谢长艳 秦佳丽

按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超大城市，以及武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连14个特大城市的城中村改造将进入实施阶段，楼市10万亿级的新市场就此出现。

本刊了解到，此次城中村改造并非“棚改2.0”，两者在改造范围、改造模式、参与主体、资金来源等方面存在差异。而作为广义的城市更新，超大特大城市城中村改造仍不可避免的在启动资金、征收补偿等方面面临难题。不过，面对该轮十万亿级市场投资，拥有较多城市更新经验的央企和地方国企，以及在超大特大城市有城市更新业务布局的房企，有望成为参与主体。

另外，国企城投类企业、建筑施工类企业、参与商品房开发及長租公寓运营的市场化企业也有望在新一轮城中村改造中直接受益。

伴随全国楼市政策进入新阶段，超大特大城市的城中村改造启动，将为核心市场增加更多活力。目前超大特大城市城中村改造配套政策正逐步细化。近期住建部披露，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个；超大特大城市正积极稳步推进城中村改造并分三类推进实施：符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升，以及介于两者之间的实施拆整结合。

多家券商研究报告指出，此次政策发力下，我国城中村改造市场规模有望重回万亿元级别。国海证券报告显示，设定平均改造周期为2023-2027年共5年，测算范围包括21个超大特大城市和14个Ⅰ型大城市，在乐观情形下，在销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平方米，占全国住宅总需求56.9亿平方米的25.3%；在投资端，预计5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62万亿元房地产投资总额的19.5%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，此轮城中村改造直接投资超过10万亿元，带动其他投资近15万亿元左右。他补充道：“由于资金平衡是第一原则，考虑到很多城中村改造公共服务短板缺失严重，需要通过片区统筹来实现，这个过程会比较长，规模巨大的投资可能分期释放。”

不过，尽管同样面临房地产库存高企与市场下行问题，该轮超大特大城市城中村改造与2015年前后棚改货币化安置不可同日而语。李宇嘉介绍说，棚改是自上而下的大规模拆除重建的安居工程，即国开行投放PSL贷款（抵押补充贷款），启动大规模拆除新建，地方政府通过土地出让还款；而此次城中村改造并非大拆大建，属于三类方式并举，这并非地方政府直接拆迁安置，而是由国企城投按照标准的流程和补偿标准启动拆迁。“资金平衡的方式上，城中村改造不是拆出的地块销售卖地，而是片区统筹平衡；改造范围上，这次并非整村改造，而是片区综合改造；另外，这次并非房地产开发，而是主要为公共服务补短板。”

本刊了解到，尽管同属于广义上的城市更新，但本轮超大特大城市城中村改造并非“棚改2.0”。总体而言，相较于此前棚改的“推倒重来”，目前城中村改造以综合整治为主，限制大拆大建，两者之间在改造对象、改造范围、改造模式、参与主体、资金来源等方面存在差异。譬如，从改造范围看，本轮城中村改造聚焦21个超大特大城市；而昔日棚改面向全国，覆盖大量三四线城市。从用地属性上看，城中村改造针对的土地性质多为集体土地，棚改多为国有建设用地。资金来源上，本轮城中村改造鼓励民间资本参与，强调多渠道筹措改造资金；棚改资金来源重点为政策性金融支持，主要体现为PSL和专项债。

从各城市动作来看，上海、深圳、广州在城中村改造方面已经驾轻就熟。据上海市房管局信息，2023年上海计划启动“城中村”改造项目10个，计划到2025年底中心城区周边“城中村”项目全面启动，到2032年底“城中村”改造项目全面完成。广州拟开展“统筹做地”试点，目前已明确越秀集团、珠江实业集团、广州城投集团、广州市建筑集团等7家市级统筹做地主体，推进广州火车站片区、城市新中轴（海珠）片区、罗冲围片区、环五山创新策源区四大重点片区进行做地试点——据中泰证券报告，沪广深在改造模式上存在差异，广州偏向政府主导，深圳偏向市场主导，上海则偏向政府与市场双向并举。

实际上，参与改造的收益来源，是当前楼市下行阶段各参与主体颇为关心的问题。本刊了解到，城中村改造周期普遍较长，但房企参与改造仍有望获得不菲利润，通常包括前期参与土地一级开发获得净地出让收入，以及商品房销售收入与持有经营性收入。

以上海蟠龙村改造项目为例，据上海市住建委信息，该项目总投资约为130亿元，开发实施主体为瑞安房地产旗下子公司上海蟠龙天地有限公司，公司于2019年至2020年分批次竞得相关地块，后续收益来源包括商品房销售收入、商业及酒店租金收入。据瑞安房地产披露，截至今年年中，仅商品房销售收入方面，该项目商品住宅累计实现销售额153.29亿元；商业租金收入方面，刚开业两个月的商业板块部分已产生租金收入0.21亿元，目前项目回笼资金已超过前期总投资额。

尽管超大特大城市城中村改造有望加快，但其复杂性从未被忽视。一直以来，城市更新在启动资金、改造主体积极性、征收补偿、审批流程等方面存在难点，以城中村改造为代表的城市更新仍是一块“硬骨头”。

广州区域龙头房企越秀地产，近年对拓展旧改项目的首要原则便是“控制风险”。公司管理层在中期业绩会上公开表示，“因为城市更新的周期比较长，要对风险有整体评判，包括拆迁的难度和未来的发展潜力等。”

