依旧会保持一个繁荣发展的方向，而房价仍然会处在一个持续向上的上升通道之中，只不过上涨幅度将会明显趋缓。

市场真正的拐点将会出现在2010年前后，而且即使出现拐点，也将以“软着陆”的方式实现。后奥运时代北京的整体经济仍然保持高速增长的态势，GDP年增长幅度将在15%以上，高于全国的平均水平。与此同时，每年北京常住人口数量的年增长仍然保持在50万左右。除城市核心区域的拆迁改建以外，周边新城和新兴组团的建设在奥运会后依旧会如火如荼。再加上08年后，北京将逐步成为全球的国际化大都市，新京津高速铁路的贯通也会巩固北京作为渤海经济走廊的核心地位。经济人口的持续增长、城市和产业的不断完善，都决定了后奥运时代北京的房地产市场仍然会保持在一个高速发展的繁荣时期。