王晨波　彭婷婷

商业银行处于两难，必须在放与收之间找到一个平衡。而畸形的房、贷关系，过分依赖存贷差盈利，都可能让商业银行失衡

在经历了连续10个月的负增长之后，上海房贷市场开始在今年5月显现出回暖的态势。能够冲破10个月的阴霾，并露出一丝暖意，这绝非一日之功。

各家银行的功夫大都下在了今年3月左右。据上海一家国有商业银行信贷部负责人对本刊介绍，“过完旧历年，大部分银行开始准备在业务上收复失地，很多业内认为，调控到了强弩之末，反转点就在眼前。”

对于银行而言，回暖没几天，“国六条”倏忽而至，房贷的放与收成了沪上各家商业银行最难玩的“平衡术”。

房贷回暖沪先知

旧历年后，忽如一夜春风来，各家商业银行开始逐渐放宽贷款政策。找中介谈合作，给出的优惠也非常惊人。上海中原物业代理有限公司法律及交易案揭部总监罗亚东亲历了这个过程，他看到了一些“冰雪消融”的变化。

首先“转按揭”开始悄悄抬头。去年宏观调控后，各银行都停掉了“转按揭”贷款，对银行客户而言，“转按揭”是一种无现金流的融资方式，最大限度的利用了银行资金，对交易刺激非常强烈。投机者大都倚重“转按揭”，视之为一种极好的财务杠杆。今年2月以来，许多银行开始恢复“转按揭”。

还有一个变化就是贷款成数和利率的“松动”。去年“国八条”后，沪上银行形成“君子协定”：第一套房最高贷７成，可实行5.508％的利率下限；第二套房要在第一套基础上提高首付比例，实行6.12％的基准利率。而二手房按揭一般最多贷到7成。

但这种“协定”却渐成摆设，“大部分银行的二手按揭都可以贷到8成，比如房龄在5年内的，地段不错的，规范的商品房，对于非常优质房源和客户，大部分银行都可以贷到8成，甚至第二套购房也可以贷到8成。”罗亚东说。

而在利率上，“尽管今年又加了一次息，但大部分银行都执行了央行所能允许的最低利率，即在基准利率基础上再下浮10%，这种优惠很普遍，一般不以第几套而论。”上述国有商业银行信贷部负责人称。

另外，就是前文中提到的，如浦发行那样凭借“抵押登记他项权证收件收据”放贷的做法，在今年“回暖”后，也开始恢复。

当然，最令人眼花缭乱的是各家银行针对不同客户的大胆创新，这些创新是伴随着激烈的放贷争夺战逐渐升级的，初步估算，仅在还贷方式上，上海市场上就有近10种类型。

今年3月，深圳发展银行在上海刚推出“双周供”个人按揭业务，上海银行紧接着推出“个人房贷宽限期”还贷方式，浦发行还推出循环按揭，中行上海分行快速对外宣告名为“直客式房贷”的新型业务等等。

双周供是把按月还利息，改为按两周还利息，本金还款速度加快，相应的利息节省也很大；“延期还贷”则是在房贷一年之内，可选择只还利息不还本金。一年后再开始本息都还。针对自住群体在首付之后第一年经济状况紧张。而浦发的循环按揭就是授信可以循环，如果客户经审核获得200万授信额度，买房子只贷了120万，接下来客户要再次购房，可以直接使用80万贷款。

“在同质化竞争比较强的市场上，能够杀出重围，争得一席之地，这些创新立下了功劳。”罗亚东说。

事实也是如此，进入3月份以来，沪新房和二手房成交量持续大幅回暖。随之，5月房贷量开始明显回升。央行上海总部数据显示，5月上海个人住房贷款出现止跌回升的态势，当月微增1．38亿元，扭转了上海商业银行个人房贷连续10个月的阴跌，出现回升势头。同时，上海个人住房公积金贷款也明显加快发放速度，5月增加9．77亿元，占今年前5个月累计增量的78.6％。

这种反弹绝非易事，根据上海统计局数据，截止今年4月末，上海住房按揭贷款2533.58亿元，比年初减少了111.36亿元。此外，1～4月，上海财政收入增速大幅回落了23个百分点。如果将目光拉得再远一点，自去年7月开始，伴随连续10个月的负增长，上海的住房按揭贷款已累计减少了228亿元。

“回暖”这种事情，也是有人欢喜有人愁。今年5月18日，上海银监局公开发布《上海银监局规范房地产信贷业务创新与竞争秩序》，直指产品创新风险不容忽视。要求在沪各商业银行在推出个人房贷新产品的同时，在业务推广中不得放宽和变相放宽对借款人的审核标准。

