韩素勤 谢然浩

去年，全国各地进行了多次民意调查，在“你最关心什么”一项中，住房问题始终名列前茅。调查结果反映了一个事实：随着人们温饱问题的基本解决，生活的改善，今天中国老百姓对尽快解决住的问题的要求比以往任何时候都更强烈，更迫切！

在国务院召开的一次重要会议上，一位权威人士发言说，按照邓小平关于国民经济分三步走的战略目标，到本世纪末我国要实现小康水平；就人民群众现实生活水平而言，可以说，“小康不小康，关键看住房。”

住房问题不容乐观，

调查报告引起重视

改革开放后，国家单一负担住房建设的旧体制被打破，我国住房建设速度明显加快。1979～1992年，全国城镇住宅累计投资5000多亿元，是建国以来前30年的13.5倍多，新建住宅近20亿平方米，相当于前30年的3.7倍，解决各类住房困难户600万户。城镇人均居住面积已由1978年的3.6平方米提高到7.4平方米。对此，世界银行给予了高度评价：“即使从国际标准而论，也是创纪录的。”理由是，从住宅建设的投资水平看，中国已达到了世界上人均国民生产总值7500美元国家的水平。

尽管成绩显赫，但是按国家确定的住宅建设“八五”计划和十年规划发展纲要的要求——到2000年，实现城镇人均居住面积8平方米，仍然是任重道远。

要实现这一目标，从现在起到2000年，每年平均至少要新建住宅1.5～1.8亿平方米，需要投入数千亿资金。由于目前城镇居民住宅基本上仍是无偿分配，实行低租金福利制，建设资金入不敷出。因此，在全国城镇居民住房条件有所改善的同时，全国城镇住宅年竣工面积却从1985年起出现了下降趋势。1988年比1985年下降6.8％，1987年又比上年下降22.7％，1988年下降了4.52％，1989年下降了27％……

据建设部预计，到1992年底，全国城镇人均住房面积低于4平方米的住房困难户仍有550万户，而且这个数字随着进入婚龄人口的增加，每年还在以40万户的速度递增，到2000年将达800万户。

摆脱这种恶性循环，出路自然在加快房改步伐，实现住房商品化。但是，对那些根本买不起商品房的低收入者，又该怎么办呢？

一道难题横亘在决策者面前。

1993年上半年，国务院派出专家和官员，对老百姓最关心的住房问题进行调查。调查者发现，1992年以来的“房地产热”，并没有给老百姓带来多少福音。他们在调查报告中写道，由于高档别墅、写字楼带来的高额利润吸引了大量资金，影响了居民住房的有效供给和住房问题的解决。

调查报告根据对武汉市住房建设现状的分析，得出结论说，倘不采取有力措施，按现在趋势发展下去，到1996年，该市将再度出现“住房危机”。

调查报告分析说，在“房地产热”中商品房价格上扬，使原先已经悬殊的租房价格和售房价格更悬殊了（市场经济国家通常是1:100，我国在1988年为1:4000；1993年上半年则达到了1:30000）。租售比例的扩大，既加大了房改的难度，也影响了房地产市场的发育。

调查报告最后建议，为实现住房机制转换、使房地产市场健康发展，在加快房改步伐，建立新型住房制度的同时，必须大力发展经济实用的住房，大幅度降低住房造价。

这个有分量的调查报告得到了国务院领导的重视。

重点照顾低收入者，

李铁映宣布“安居工程”

1993年11月29日，全国第三次房改工作会议在北京召开。会上，国务委员、国务院房改领导小组组长李铁映宣布了一条好消息，“为加快民用住宅建设，重点解决部分企业职工和教师住房的特殊困难，国务院正计划于近期推出‘安居工程”。

据悉，“安居工程”的主要内容是，在现有住宅建设规模的基础上，今后3年内，国家将增加建设1.5亿平方米“解困房”（又称平价房）。其中，1994年增加4000万平方米，1995年增加5000万平方米，1996年增加6000万平方米。

有人不解地问，既然第三次房改工作会议已确立将实现住房商品化作为房改目标，那么同时推出“安居工程”，会不会和这个目标有所抵触？

对此，建设部部长、国务院房改领导小组副组长侯捷解释说，“从我国的国情出发，如果把住宅完全推向市场，至少在现阶段是很难成功的。”

侯捷认为，研究和制定房改政策和方案，既要解放思想，从“左”或传统的、僵化的框框中摆脱出来，勇于创新；又要实事求是，一切从国情、省情、市情、区情出发，尊重现实，区别对待，不搞“一刀切”。

他强调说，“作为政府，必须保障和维护大多数人的住房权益，解决住房的重点应着眼于普通工薪阶层即广大中低收入者。”

这位中国管建房的最高官员透露说，今后要针对不同收入层次的人，建造不同档次的住宅，并分别实行商品房、微利房、平价房（“安居工程”）和标准价房的政策。那些高收入者，人数并不很多，其心理和经济承受能力较强，他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对大多数中低收入者，目前的市场房价显然是大大超出了他们的实际支付能力，他们将得到微利房、平价房或标准价房的照顾。

