秦 刚

一、前言

房产是银行经营活动中不可或缺的基础性资源，高效利用房产资源对提升国有资产使用效益和预防廉政风险具有重要意义。随着金融体制改革的不断深入，加强房产管理对银行的健康持续发展至关重要。为有针对性地指导城市商业银行进一步提升房产管理的规范性、有效性和科学性，推进房产管理工作优化升级，提高房产使用质效，确保安全运营，本文以某城市商业银行自有房产管理为基础，就房产管理现状进行深入研究，分析当前房产管理中存在的问题，并就如何进一步管好用好房产提出对策建议。

二、存在的主要困难及问题

（一）历史遗留问题难办，制约房产合理合规处置

尽管瑕疵房产确权工作取得明显成效，但目前除新购房产及正常办理产权的房产之外，仍有部分房产因历史遗留问题而无法确权。

1.多处房产存在“历史问题”。全行136 处房产中，已办好权证104 处、未办证的有23 处、房屋实际已拆除且无证的3 处。在未办理权证的23 处中，除7 处可正常取得后续权证外，其余16 处均存在办证困难。主要原因有：一是因原销售房地产开发公司跑路，开具不了销售发票，导致无法办证。二是购买房屋所处大楼消防验收不过关，无法办证。三是联合建房存在纠纷或诉讼，无法办证。四是购买房屋所处楼盘容积超规，住建不予办理。

2.部分房产不能“物归原主”。一是三处权证办理在个人名下，系原城市信用社1994 年12月记入固定资产系统。二是一处房产被他人长期占用，系1998 年法院判决给银行抵债所得，因当时某区信用社没有妥善处理，被抵债业主儿子实际侵占至今，分行多次维权该占有人均实施暴力抗争。三是一处房产存在争议，被他人占用，被原某信用社法人韩某武主张产权并实际占用，权属问题一直无法解决。

3.部分房产实物“不复存在”。一是某分行三处房产在2018 年以前已被拆除且后两处已在系统内销账。经分行积极努力，3 处房产拟还房进行置换，但至本文截稿时还房事宜尚未落实。二是某分行营业房已被拆迁多年，现已找不到原拆迁房地产开发公司，补偿问题难以解决。

（二）闲置房产面积较大，资产利用率低且有监管风险

经统计，全行自有闲置房产共49 处，闲置面积66280.63m2，闲置率为18.2%。其中总行闲置2 处、遵义分行16 处、六盘水11处、安顺18 处、毕节1处。

1.闲置房产处置不力。一是以资抵债而来的房产可能存在众多历史问题，导致无法办理产权，不能有效与合规处置。二是部分房产土地性质为划拨，当地政策暂不支持划拨土地房屋办理产权，导致无法及时合规处置。三是部分闲置房产评估值过高，扣除相应税费和净值后出现负收益，若出售将导致国有资产流失。

2.房产处置意愿不强。一是由于房产管理并非银行主责主业，且分行条线管理人员身兼数职，主要精力并未放在房产管理上。二是缺乏相应的明确的监督管理措施，闲置房产处置工作未与绩效考核挂钩，导致条线管理人员重视程度不足。三是缺乏相应的闲置房产处置奖励措施，导致房产处置积极性不强。

3.容易引发各类风险。一是闲置面积过大，不仅对经营效益造成一定影响，还有一定的外部审计、巡视等监管风险。二是闲置房产较多可能会导致相关人员利用职权进行违规操作、滥用职权谋取不当利益等廉政风险。三是长期闲置的房屋由于未经常得到巡查，可能会出现房屋老化、地基下沉、门头门楣锈蚀、水电管网老化等安全风险。

（三）管理机制有待完善，各类隐患纠纷不容忽视

1.管理意识有待增强。分、支行偏向于紧盯经营主责主业，将主要人员和精力都投放在主营业务上，房产管理人员往往身兼数职，房产管理意识和责任还不够强。对总行下发的《房产管理办法》等制度不够熟悉、落实不到位，日常出现管理台账统计不规范、入账不及时、登记不准确等问题。一是固定资产系统内房屋面积登记错误，或系统内登记面积与产权证上面积不符。二是房产信息、使用状态未及时更新等。三是未按制度要求，定期对自有闲置房产进行巡检，存在安全隐患等[1]。

2.历史问题解决困难。由于部分问题房产“年代已久”，历史问题持续发酵，加之其间管理人员的频繁更迭，导致后续问题溯源工作越发困难，很多房产确权问题成为管理上的“疑难杂症”。这些问题主要集中在：房屋被恶意侵占、房屋确权不及时、问题无法溯源等情况，导致权属纠纷久而不决，使得银行合理利益受损，甚至有可能引起国有资产流失风险或引发廉政风险。

