杨现华

8月28日，房地产板块强势走好，百余只个股几无下跌，14只个股涨停，申万房地产指数涨幅仅次于政治局会议后，这与周末政策面的整体利好有关。除了印花税减半、优化IPO、再融资监管和规范减持行为外，具体在房地产方面，住建部三部门发文落实“认房不用认贷”，财政部等部门宣布个税退税优惠延期，证监会也宣布房地产再融资不受破发、破净和亏损限制。

限制再融资新规不包括房地产上市企业，这显示了监管层对房地产行业的呵护。光大证券指出，“认房不用认贷”正式纳入政策工具箱，楼市“金九银十”回暖可期。

利好密集出台

7月底召开的政治局会议已经明确指出，“房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

伴随着顶层定义的调整，各地政策需要适应新的市场环境，如一二线城市仍延续2016年3月以来的严格购房四限政策，这对居民的购房需求产生了影响，需要适时调整优化。

8月25日，住建部、央行和金融监管总局联合发文，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，并将此项政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。这是自2016-2017年各地重新执行“认房又认贷”政策后6年来首次全面放宽首套商贷政策。

在新政发布后，一线城市中，广州率先响应。广州政府下发通知，居民家庭购房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这标志着广州正式执行认房不认贷政策。

在此之前，郑州已经发文明确取消“认房又认贷”政策，但大部分一二线城市仍在执行“认房又认贷”。根据中指院的研究统计，截至7月底，包括北上广深在内的16个城市仍执行认房又认贷的限购政策，厦门、成都和武汉等多个强二线城市在列。

根据招商证券统计，目前仍执行“认房又认贷”的10余个城市贡献了2021年全国房地产投资的28.3%，商品房销售面积、金额的17.6%和30.1%，土地购置面积的15.3%。

此外，一线城市首付比例相差10%-25%、非一线城市大多相差10%，房贷利率相差91个基点，因此招商证券表示，预计政策工具主要释放刚需和改善需求，有助于提振城市本身的房地产景气度，也在几个维度对全国整体有益。

除了“认房不认贷”之外，证监会发布再融资新规，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司适当限制其融资间隔、融资规模，但房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

根据统计，截至8月25日收盘，申万房地产板块中，118家上市房企中约56家处于破净状态，破净率为47%；2022年118家上市房企中35家出现亏损，占比为29%。

监管部门特别支持房地产上市公司融资的政策举措，将改善房企尤其是民营房企当前的资金压力，也表明了监管部门对房企再融资的支持力度。

此外，财政部等三部门延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，政策延续至2025年底。

在购房成本上，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，招商银行在中期业绩会上表示，存量房贷利率下调勢在必行。

销售渐回暖

国家统计局数据显示，1-7月份，全国商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%，7月单月的销售面积和金额增速均“由正转负”。其中，7月全国商品房销售金额7358亿元，创2023年单月成交新低。

7月底政治局会议对房地产行业定下了新基调，各城市也开始放松对房地产的调控，以郑州为代表首先取消了“认房又认贷”政策。根据机构跟踪数据，8月楼市虽未全面走出低谷，但销售降幅有所收窄。

海通证券的跟踪数据显示，2023年第34周，30大中城市新房成交面积为213万平方米，环比增长18%，同比下降8%；8月1-24日，30个中大城市累计成交面积661万平方米，环比下降5%；7月1-20日，30个中大城市累计成交面积为565万平方米，环比6月同期下降24%，同比下降31%。

不难发现，8月上中旬的累计销售降幅已经在逐步收窄。不仅仅是新房跌幅在收窄，二手房同样如此。海通证券跟踪数据显示，2023年8月1-24日，18个城市的二手房成交面积491万平方米，环比7月同期增长5%，同比上一年下降8%；而在2023年7月1-20日，18个城市的二手房成交面积405万平方米，环比6月同期下降9%，较上一年同期下降7%。8月上中旬，18个城市的二手房成交量环比再次实现正增长。

跟踪范围更广的兴业证券数据显示，8月1-24日，由4个一线城市、11个二线城市和34个三四线城市组成的49个城市新房累计成交面积同比下降32.3%，环比降幅为4.2%。与之相对应的是，7月1-27日，49个城市的新房累计成交面积同比下降37.8%，环比降幅则为30.4%。

第三方机构中指院的数据则显示，7月一线城市成交面积环比下降14.5%，二三线城市成交面积环比下降55.4%和59.2%。8月楼市成交量整体同环比均下降，但除一线城市外，二三线城市降幅收窄明显：一线成交面积环比下跌22.83%，二线代表城市成交面积环比上升3.15%，三四线代表城市成交量环比下降8.77%。

政策何时落地

在7月底政治局会议后，郑州首先响应。8月3日，郑州发文推出15条措施，其中就包含取消“认房又认贷”政策，成为第一个系统性放松楼市的省会级城市。如今住建部等发文落实“认房不用认贷”，广州率先落地，其他限购城市何时放松值得关注。

放松限购对购房有积极影响。据360房产网数据，在政策公布的第一周也即7月31日-8月6日，郑州新房成交1278套，周环比降48%；二手房成交1858套，周环比微降3.8%。由于政策在周中公布，政策的影响还未得以显现。

各项顶层政策已经就位，具体效果还要看各地的执行情况。

限购等放开后的首周即8月7-13日，郑州新房成交1614套，周环比涨27%；二手房成交1916套，周环比微涨2%。下一周即8月14-8月20日，郑州新房成交1541套，周环比降7.6%；二手房成交1998套，周环比微涨3.6%。第三周即8月21-27日，郑州新房成交2079套，周环比涨36.5%；二手房成交1964套，周环比微降1.65%。

郑州新政实施接近一个月时间，从成交来看，不论是新房还是二手房，都有不同程度的回暖，尤其是新房市场较新政前成交有了明显的活跃。

绝大多数城市早已经取消了“认房又认贷”的限制措施，此次政策之所以受到市场的积极回应是因为核心城市的政策空间已经打开，稳定一二线核心区域交易量和价格是稳定全国市场基本面的核心关键。

如前所述，还在实施“认房又认贷”政策的10余个城市，在房地产投资、成交和土地市场上都占据着相当大的市场份额。因此，解除核心城市“认房又认贷”的限购措施，能够有效提升市场的活跃度与交易量，并且可以将市场信心逐步传导至三四线城市，最终稳定房地产市场的基本面。

从中央政治局会议对房地产行业定下新基调，到央行、住建部等各部委也接连确认支持方向，下一步将会到各地方具体实施。海通证券预计，“认房不认贷”政策在全国范围内的大面积实施以及各地具体操作细则的落实有望加速推进。

考虑到10余个城市的情况并不相同，各地方在执行层面或将因城施策择机推出。

招商证券指出，“认房不认贷”政策工具之所以列入“一城一策”，可能是考虑到即便对于目前仍在实行“认房又认贷”的10余个城市，其所面临的房地产总量和结构形势、政策约束考量等也有诸多不同。

招商证券表示，7月政治局会议部署的各项政策都在积极稳妥推进中，建议市场对政策的落地起效保持耐心，对经济进一步回稳向好保持信心。