叶泓茂

（福建省华侨实业集团有限责任公司，福州 350000）

引 言

针对建筑能耗高、污染大等问题，绿色建筑理念得以被提出，强调在建筑全生命周期内实现各种资源、能源最大限度的节约，并通过减少污染和保护环境，维持建筑和环境的和谐发展。而绿色建筑作为现代社会的重要建设模式，能否获得房地产开发企业的认可还取决于绿色建筑带来的经济效益，因此应加强相关话题的研究，从而顺利推动建筑行业的可持续发展。

一、绿色建筑经济效益对房地产开发的影响

（一）直接效益带来的影响

在房地产开发过程中，企业往往更关注绿色建筑带来的经济效益。首先，房屋建筑开发涉及前期规划、设计、施工和运营等各个阶段，其间将产生土地费用、建设费用、运维费用等各种费用，都将计入房地产开发成本中。而采取绿色建筑施工方案能够节约土地、水电等各种资源和能源，使建筑全生命周期的成本得到有效控制，因此可以为房地产开发企业带来直接效益。例如，在建筑规划设计阶段，从建筑节能角度进行因地制宜的规划，综合考虑地理位置、气候条件等因素给建筑施工和运行带来的影响，提出科学的建筑设计方案，可以使当前地理条件和气候环境得到充分利用，减少不必要的土地资源浪费，达到缩减项目实施成本的目标。再如，针对夏季炎热但湿度适宜的地区，通过实现外墙、屋顶绿化可以有效控制室内温度，减少空调等设备能耗。通过实现节材、节水、节电等各项措施，能够通过减少项目开发成本，为企业带来更多的效益。其次，在房地产开发方面，企业在建筑建设过程中需要按照清洁生产要求采取减排措施，并因此支付一定的成本。而房地产开发企业通过开发绿色建筑，能够落实国家的低碳环保生产要求，并通过将碳排放权转让和销售获得更多的利润。此外，绿色建筑具有节能、环保的特性，能够帮助房地产开发企业获取绿色贷款，减少企业因项目开发而支出的利息，使项目开发成本得到进一步缩减，从而为企业带来更多的直接效益。

（二）间接效益带来的影响

建造绿色建筑，也能为房地产开发带来间接效益，但往往容易被企业忽视。对间接效益进行分析，通常采用机会成本法，需要对未开发项目的净效益进行估算，确定实际效益超出净效益，则能继续进行项目开发，而二者差值则与项目开发获得的间接效益相关。对绿色建筑带来的间接经济效益展开分析，主要包含两方面效益：一方面，相较于传统建筑，绿色建筑可以节省能源、资源，并减少环境污染，符合现代社会提出的绿色、环保发展要求，因此可以获得社会支持。通过合理进行项目规划建设，可以使建筑与周围环境较好融合，在项目审批阶段能够更快通过规划、环保等部门的审批，加速项目实施进度，为房地产企业节省管理费等各种间接成本。项目实施期间可以结合自然规律加强环境保护，及时清除施工带来的各种污染，不会给周围环境带来较大影响，也能减少施工遭遇的居民抵制等事件，有效提升施工效率的同时，创造一定的效益。另一方面，打造绿色建筑可以使用更多自然、健康的材料，并注重周围环境绿化，创造良性循环发展的环境小气候，为人们营造舒适的生活和工作环境。与此同时，绿色建筑能够通过资源回收、光伏发电等手段减少建筑使用过程中产生的能耗，降低物业和用户房屋维护费用的支出，在创造更多生态效益和社会效益的同时，能够突显建筑优势，吸引更多人购买和租赁建筑，为企业带来更多的效益。

二、提升绿色建筑经济效益和促进房地产开发的对策

（一）加强绿色建筑增量成本控制

建造绿色建筑，要求选择环保、节能材料的同时，进行绿色施工，可能导致施工成本的增加。而绿色建筑需要开发企业、设计企业、施工企业等多方共同参与，带来的效益通常由社会共享，给房地产开发企业判断项目开发利润带来了困难，一旦出现成本负担者和增加收益获得者不对等的问题，对开发企业来讲，就容易面临项目经济效益不高的问题。为避免这一问题发生，需要加强绿色建筑增量成本控制，有效提升绿色建筑的经济效益，促使企业做出开发绿色建筑的投资决定。实际在绿色建筑开发期间，项目规划、设计、施工、运营等各个阶段都将产生成本支出，产生的增量成本包含土地开发费、建造费、管理费等，需要通过加强成本控制，使项目实施具有一定的经济性，达到提高项目经济效益的最终目标。

