孟　涛　景兴宇

近两年房地产业资金来源数据显示，自筹资金大幅度增加；其他自有资金(主要来源于商品房预售款)仍为第一大资金来源，但比例有所下降；银行贷款比例有所下降。从资金来源变化上也可以看出未来房地产融资的趋势：以股权为主的直接融资方式逐渐成为主流，以贷款为主的间接融资方式相对收缩，这也正符合央行多次提出的发展直接融资，分散金融系统风险的要求。

国际经验表明，有限合伙制(RELP)非常适合房地产的运作特点。现阶段国内房地产企业的管理层负责项目的全过程及部分投资，相对风险较少；而房地产项目的财务投资人或战略合作者提供了大量投资却并不具体负责项目的运营，相对而言承担了较多的风险，正因为这种收益与风险的不对称，所以目前房地产企业管理层和财务投资者都宁愿采用固定回报这种投资方式。而这种“明投暗贷”的方式越来越难已得到审批机关的批准。

有限合伙由有限台伙人和普通合伙人共同组成，有限合伙人以其出资额为限对有限合伙承担责任；普通合伙人对合伙债务承担无限连带责任。这种合理的契约关系使得合作各方的利益趋向达成一致：

一是风险与收益匹配，权利和义务对等：有限合伙是一种非常合理的利益平衡模式，对于普通合伙人来说，杠杆作用非常明显，同时其所承担的风险也明显加大。

二是通过法律保障增加了普通合伙人的信用水平，起到减少信息不对称和增加信用的作用。……