“商业银行处于两难，必须在放与收之间找到平衡。但是，畸形的房、贷关系，过分依赖存贷差盈利，都可能让商业银行失衡。”原上海银行同业公会的一位人士说。

房、贷依赖：危险的关系

国内商业银行对于住房贷款的倚重由来已久，房地产业高度依赖银行资金也是不争的事实。由于开发商70%左右的开发款项来自银行，庞大的贷款将两个行业牢牢绑在了一起，银行业在自身利益诉求及地方政府要求之下，全力扶植了房地产业发展，也因此陷入了信贷风险剧增的怪圈。

在这个怪圈里，商业银行两肩挑着房地产发展：一头担着房地产商的开发贷款，一头担着个人住房贷款，任何一头出问题，最终承担风险损失的都只能是银行。

在上海，银行的两个肩头已经不是一样重了。鉴于中央严令控制房地产的开发贷款，开发贷款这块基本冷却了下来。“九部委15条细则中规定，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，调控之后，银行基本上都严格遵循着这个条件。”上海银监局一位人士对本刊称。

但个人住房贷款却在调控后，成为各家银行的主要着力点。由于不良贷款率一直维持在很低水平，个人按揭贷目前算得上是银行的优质业务，以浦发行为例，2004年、2005年、2006年，前五个月档期，个人住房按揭贷款净增额分别为141亿、63亿、25亿，净增额虽在下降，但是总量仍旧较大。

据本刊了解，房地产信贷已占在沪中资商业银行各项贷款总量的三分之一到一半之间。

由于房地产信贷以房产为抵押，所以风险相对较小。各商业银行都把个人按揭贷款作为低风险高收益的好项目，“最近，市场交易量委靡的时候，我们为银行拉到一笔购房贷款，得到的返点回报可达平常旺季的两倍。”上海某贷款中介公司透露。

由于上市新房和往年积压房源总量可能将超过所需房源的一倍，“银行对个人贷款市场的竞争将会越来越激烈，以前很多银行与开发商合作，购房人抵押房必须是银行合作开发商的房子，才能享受更高贷款成数。现在很多银行与大的中介机构合作，让他们推荐自己的产品给客户，通常一个中介公司会拿着好几个银行的房贷产品。”工商银行上海分行的人士对本刊称。

如此“竞争”形势之下，已导致个别银行推行房贷新业务时开始违规操作，既没有经过总行授权，也未经过监管部门审批或报备。事实上，即便这些新增贷款出现呆坏账，也要到若干年后才能显现，毕竟房贷短则5年、10年，长则25甚至30年。

但值得担忧的是，前几年，特别是2003年、2004年的个人按揭贷款的风险已经凸现出来。当时上海正处在楼市的狂热期，投机客为获得更多贷款而“做高”房价，在前期的上海二手房市场中普遍存在，这样的交易最高可达到50%，房价上浮比例可高达40%以上，很多是变相零首付。

当时，“银行对这一块业务的风险还缺乏认识。1999年房贷业务放开后，房地产一直处在价格不断上涨的过程当中，没有一个完整的周期，银行实际上对风险很麻痹，就好像证券公司在股票上涨的时候不论怎么炒都是赚钱的，不知道有多少风险。” 长期关注上海房地产的中国社会科学院金融研究所研究员尹中立说。

本刊辗转获得了《2005年上海房地产信贷市场运行情况分析报告》（上海银监局发），其中显示，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额15.48亿元，比调控前的3月末增加4.41亿元，比上年末增加5.58亿元，基本呈逐月递增。至12月末，个人住房不良贷款率为0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。

从违约量的统计看，2005 年末，房地产贷款出现连续三个月以上违约的自然人客户达7869 户，比上年末增加2650户，增幅50.78％；违约笔数8227 笔，比上年末增加2771笔，增幅50.79％。

这种不良率的上升在今年仍然延续。上海业内很多人士认为，不良率上升是因为分母变小。同样量的不良贷款余额，如果贷款规模变小了，不良贷款率肯定要上去。

但不容忽视的是，随着房贷业务开展，上海各家银行中第一轮房贷风险爆发期已经到来，“今年暴露出的案子，更多的是发端于2003、2004年炒房愈演愈烈，银行跟着房市飞奔的时候。当时银行风险控制机制跟贷款速度相比显得比较脆弱，积累了大量的风险。”罗亚东说。

