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重点10城周度成交环比“三连升” 二手房市场“小阳春”来了

2024-03-28秦佳丽

证券市场周刊 2024年10期
关键词:二手房新房成交量

秦佳丽

步入3月份,重点城市二手房市场活跃度持续上升,重点10城二手住宅周度成交量环比上涨11.23%,实现环比“三连升”。另外,据中指院监测,2月份25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34%,同口径新房成交套数则同比下降19.2%。

有业内人士表示,目前各地二手房市场成交量处于有序复苏通道,一二手房置换联动趋势下,市场需求也将传递到新房市场。不过,目前市场环境对于房地产中介及代理公司存在挑战,中介代理商重新盈利还需要时间。

降幅最多可达上百万元二手房倾向“买方市场”

楼市活跃度上升背景下,热点城市的二手房成交量开始回升。深圳乐有家地产中介经纪人李欢向本刊介绍,近期“小阳春”市场有了明显起色,深圳二手房市场周度成交量已经破千套。

二手房新增挂牌房源也明显增多。李欢介绍,抢占“金三银四”节点,越来越多的业主开始参与到二手房交易市场:“有的业主其实并不着急卖房,只是挂出来试探市场;也有业主着急变现,比如之前做经营贷,欠款比较多,无法续贷,愿意把房子低价出手;也有的客户属于置换需求,虽然目前出售价格比较低,但也愿意低卖再低买。大家心态不一样,成交周期差异也大。”

挂牌量井喷之余,二手房议价空间变得更大。李欢介绍:“在深圳,总价四五百万的刚需类户型,成交价格可以比挂牌价优惠二三十万元;总价上千万元的房子,让步空间可以达到50万元,主要看业主心态。”

不过,二手房市场需求迎来集中释放,降价出售在热点城市成为常态。北京麦田房产经纪人王云鹏向本刊表示,目前北京二手房挂牌量较多,但流行以价换量。“不管业主挂牌多少钱,客户的心理预期永远是在挂牌价基础上降10%左右。”王云鹏介绍,“我们关注的业务案例中,有社区2022年一套一居室的成交总价在440万元~450万元左右;到今年年初,成交价格只在320万元,降幅达到了上百万元。”

在王云鹏看来,目前北京楼市更加倾向于买方市场。“大家都知道,现在房价处在较低点,所以现在对卖方来说时机并不合适;但是对于卖一买一的客户来说,如果能够低卖低买,并不算吃亏。”他补充道,“所以,现在除了少部分急于套现的业主选择抛售房子,大部分出售的业主还是置换型客户,卖一买一后满足改善性住房需求。”

据介绍,挂牌量激增背景下,业主对中介公司的依赖变得更大,而这也体现在去年年底中介费用率收取方式变化上,即由之前向买方单边收佣转向业主、客户双边平摊。“之前其实是卖家市场,大家觉得未来房价会疯涨、买了不会吃亏,所以中介公司主要通过向买家收取中介费用来促成这笔交易;现在市场偏买方多一点,为了达成交易,卖家对中介公司更加依赖。所以,目前中介费用是业主、客户共同分担,未来中介费用可能进一步倾向由业主承担。”

在王云鹏看来,今年楼市“小阳春”已经如期而至,但与往年相比成色略显不足。据介绍,北京二手房价从2023年4月份开始逐步下降,直到9月份“认房不认贷”政策出台,一个星期内市场成交量大幅度上升。后续北京陆续迎来降利率、更改普宅认定标准等四个利好政策,但成交量总是短期升温后又归于冷静,“客户普遍顾虑自己的收入预期,今年北京市场应该不会出现大幅波动,成交量和价格都开始趋于稳定。”

二手房市场成交升温以价换量成主流趋势

机构统计数据显示,近期热点城市挂牌量及成交量一路攀升。据诸葛数据研究中心监测数据,2024年第10周(3.4—3.10),重点10城二手住宅成交量为14463套,环比上涨11.23%,成交量已经环比“三连升”,同比降幅也在小幅收窄。

其中一线城市市场热度较为明显。以北京为例,中原地产统计,3月份第二个周末(3月9日至10日),北京二手房合计成交2100套,对比此前两个周末1700套、1100套的二手房成交量涨幅明显。深圳二手房市场也回温较早,经深圳市房地产中介协会统计,2024年第10周(3月4日至10日),全市二手房成交量1094套,环比增长0.8%,二手房周度成交量已是“四连升”。

