殷丽娟

当前楼市再度警笛大作---由学者们挑起的第二拨"泡沫论"余音未了，央行这一国家权威部门近日又发警报：九大城市房价涨幅超过10％，各银行目前仍然要防范地产金融风险。与此同时，一批住房个贷失信者的黑名单被银行公之于众。

据悉，央行发出警报，主要是基于通胀的压力，因为影响通货膨胀的主要参考指标---居民消费价格（CPI）今年一直保持快速上涨态势。央行引用国家统计局的数据称，今年前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11.6％、9.9％和2.1％；如果根据房地产类型来区分，商品房上涨8.5％，其中普通住宅销售价格上涨9.2％，豪华住宅上涨8.4％。另外，央行也根据地区的不同，在35个大中城市中排出了房价同比涨幅超过10％的前9个城市，它们分别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州（北京不在此列）.央行由此警告各银行目前仍然要防范地产金融风险。

事实上，在央行发出这新一轮警告之前，各银行已经从豪华住宅入手提高了个人房贷的门槛，有效控制了投机购房行为。然而，即便在银行严格放贷的情况下，很多城市的房地产项目销售状况仍然非常喜人，因为房子好卖甚至大量缩减了广告费用。专业人士分析，这一方面缘于市场强劲的真实需求的支撑，一方面得益于由土地供应速度放慢带来的这一时期商品房供应量的减少。供少求多，价格上涨成为必然。这也正是人们对那些大肆宣扬内地楼市有泡沫者产生不解乃至怀疑其动机的原因，大家听到的和切身感受到的不一样。

看看中国房价变化的真实动因，大家对房价上涨的理解就不会流于偏颇了：一来中国的房地产业正处在快速发展阶段，正处于产品升级换代时期，从砖混结构房到钢筋水泥体，从毛坯房到精装修房，房价组成中的基本成分---开发成本显然要升高一大截；二来快速城市化浪潮汹涌澎湃，农民进城、旧城拆迁改造为房地产市场带来大量刚性需求，而今年土地交易政策的变化导致很多项目推迟入市，市场供求状况由此生变，房价自然会随行就市；三来各地商品房供应的结构性矛盾一直未得到很好的调和，各城市中高档房居于主体且持续增量，必然拉高房价平均值。

其实，我们一直认为，平均房价不是反映楼市状况的最好指标。看房价动态，应该参考的是不同档次住宅价格各自平均值的变动情况。而且，不同城市的房价上涨也不可一视同仁，因为各个城市的起点不一样，所处的房地产发展时期也不一样。

确实值得警惕的依然是那些利用银行按揭投机买房者。但投机买家和投资性买家之间不能划等号，那些较少利用银行按揭买房投资的行为对市场没有负面影响。此外，在现阶段，内地房价保持平稳上升才有利于市场的稳定与繁荣，有利于行业发展和中国总体经济发展。在大量人群购买了商品房之后，房价走跌意味着所有人的资产都在贬值，民心会因此而浮动。而对于那些因为房价上涨越发买不起商品房的人来说，将有政府推出的经济适用房和廉租住房满足其需求。住房需求原本就是有梯次的，供应结构也应该是有梯次的，只是当前我国的住房保障制度不够完善，在低档住房建设上力度弱了些。相信政府会尽快补上这一环。