一个有趣的插曲是，今年4月，原上海申花足球队的球星范志毅被交通银行上海市南支行因房贷纠纷告上法庭。上海市第二中级人民法院判决范志毅向原告赔款720多万元，范因此也沦为“房东”。一位知悉此案的人士对本刊称，本案也发生在房市汹涌的2004年，范志毅糊里糊涂地被一位朋友用作借款人进行购房。

范的遭遇实际上也是一个缩影，浦发行案中的那些民工是永远都不会知道自己的名下也曾拥有价值上百万的豪宅。但随着楼市调控的展开，总会有人被迫充当“房东”的角色。这次是浦发行和范志毅，下回就可能是另外一家国有商业银行。

信贷新政：细则难定利为先

5月初，房产新政再度出台。大部分银行都备感房贷业务之难，“房贷刚刚恢复性的增长了一些，这下又完了。”上述国有商业银行信贷负责人称。

尽管离6月1日这个新政实施的节点已经过去了半个月，但是上海大部分银行的房贷细则还没有出台。而尽管明确的细则还没有出台，但却在某些业务上有了调整。

这种调整是微妙的“平衡术”。“调控发出了强烈的收紧信号，国家直接规定了最高贷款8成的房型，那么其他房型如何规定呢？这是一道难题。”罗亚东说。

“新政中关于调整银行的条款大都只是基本要求，各家银行还有可控制的范围，但是又不知道其他银行如何界定这些比较模糊的概念，因此可能还有一段观望期。”上海银行信贷部一位负责人告诉本刊。

在5月29日下文的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，规定从2006年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。

但在今年上半年回暖的调子中，首付3成的做法已经被广泛地抛弃，尽管自住购房者总是希望能多付一些首付，但很多时候，他们迫于财力还是希望首付只是两成。

新政也为此开了口子，其中规定：“考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。”一方面，90平方米以下的住房结构调整刚开始，自住者恐怕也难迅速的在新楼盘中找得到此类户型；另一方面，很多银行将重新拟订的贷款条例，但“什么是自住房”却成了银行难点。

这是个传统难题。以前，银行是以客户的资信能力来适当增加贷款额，而很少去顾及其是不是自住用房。“如果以住宅为抵押物，而且该住宅开发商是工行的签约客户，也是我们的理财金客户，我们就可以提供其8成的贷款。”工商银行上海分行工作人员告诉记者。

这也是大多数银行对提供8成贷款的客户的要求，必须在该行具有很好的信用记录，而新政中的规定让银行有了新的征信困惑。

央行有关负责人此前表示，甄别自住房有两个途径：一是银行通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到；另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

6月5日，央行再次发布通知强调，商业银行必须将个人住房抵押贷款的信息录入进个人信用信息基础数据库，严格按国务院办公厅《通知》规定确定住房贷款的最低首付比例。

这个规定仍面临执行之难，尽管各银行均已经建立起比较完善的企业信用系统，比较大的公司和银行客户的相关帐目情况都能一目了然，但个人信用系统仍费周折。

“一方面成本巨大，为个人客户建立信用系统，增加了银行的运营管理成本，另一方面这需要政府部门与银行合作，但是绝大部分地区的房地产主管部门没有与银行联网，而且如果这个贷款人以前并没有贷款买房，在央行数据库中就查不到他的资料。”工商银行上海分行消费信贷中心工作人员对本刊称。

沪上最早响应“国六条”下发房贷细则的深发展上海分行规定，对购买两套以上多套购房者，即便住房建筑面积在90平方米以内，首付至少3成。“但是还是很难判断，比如这个人自己买了房，但是他可以用其亲朋好友的身份来按揭，这是比较难以甄别的。”深发展负责房贷人士对本刊称。

据了解，广东发展银行等的判断方法是通过贷款者有无日常水电费和物业费为准，来确定是否为自住，但此方法只是事后监督，难以在事前预防。凡此种种，上海各大商业银行遇到的麻烦还是很多。

业内担心，各家银行的房贷政策，会不会回归到2005年以前的“收紧”水平。事实上，沪上各家商业银行已经在去年吃尽了苦头，房贷的指标和预期增量普遍未能完成，并直接导致商业银行个人消费贷款持续处于萎缩态势。

“上海的房地产市场刚从去年的打击中复苏回来，今年是各个机构业务恢复的关键一年，银行必定还会以各种方式揽贷，今年的风险防范将更加严峻。” 上海银监局一位人士称。