目前热点城市的二手房挂牌量普遍处于高位。本刊了解到,2023年以来,全国二手房挂牌量便持续走高,受假期影响的部分积压需求、传统“金三银四”节点市场活跃度提升等影响,近期更多二手房业主选择挂牌,以期房屋更快交易。

在链家平台,目前北京、合肥、杭州、广州等至少10余个城市二手房挂牌量超过10万套,其中重庆、成都、苏州、南京、天津五个城市的挂牌量已经突破15万套。目前北京二手房库存量增长较为明显,截至3月14日,贝壳找房平台显示的北京挂牌二手房为14.39万套,近半个月内挂牌量增加8000余套。

伴随热点城市二手房挂牌量持续上涨,“以价换量”也成了多地的普遍现象。以四大一线城市为例,本刊查询全国房价行情网了解到,截至3月14日,北京、上海、广州、深圳二手房近一月挂牌价为69653元/平方米、72096元/平方米、46380元/平方米、74307元/平方米,较2月份变化4.9%、-3.55%、-1.68%、-1.47%。

部分房东不乏出现抢跑态势。比如,今年2月底,均价5万元/平方米以上的丰台区三环内西罗园小区,在中介平台挂出了一套单价3.7万元/平方米的房源。

上海中原地产首席分析师卢文曦向本刊表示,近期二手房成交量的确有所上升,比如最近一个周末(3月9日至3月10日),上海二手房成交冲击到了800多套,市场热度与去年九月份“认房不认贷”政策出炉时齐平,市场恢复态势显著。

不过,在卢文曦看來,部分城市市场升温节点仍然较晚:“通常成交量在春节结束后两周就能恢复到正常水平,今年上海成交复苏用了三周。不过毕竟目前市场还处在调整通道,虽然年后反弹速度稍显迟缓,整体来看确实出现了小阳春。目前各地二手房市场成交量处于有序复苏通道。”

二手房升温支撑新房市场中介代理商盈利仍需时间

事实上,相较新房市场而言,二手房成交更具稳健特征,目前二手房市场表现也优于新房。据中指院监测,2月份25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34.3%,同口径新房成交套数则同比下降19.2%。

不过在业内人士看来,一二手房市场联动趋势下,购房需求有机会流向新房市场。“目前整个二手房市场成交量上升,也会对新房市场起到支撑作用,尤其是先旧后新的置换型客户,二手房售出后的这部分需求也有望进入新房市场。”卢文曦如此表示。

镜鉴咨询创始人张宏伟也就此谈道:“北上广深等热门城市是典型的置换型市场,卖旧买新的需求占比较大。因此,二手房成交量回升后,经过周期传递也能带动新房成交量。”

目前“新旧联动”正在二三线城市持续发酵。2023年底以来,包括淄博、济宁、海宁、宁波、南京、连云港、南通等20余个城市提倡“以旧换新”购房活动,即购房者、开发商和中介公司三方签订协议的模式,购房者确定意向新房房源后,向房企缴纳部分定金锁定房源,中介公司优先帮售旧房,在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房,未出售则开发商退还定金,缩短置换周期。

楼市初步回温之余,房地产中介平台重新盈利仍需要时间。2023年,我爱我家、易居企业控股、世联行等中介平台或地产代理商普遍预计录得业绩续亏。

不过,部分代理商亏损幅度有所收窄。比如,世联行预计2023年亏损2亿至3亿元,与上年同期亏损约3.43亿元相比亏损规模收窄。近年世联行高调宣布朝向“大交易+大资管”转型,前者包括代理销售和金融业务;后者包括城市资产管理、空间运营、招商租赁业务等。企业业绩预告显示,由于大交易业务收入结构的变动,2023年毛利率相比上年有所降低,但大资管业务毛利实现转正。

对于今年中介代理机构能否实现业绩回暖,在张宏伟看来,目前市场环境对于中介及代理公司存在挑战。“最近几年佣金一直是下降趋势,尤其是新房代理市场,甲方压缩营销费用,其中也包括代理费及分销渠道费用,作为乙方的代理商恐难扭转亏损形势。而比起代理费率的下降,更加冲击中介代理平台的,是对出险房企的应收账款已经成了坏账。”张宏伟表示,“由于现在市场没有发生大的扭转,对中介代理平台来说,今年市场状况仍然不够友好,能夠实现盈亏平衡即是理想的结果。”

(文中个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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