不过，对于有着丰富实战经验的企业而言，伴随相关融资支持政策发力，势必迎来更多利好。本刊了解到，目前财政拨款、地方专项债、金融机构融资、改造主体自筹、社会资本等是解决城中村改造启动资金难题的常见途径。此外，继8月份央行会议明确提出要加大对城中村改造的金融支持后，符合条件的城中村改造项目有望于2024年纳入地方政府专项债支持范围。

目前各地正持续优化审批流程。譬如，今年6月广州发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出年度计划可动态增补、区政府可按程序审定实施方案批后正向调整内容；项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作；满足一定条件的城中村改造项目可参照上级相关规定试行金融机构或担保机构为其提供履约担保等，旨在破解个别征拆难点，舒缓改造资金压力。

事实上，尽管城中村改造存在进驻门槛，但不少房企尚能积极拆招。以绿景中国主导开发的深圳白石洲旧改项目为例，对于深圳最大的城中村之一，绿景中国于2016年获得深圳白石洲项目的开发权，预计总投资约900亿元，建设周期为8-10年。其间绿景中国资金来源为银行贷款+自有资金+分期销售回款，以滚动开发促进资金平衡，并在后期引入合作方缓解资金压力——前期通過抵押自持物业获得银行207亿元授信额度，首期住宅的销售回款则用于项目二、三、四期的滚动开发，并在后期引入万科合作以分担资金成本。

中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦对此向本刊表示，想要缓解该轮城中村改造的资金压力，需要多方面发力，一是规划层面更加合理化，做到内部地块平衡与跨区统筹平衡；二是为市场化企业参与城中村改造提供更多支持；三是提供符合城中村项目改造周期的低利率银行信贷支持。

在李宇嘉看来，推进超特大城市城中村改造，最主要的工作是怎么实现资金平衡。而资金平衡的关键就是按照顶层文件，实施区域统筹和成片开发、市域内统筹平衡规划指标，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化，真正落实改造资金综合平衡、动态平衡。

据介绍，近年随着国土空间规划体系划定了城市边界，倒逼地方政府土地开发用存量换增量，中心区的土地空间价值、产业升级价值亟待挖掘；另外，这些地块利用碎片化，产业结构也待转型，土地重估收益突出。“这次国家提出的实施区域统筹和成片开发、市域内统筹平衡规划指标，就是通过以丰补欠、以肥补瘦、统筹周边低效用地等来平衡资金。”他补充道，“这样不仅能通过城中村改造，将碎片化的地块整合起来、公共设施短板补上来，还能给改造提供资金，当更大范围的土地价值也释放出来，有利于吸引社会资金进入。因此，城市政府在推进城中村改造时，要算大账、算长远账。”

囿于项目周期较长、资金需求较大、需要协调多个利益主体等原因，这轮万亿级的城中村改造存在门槛。中银证券报告显示，预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。建议优先关注在超大特大城市有城市更新业务布局的房企如中华企业、光明地产、招商蛇口、华润置地、中交地产、越秀地产、城建发展、天健集团、绿城中国等。

而在李宇嘉看来，三类企业将在新一轮城中村改造中直接受益：“一类是国企城投类公司，有望参与前期征拆及后期回迁房和保障性住房建设，第二类是建筑施工类企业，参与全过程建设，包括回迁安置房、保障性住房的代建及市政设施和基础设施建设等；第三类是市场化房企，参与商品房开发及长租公寓运营。”

本刊了解到，从城市更新经验及超特大城市业务布局来看，地方国企阵营中不乏一批“实战”经验丰富的房企，新一轮超特大城市城中村改造下，这类房企仍有望成为主力军。

从企业定位来看，当前部分房企明确聚焦城市更新业务。据企业中期财报，中华企业将十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”；上海临港表示以“科技创新和产业发展的推动者，区域转型和城市更新的建设者”为使命；首开股份表示以“城市复兴”为己任，将继续深度参与北京“回天计划”及方庄地区提升改造。

另有部分区域型房企具备核心城市深耕经验。譬如，截至2023年中期，越秀地产披露其土地储备面积达2813万平方米，其中仅广州土储面积占比达40.3%；天健集团总建筑面积41.65万平方米，均位于深圳市。此外，截至2022年末，中华企业有48.3万平方米的土地储备位于上海市，占比达66%。

此外，部分区域国企凭借大股东优势，呈现较强的城市更新基因。譬如，珠江股份背靠的大股东珠江实业，系广州市属国企中惟一城市建设运营全产业链企业，目前珠江实业已构建“城市更新与房地产、工程服务、城市服务”三大产业板块。聚焦棚改多年的城建发展，截至2022年末在北京持有9个一级土地整理、棚改及城中村项目，待结转面积314.53万平方米。据了解，为规避同业竞争，城建发展背后控股股东城建集团目前正加速资源整合，承诺5年内将北京城建房地产开发有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司等地产主体平台注入城建发展。

龙头央国企也向来不失为城中村改造的主力军。以华润置地为例，公司作为实施主体负责出资和开发建设，于2019年完成了总投资近450亿元的深圳大冲旧村改造。广州地产“一哥”越秀地产则奉行TOD综合开发（以公共交通为导向的开发）与城市更新融合的拓展模式，截至今年年中，越秀地产共计持有9个TOD项目，土储合计398万平方米，占公司土储比例14.1%。

值得一提的是，核心城市存量项目迎接改造之余，后续城中村改造范围有望扩大至21个超大、特大城市之外的其他城市。据今年9月自然资源部发布《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游、山东半岛、粤闽浙沿海等城市群的部分城市纳入低效用地再开发试点城市名单，试点期限原则上为4年；未纳入本通知试点范围的超大特大城市，以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行。

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）