造价争取千元左右，

让工薪阶层买得起

按照国务院的安排，“安居工程”将采取国家资金扶持、与城市住房基金结合、配合房改等原则，根据各城市房改进展、住房基金及配套改革情况，选择一批大中城市率先实施。

“安居工程”和房改密切相关。据来自国务院有关部门的消息说，今后一段时期的房改思路已经确定，即以出售公房为侧重点，实行售、租、建并举，国务院房改领导小组已对售房价格政策作出了原则规定。

这些规定是：一，既要考虑建房成本，尽可能回收资金，又要考虑职工经济和心理承受能力；二，各级政府要规定每年该地区最低售房价格和统一优惠政策，防止低价出售公房；三，房价要有动态调整机制，目前设定的标准价要随着职工收入增加逐步提高，最终过渡到按实现住房商品化所要求的微利价和市场价并存的目标。

在第三次房改工作会议上，国家体改委副主任、国务院房改领导小组副组长刘志峰对现行标准价作了解释。现行标准价由两部分组成，一是负担价，二是抵交价。1993年一套两居室新建住房的负担价，为所在城市双职工平均工资的3倍，或相当于一个双职工家庭连续25年，每月拿出家庭收的12％。该房的抵交价则按双职工75年（男40年，女35年）工作内积累的由单位资助的住房公积金及住房补贴贴现值的80％计算。

举例说，如果1993年全国城镇职工平均工资为2711元，双职工家庭为5422元，一套两居室新房按56平方米计，则年底全国平均负担价为5422×3／5＝290元／平方米；如果住房公积金交存率为5％，贴现率为75年，则该年度全国抵交价为227元／平方米。二者合计，平均标准价为517元平方米。

那么，配合房改原则，“安居工程”住宅的造价该是多少呢？许多专家认为，从中低收入阶层经济承受能力考虑，平均价应在每平方米1000元左右（海南、广东等地约2000元，内地不发达地区约500元）。

目前，在全国许多大中城市，开发商推出的商品房价多在每平方米3000～6000元，有的甚至高达1万元。造成房价高的原因很多，建设成本高是其中之一。比如北京市，现在新区综合开发的各项建设成本合在一起，每平方米已达3500元，一套两居室住宅的建设成本高达20万元左右。

建设成本高，售价低，开发商就得赔本，最终将导致住宅供给减少；售价高，中低收入者又无力承受，怎么办？出席全国第三次房改工作会议的代表认为，实施“安居工程”，也必须坚持国家、单位、个人共同承担的房改原则。

基于这一点，李铁映在会上重申了国务院决定：各商业性房地产开发公司在其年建设总量中，经济实用住房建设必须占20％。对以经济适用住房建设为主的企业，政府将予以政策扶持。李铁映还要求各级政府把房改归集的资金及时用到开发经济实用住房上来，各地要改革现行城市建设投资体制和房地产开发建设体制，剔除建设费中不应该由个人负担的项目和不合理摊派，努力降低住房造价。

谈及国家将对开发经济实用住房给予政策扶持时，侯捷说，这些特殊政策包括无偿或低价划拨土地、合理减免税费、保证贷款和材料供应等，这样就能降低住宅造价，使建设企业既能向政府提供微利房、平价房和标准价房，又能够维持自身的发展。

社会各界反应强烈，“安居工程”大有希望

国务院推出“安居工程”的消息传开后，得到了社会各界的赞同，特别是那些为住房发愁的普通老百姓，心情更是为之一振。令人欣喜的是，国内外发展商对“安居工程”也是积极响应。有的发展商在“安居工程”公布之前就抢先行动。

1993年10月19～28日，海南8家房地产开发商在海南房地产中心联合推出“商品房微利大销售”。1万多平方米的微利房，10天之内就销售一空。

1993年10～11月，广东韶关的房地产开发商销售的各类商品房，每平方米售价已降至1200元上下。

1993年12月4日，由两家房地产开发公司联合投资兴建的银龙住宅小区在石家庄开工。银龙小区建设总面积26万平方米，多为中低档居民楼。

1994年新年伊始，港商李嘉诚向上海市政府提出在200亩地上建造经济实用住房的建议。继而，他又匆匆北上，与北京市政府签订了合作建设“安居工程”协议，开了外商在京投资建造经济实用住房的先河。

房地产开发商钟情“安居工程”，自有一番苦衷。一位经历了“海南售楼大战”的开发商说，“别墅等高档住宅虽然看上去利润可观，但不看市场，总是要赔本的。微利房在单个项目上赢利是少一些，但资金周转快，又有优惠政策，只要经营得当，是可以获得好效益的。”

美、日、法、西班牙等国财团听说中国政府将实施“安居工程”的消息后，对来中国投资微利房建设产生了浓厚的兴趣。一位外商向建设部的官员表示，中国政府支持住宅建设，并给予地价优惠，加上成片开发住宅区可带出一些商业用房，我们是有利可图的。他说，最重要的是解决老百姓住房问题是中国政府的长期政策，这样的投资我们放心。

有关官员说，“安居工程”目前已进入“万事俱备”的阶段。虽然还有不少困难，但有政府的支持和社会各界的配合，这件造福老百姓的好事一定能办成。

可以相信，随着房改步伐的加快，“安居工程”的实施，到2000年，中国是可以实现“居者有其屋”这一宏伟目标的。