在项目规划设计阶段，工程选址、规模、技术标准、建设要求等都将给增量成本带来影响，房地产开发企业将根据可行性评估报告中的财务收益、经济收益等指标决定是否采纳开发方案。结合项目建设条件、标准等进行全方位的估价，精准给出投资控制额度，能够有效控制项目成本。与此同时，绿色建筑设计也是关键环节，如果单纯看重节能、环保问题，将导致成本造价失控，因此还应加强经济成本控制，在经济效益和社会效益间寻求平衡，做到实现资源高效利用，保证设计方案可行。

在施工建设阶段，将产生大量成本支出，因此应加强增量成本分析，提出有效成本控制措施。在制作招标文件和评定标书等活动中，结合绿色建筑建设目标和采取的相关技术措施展开分析，应在提出明确环保和质量要求的同时，给出项目造价，通过EPC 总承包形式督促施工单位加强成本支出控制。对施工单位提出的成本管理办法进行审核，应通过分析施工方案经济性实现施工组织优化，并加强现场监督，落实合同管理、签证管理等工作，避免不必要的浪费产生。例如：绿色施工中材料费用为增量成本控制关键，应通过落实限额领料、就地取材等原则，减少资源损耗；通过动态监管，确保造价控制工作落实到各个环节，能够实现资源最大化利用，有效节省工程支出。

在项目运营阶段，相较于普通建筑，绿色建筑使用了大量的绿色新型材料、工艺技术等，对运维管理提出了更高的要求，产生的管理费用也更高。想要加强增量成本控制，要求加强建筑运行管理，通过充分发挥建筑节能优势，节约成本。为此，许多绿色建筑引入了智能化系统进行物业管理，促使物业服务从低技术向高技术转变。为规避物业服务水平不佳带来的成本控制风险，应由绿色建筑开发企业打造环保物业，运用高效手段加强建筑管理，维持建筑的经济运行。

（二）科学评价绿色建筑增量效益

在加强增量成本控制的同时，需要对绿色建筑带来的增量效益进行科学的评价，确保项目开发能够为企业带来可观的效益。结合房地产开发企业经营流程可知，主要通过出售和出租两种形式获得收益。直接进行房产出售，开发利润=房地产价格-土地取得成本-建筑建造成本-项目管理费用-投资利息-营销费用。出租房地产，获得的净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用，开发利润为净收益和开发成本的差值。直至进入运营阶段，房地产开发企业才能获得收益。但绿色建筑开发难度更大，在建设运营方面提出更高的要求，导致项目承担了工期延误等风险，因此为降低资金风险，企业会提前预售房产。能否获得可观的利润，需要对项目增量效益进行评价，在增量效益超出增量成本时，则能为开发企业带来超额利润。增量成本分析贯穿项目全生命周期，但在有效控制增量成本的基础上，可以通过前期规划对增量成本进行估算。在增量效益分析方面，可知经济增量效益主要来自销售阶段价格溢价和运营阶段的节能、政府补贴。另外，还能为企业带来口碑提升的社会增量效益。具体来讲，就是在市场消费者认可绿色建筑的情况下，可以使房产达到更高的售价，从而获得更多的效益。而为推动绿色建筑建设，各地政府出台了补贴和激励政策，在项目通过认证后可以获得相应收益。此外，绿色建筑配备光伏发电等设施，能够减少电能和水资源的消耗，从而减少相关费用的产生。实际对增量效益进行评价，可以采用净现值法展开分析：

式（1）中，NPV 为项目净现值，CI 为年收益，CO 为年支出，i 为项目开盘当年行业基准收益率，t 为项目周期，通常设定为50 年。在增量成本和增量效益NPV 的差值为0 时，说明效益和成本可以维持平衡，企业可以根据实际投资需求决定是否开发房产。在差值大于0 时，说明获得了超额利润，投资方案可行，而差值小于0，说明投资不可行。

