黄慧玲　吴少芬

龙年开市以来，REITs（不动产投资信托基金Real Estate Investment Trust）展开全面反攻。

Wind（万得）数据显示，截至3月4日收盘，全市场30只REITs春节以来全部上涨，多只REITs甚至因涨幅过快而不得不临时停牌。其中春节前跌幅较大的REIT反弹幅度最高，博时蛇口产园REIT节后上涨35.67%，嘉实京东仓储基础设施REIT上涨33.05%。

受访业内人士认为，此番市场风向的转变源于政策面、基本面、资金面共振的结果。

春节前夕，证监会对REITs相关的会计规则进行了调整。业界认为，此次调整首次明确了REITs的权益属性，弱化行情对持有者利润表现的影响，有利于消解市场参与各方对于REITs的理解分歧和顾虑。叠加近期无风险利率快速下行、REITs自身的高分红属性、市场流动性回归等多因素的助推，多数REITs已收复今年失地。

过去一年REITs的剧烈波动，也引发了关于“REITs究竟是否适合普通投资者”的讨论。

“隨着REITs相关会计处理与信息披露规则进一步完善，市场活跃度提升，展现出监管及市场各参与方对REITs市场建设的信心。”中金基金副总经理李耀光告诉《财经》，从产品特性来看，公募REITs是通过持有基础设施资产获取租金或特许经营收入并为基金持有人带来分红，且每年会将不少于可供分派现金的90%进行分派，更加适合长期持有。

“REITs风险收益特征介于股债之间，具有收益相对稳定、强制分红等特点。投资REITs的回报受到宏观经济状况、利率水平、管理团队的运营能力等多种因素的影响。此外，目前REITs流动性情况可能造成二级市场波动。”鹏华基金基础设施基金投资部认为，REITs可能更适合那些寻求稳定回报、对基础设施投资感兴趣并愿意承担一定风险的普通投资者。

2023年报即将披露，李耀光建议投资者关注产品底层资产业绩表现。“此外，2024年新发产品上市后表现以及2023年上市REITs产品限售份额解禁，对于单只产品流通盘的影响也值得投资者关注。”

此外，当前中国REITs产品采取“公募基金＋资产支持证券”的框架，顶层设计的基础制度也亟待完善。2024年全国两会召开期间，全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春的提案之一便与REITs专项立法有关。

蔡建春认为，当前REITs产品多层嵌套，交易结构较复杂，交易成本较高。产品运作管理机制复杂，存在多重委托代理，各方义务责任有待通过制度加以强化。REITs的税收支持、会计处理和投资者准入等配套制度仍需持续完善。

蔡建春建议，综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托《证券法》在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排。

节后全线反弹

回顾2023年REITs的市场表现，由于债市调整、交易市场流动性不足、个别项目冲击性事件等多重因素叠加，一向给人以“稳健”印象的REITs跌幅堪比股票。

数据显示，中证REITs（收盘）指数全年跌幅达到28.26%。若包含年内上市的全部REITs，其平均涨跌幅为-16.53%，该数据低于同期偏股基金指数（885001）的表现（-13.52%）。

2024年2月，REITs市场行情全面回暖。数据显示，2月日均成交额4.84亿元，环比上升26%，日均换手率1.18%，为近22个月最高。月度全市场流通市值加权总回报为12.88%。其中前期调整幅度较大的产权REITs表现强势，加权总回报为15.76%，经营权REITs为10.20%。

当月涨幅前三均为产权类标的，分别为：蛇口产园REIT，2月上涨27.45%，1月下跌10.81%；京东仓储REIT，2月上涨24.25%，1月下跌27.98%；科投光谷REIT，2月上涨18.45%，1月下跌14.01%。

不过，若将时间拉长至上市以来，仍有过半REITs录得负收益。

在受访业内人士看来，REITs的反弹与A股整体回暖息息相关。

春节前监管政策法规的出台同样对REITs回暖有一定助力。2月8日，证监会发布《监管规则适用指引—会计类第4号》。同日，沪深证券交易所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知》。

“这一政策有助于REITs机构投资者将持仓份额计入FVTOCI（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益），很大程度缓释二级市场短期价格波动对利润表的直接影响，引导长期和理性投资。”鹏华基金基础设施基金投资部分析。

其同时认为，从基本面来看，目前已上市公募REITs底层资产均是经过层层筛选的优质基础设施项目。尽管2023年部分项目底层资产经营状况出现波动，但在经济逐步回升向好的趋势下，部分项目的运营状况有望得到改善和提升。

多元化发展初显

2月23日，证监会公布了2023年全国人大代表建议和全国政协委员提案办理工作情况，其中提及，将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

公开信息显示，春节前华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT已完成募集。2月以来，有两只消费基础设施REITs获交易所反馈，分别是华夏首创奥特莱斯REIT和华安百联消费REIT；另有两只REITs发布询价公告，分别是易方达深高速REIT和嘉实中国电建清净能源REIT。

3月1日至4日，今年首批新REITs申报，其中华夏金隅智造工场产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT等已经獲得上海证券交易所受理，华夏万纬仓储物流REIT也已获得深圳证券交易所受理。目前已有18只REITs在等待获批。

国泰君安认为，2024年REITs将进入多元化发展的新阶段。“一级市场的多元化可能表现为在资产端的新资产类型的申报获批、大类资产混包发行，在产品端的发起人及运营管理机构的类型更为丰富、扩募纳入原产品发起人体系外的资产、产品机制设计更加个性化，市场因此可能吸引更多投资人，现有投资人也能够选择更多不同类型的资产及产品。二级市场的多元化则可能包括但不限于长线资金的实际进入、投资策略的分化、REITs指数和衍生品的探索拓展。”

保险机构被认为是撑起REITs市场的重要长线资金。国泰君安分析，保险机构不仅能为基础设施项目提供长期稳定的资金来源，也能推动公募REITs市场更加稳定和多元化，从而增加市场的深度和多样性。

公募基金方面，自2023年下半年以来，随着公募FOF（基金中的基金）将REITs纳入投资范围，REITs也开始进入公募FOF的重仓池。

2023年四季报显示，天弘基金、汇添富基金、兴证全球基金旗下FOF重仓了部分REITs。

随着REITs价格回升，其配置价值再度引发市场关注。

中金公司认为，经过2月强势反弹后，部分超跌项目估值得到一定修复，后续需紧密追踪年报以及一季报基本面增量信息。“建议挖掘经营稳健的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs，持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值。”

李耀光认为，REITs的重要投资价值来自其相对稳健的分红能力，并且风险收益特征与股债差异产生的配置价值，更适合长期持有。“对于具有大类资产配置观念、愿意长期持有而非短期操作的投资者，公募REITs产品是一个较为理想的投资标的。同时，普通投资者也应当根据自己的风险偏好和投资目标选择合适的REITs产品，并且做好相应的风险评估和管理。”

公募REITs今年以来涨跌幅统计

资料来源：《财经》根据Wind3月5日数据统计