3.安全隐患不容忽视。部分分支行由于房产管理制度落实不严、管理人员更替频繁、房产安全意识薄弱，加之房屋年久失修，导致房产管理上存在各类隐患。一是消防安全隐患。一方面，部分房屋建成时间较早，初期未完成相关消防设施建设及消防验收，后期加装或改造难度较大；另一方面，部分房产建筑年限较长，消防设施设备未按标准开展维护保养，导致消防设施设备出现老化情况普遍。二是房屋结构安全隐患。由于部分房屋建成时间较长，若未定期检查维护，房屋容易出现结构老化、开裂下沉、墙砖脱落、水电管网老化、消防设施缺失或失效、门窗门头严重锈蚀等安全隐患。三是个别房产房龄较长。银行固定资产管理系统中并未记录房屋实际建成使用时间，而是以总行成立后统一入账时间作为计量起点。实际上，部分房产在总行成立之前就早已建成或投入使用，故实际房龄这一重要因素有所缺失。

4.物业管理重视不足。物业管理最主要的职能就是让房屋保值增值并为业主提供便捷服务，但在银行经营活动中普遍得不到重视。大部分自有房产存在物业管理不专业、不规范，仅能提供基本的清洁、秩序值班服务等共性问题[2]。

三、对策及建议

（一）聚焦责任落实，在房产确权上发力

各分支行要积极应对、勇挑重担、主动作为，坚持一户一策、压茬推进，接续解决遗留问题。要进一步强化属地管理和分级管理责任，成立“一把手”挂帅的房产处置领导小组，提升解决房产权属等各类“疑难杂症”的决心。一是对于房产拆迁补偿未到位、产权存在纠纷、权证未转移登记、不具备办证条件等情况，分支行要实施“一房一策”动态管理，按照台账逐个击破。二是对权属不清但银行实际占有的房产，分支行要深入调查，理顺历史脉络，力争做到追本溯源，尽快确权。三是对权属为银行所有但被他人长期侵占的房产，分支行要积极协调各方资源、使用法律武器，多措并举寻求解决办法。四是对于办理在个人名下的房产，分支行要做好事实调查、挖掘证明依据、理清历史沿革，力保问题房产“物归原主”。五是对于已购但尚未按合同约定进行网签、备案和办理权证的，要专人跟踪弄清阻碍所在，积极对接属地管理部门，完善手续，力争快速办理产权。

（二）聚焦效益提升，在盘活处置上发力

盘活闲置资产基础在“盘”、核心在“用”、关键在“活”，规范处置是重点，优化配置、强化使用是预防“新闲置”的关键。要打通房产管理全生命周期的各个环节，明晰各主体责任，让“死”资产变成“活”资源，变“包袱”为财富。分支行要积极、主动与总行沟通，坚持向固定资产要效益的原则，共同在盘活、处置上发力。重点聚焦银行资产的旧闲置处置和新闲置防治两方面，采用访谈、数据分析、案例研究和统计分析相结合的方式认真开展研究。

（三）聚焦动态管理，在制度落实上发力

各分支行要切实抓好《房产管理办法》落实，一是各分行条线管理人员要加强《房产管理办法》学习，增强房产管理意识及合规能力。二是做好房产台账的动态更新，定期报总行实物管理部门。三是定期对辖区自有闲置房产进行巡检，切实开展隐患排查工作，发现安全风险要及时上报处理。四是对于拟购和拟出售的房产，要严格按照内外部规章制度结合授权组织实施，务必确保流程合规和关键环节管理，防范操作风险。

（四）聚焦资产保值，在物业管理上发力

物业管理最重要职能是使房产保值增值，为业主提供舒适、便捷、安全的工作生活环境。2021年，中国指数研究院通过对全国86 城，12 万小区，9088万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业企业能够让房产在同地理区域同类型中房价增值14%。所以，在有条件的情况下选聘优质物业管理企业，以实现房产保值增值的目的。一是对具备自主招标条件的自有独栋房产，优先选聘全国综合排名前100 的优质物业公司，以科学、规范、专业的物业服务实现房屋增值保值。二是对不具备招标条件的，房产条线管理人员应提高物业管理重要性认识，掌握物业管理基本常识，加大在管物业管理过程的监督、考核，多提要求。在设施设备和房屋的修缮保养上多加关注，确保延长房屋及配套设施设备使用寿命，力争房屋增值保值。三是对无物业企业管理的房产，房产条线管理人员要定期检查房屋的结构、水电气管网、消防等重点配套设施，针对消防安全、结构毁损、水电气管网损坏、地基下沉等较大问题，要及时进行专业修缮，建立“一房一档”，做好巡检、维修记录，以便日后对房产修缮情况进行精准溯源[3]。