三、提升绿色建筑经济效益和促进房地产开发的实践

（一）项目概况

某省属国有企业拥有8 家全资子公司，公司主营业务为城市资产开发与经营，房产物业主要包含写字楼、商场、店面、厂房、长租公寓等，分布在福州市、泉州市、厦门市、深圳市等繁华都市。按照公司发展规划，即将进行Q 社国际青年长租公寓三期等新型城市资产经营业态开发，其中包含许多绿色建筑项目，需要通过加强建筑经济效益分析制定科学投资决策，保证公司能够获得可观利润。以某绿色住宅项目为例，占地56 万m2，总建筑面积为150 万m2，包含高层、多层和公共建筑，建设配套社区医院、商业活动中心等，将按照国家二星级绿色项目建设运营。

（二）绿色方案

建筑按照65%节能标准建造，采用外墙保温隔热、屋面保温隔热等技术，选用聚苯乙烯等新型环保材料，门窗选用中空断桥铝门窗。全部高层建筑安装太阳能热水系统，地下车库采用太阳能照明系统和光导照明系统。住宅采用通力节能电梯，通过能量回馈控制系统减少电能损耗。考虑到小区绿化面积较大，采用雨水收集和中水回用系统，将收集的雨水用于公共区域灌溉和景观用水，处理后的中水用于道路清洗和室内冲厕，改善项目居住环境。在建筑施工期间，推行“四节一环保”措施，全面落实节能、环保施工理念，确保项目实施带来良好的生态效应。

（三）项目经济性分析

对项目经济性展开分析，需要先对增量成本进行分析。在项目规划设计阶段，聘请拥有绿色建造经验的单位进行充分论证，使前期服务费增加258 万元。通过对项目建设阶段增量成本进行测算，可知增量成本主要来自太阳能热水、雨水回收、中水利用、环境控制等部分，总体增量成本约为5 206 万元。对运营阶段增量成本进行测算，可知每年约为2.4 万。对项目开发的增量成本展开分析，可知基准收益率取12%，代入NPV 公式中，能够得到总体增量成本为5 484 万元。通过系统分析可知，占比最大的为建设阶段产生的增量成本，使项目实施承担了一定的成本风险，因此应通过技术革新、合理选材等手段制定科学的绿色建筑建造方案，并在施工过程中加强材料成本、人力成本等各项成本费用的控制，保证项目造价符合预期，能够有效控制增量成本，为提升项目经济效益奠定坚实的基础。

对项目的增量效益展开分析，通过与周边竞品进行比较，并参考市场品牌房企价格进行估算，最终将住宅价格设定为7 200 元/m2，开盘首日推出316 套，去化率达到80%。由于项目所在地区为发达城市，市场对绿色建筑认可度良好，开盘后价格小幅度上浮，带来了100 元/m2的溢价效应，产生了约5 733 万元的增量效益。项目作为二星级绿色建筑，按照当地政策在建筑面积达到57 万m2的条件下，约获得2 580 万元政府补贴。项目交付后经过三年运营，每年节省电费约26 万元，每年节约水费约9 万元。代入NPV公式对项目增量效益展开分析，能够得到总额约为8 606 万元，与增量成本差值为3 122 万元，可以为项目带来超额利润。实际各地政策存在差异，可以忽略政府补贴对项目超额利润展开分析，得到增量效益为6 026 万元，与增量成本差值为542 万元，依然能够为企业带来更多的经济效益。此外，通过项目实施能够带来较多的社会效益，帮助企业树立良好的形象和口碑，有助于企业的可持续发展。因此，在综合效益良好的情况下，项目开发方案可行。

结 语

通过提高绿色建筑带来的直接经济效益和间接经济效益，能为房地产开发企业注入强心剂，保证项目得到顺利投资建设。在实践工作中，应对绿色建筑全生命周期的增量成本展开分析，通过加强成本控制，减少资金投入。通过对绿色建筑经济价值进行量化分析，可以确定绿色方案实施带来的增量效益，帮助房地产开发企业制定科学决策，为绿色建筑的广泛推行提供保障。