（五）聚焦智慧创新，在信息建设上发力

平台搭建是推动银行完成房产管理“数字化转型”的关键，也是数字化转型的基础，对于房产基础数据的联通共用和智慧管理具有重要意义。一是加强房产信息化管理建设，创新平台开发，把房产管理和财务管理结合起来，运用智慧化手段实现房产管理真动态。二是联通共用要求打造全行房产管理数据“一张网”，现用房产管理系统只能由计财部专人提供数据信息，条线管理人员无法快速、准确地厘清房屋属性和历史问题。新平台将从现有管理模式进行数字化转变，能实现房产全生命周期各个环节的动态管理，是实现资产统筹管理的利器。

四、城市商业银行房产管理未来发展趋势

（一）数字化和智能化

城市商业银行可以利用大数据分析技术来更好地理解房地产市场的趋势和客户行为。通过分析大规模数据集，银行可以识别市场中的机会和威胁，预测房地产价格变动，优化贷款审批过程，以及更好地了解客户的需求和偏好。AI 技术可以用于改进客户服务和自动化流程。例如，AI聊天机器人可以提供实时客户支持，AI 算法可以自动评估贷款申请，提高审批的效率。AI 还可以用于个性化的市场推广和客户关系管理。区块链在不动产交易和产权管理方面具有巨大潜力。它可以确保房地产交易的透明性和可追溯性，减少欺诈和纠纷。通过将房产信息和交易记录存储在区块链上，可以提高交易的安全性和效率。虚拟和增强现实技术可以用于改进房地产展示和勘测。客户可以通过虚拟现实环境参观房产，减少实地考察的需求。AR 应用可以在实地考察时提供有关房产的实时信息。数字化和智能化技术可以帮助城市商业银行自动化许多流程，包括贷款批准、文件管理和报告生成，这不仅提高了效率，还降低了人为错误的风险。数字化技术可以提高客户体验。客户可以在线提交贷款申请、查看房产信息、获得实时反馈和支持。这种便捷性有助于吸引更多的客户并提高满意度。

（二）在线房产交易平台

在线房产交易平台可以整合房产市场的各个环节，包括房屋搜索、购买协议、贷款申请、文件处理和房屋交割等。这种一站式服务使购房和销售过程更加顺畅，减少了繁琐的流程和中介环节。通过在线平台，购房者可以轻松地提交贷款申请，并迅速获得批准。银行可以利用数字化数据收集和自动化审批流程，快速决策贷款申请，提高了贷款的可获得性和速度。在线房产交易平台有助于提高市场流动性，因为它降低了交易的摩擦成本和时间。卖方和买方可以更容易地找到对方，完成交易并实现资金流动，这有助于促进市场活跃度。在线平台可以支持数字化合同和文件处理，减少了纸质文件和繁琐的文书工作。这不仅提高了效率，还降低了错误发生的概率。在线平台可以提供实时的市场信息和洞察，帮助购房者做出明智的决策。这包括房价走势、区域信息、房产历史记录等。这种信息的透明性有助于购房者做出更明智的投资。在线房产交易平台需要严格的安全措施和合规性，以保护客户的隐私和金融信息。它也需要遵守相关法规和规定，确保交易的合法性和可靠性。在线平台将推动城市商业银行和其他相关机构的数字化转型。这意味着银行需要投资于技术基础设施和人才培养，以适应新的交易方式和市场需求。

（三）客户体验优化

城市商业银行可以利用客户数据和分析来了解客户的需求和偏好。基于这些信息，银行可以提供个性化的房产融资方案，满足不同客户的独特需求。这种定制化的服务可以增加客户忠诚度和满意度。银行可以通过数字化渠道提供更便捷的客户接触点。客户可以在线提交贷款申请、查看贷款状态、获得实时反馈，并与银行进行在线互动。这消除了繁琐的纸质流程和长时间等待，提高了客户体验。客户通常期望在购房过程中能够快速获得贷款批准。城市商业银行可以利用数字化和自动化技术来加速贷款申请和批准流程。这有助于提高客户满意度，并吸引那些寻求快速解决方案的客户。

五、结语

城市商业银行在房产管理方面需聚焦多个关键领域，以应对未来发展趋势。首先，数字化和智能化将是关键，通过大数据分析、人工智能、区块链和虚拟现实等技术，银行可以提高房产管理的效率和客户体验。其次，在线房产交易平台的建设将加速市场流动性，降低交易成本，提高市场透明度，需要加强安全和合规性。最后，客户体验的优化将成为竞争的关键，银行可以通过个性化服务和数字化渠道满足客户需求，提高满意度，吸引更多客户。因此，城市商业银行需要积极适应这些趋势，投资于技术和人才培养，以保持竞争力并实现可持续增长。