1 老旧小区改造项目的特点

老旧小区大多分布在发展较早的老城区， 或者老旧工业区，这些社区通常地理位置优越，建筑密度和人口居住密度相对较高，因此，在改造过程中通常会面临许多困难，许多居民通常会对自己的房屋或者一楼的后院进行改造， 部分居民还会把老旧小区的绿化带当作自己的种植园等， 在老旧小区改造过程中，必然会对这类“违章建筑”进行处理，在处理过程中容易产生一定的矛盾。 除此之外，由于大多数老旧小区过于老化（建筑本身老化以及管道线路老化等），庞大的改造工程会对居民的日常生活造成很大影响。 由此可见，老旧小区改造项目所涉及的内容非常复杂，除了具有正常改造的难度外，还要让群众了解老旧小区改造的重要性， 确保老旧小区能够顺利完成改造。

2 老旧小区改造项目的主要内容

2.1 对基础设施进行完善

基础设施的完善是老旧小区改造项目的主要内容， 对老旧小区的安全、舒适和居民基础需求有重要影响。 基础设施包括对社区内排水管的修理和整改、对下水道的疏通和清理、对井盖以及道路等设施的修补， 以满足居民日常用水和出行的需求。 同时，还需要改善监控系统、门禁系统、安保系统，以提高社区安全的系数；改善电路、电网，保障社区的用电稳定性；修复路灯、庭院灯等，保障夜间安全；补充电动车充电桩、改造社区大门、改造垃圾回收设施等满足群众的日常需求，使社区群众的基本需求能够得到进一步满足。

2.2 提高房屋建筑质量

房屋建筑质量会对居民的生活舒适度带来直接影响。在改造过程中， 施工单位应当着重对建筑物以及楼道公共部分进行改造，其中，包括对建筑物屋面和屋顶杂物的清理、对太阳能热水器的清理和改造、在建筑物表面增加保温层和装饰涂料、在建筑外围做好防水和排水设施等。 与此同时，要对楼道内部杂物和线缆进行清理和规整， 告知居民不要在楼道中堆积过多杂物，以避免影响消防通道；做好楼道的粉刷工作，并且更换楼道的窗户、灯具，以及楼梯设施，为群众建立一个方便和舒适的楼道环境。 除此之外，在有必要的情况下，还需要对居民家庭内部进行整修， 进一步提高居民生活环境质量[1]。

2.3 对社区景观环境的改造

主要包括对公共绿化设施和生活垃圾处理方面的改造，例如，对花草树木的修剪、补栽以及养护；对垃圾处理设施的优化和清洁；对社区公共卫生进行清理等，为群众打造一个整洁、优美的社区环境。

2.4 公共服务设施的改造

这一方面主要是对社区内的公共服务设施进行改造，例如， 老年和儿童专用活动设施， 或者社区集资进行的电梯安装、管线改造等，满足群众的日常需求。

3 城市老旧小区改造项目工程进度影响因素

3.1 外部环境影响因素

外部环境影响因素包含了气温气候以及地理位置等部分。 （1）气候因素，我国大部分地区夏季高温、多雨，冬季干旱、少雨，降雨大多集中在夏季，气候的差异会影响、限制工程的进度， 高温或暴风雪等极寒天气都不利于工程项目的开展；（2）地理因素，我国西南部多山区，东部沿海地区经济发达，如果老旧小区改造项目在城市， 那么城市的早晚高峰会对施工材料的运输带来影响，在一定程度上会延迟工程进度；（3）若在闹市区进行老旧小区改造，夜晚施工所产生的噪声会影响周边居民的正常生活和作息， 也会对工程进度产生一定的影响。

3.2 项目自身影响因素

施工方案与合同管理是项目自身影响因素中的重要部分。

科学的方案是保障施工的重要条件，通常情况下，老旧小区改造工程方案要囊括施工组织设计、 改造设计方案以及具体改造范围3 个部分。 施工组织设计会直接影响改造工程的进度[2]。 如果施工组织设计没有结合老旧小区的实际情况，则会出现重复施工，不仅会造成施工材料和人力资源的浪费，还会拖延工程进度。

老旧小区改造工程的合同不仅要有分包方与施工方的合同，还要有施工委托合同和实际委托合同。 一般来说，建设方为了确保施工达到预期要求，会出具施工委托合同，在合同中注明开工日期和交付日期，提前交付会获得某些奖励，延后交付应承担相应的处罚。 此外，施工方会根据整个工程进度详细划分每个阶段的工程计划，严格按照施工进度计划施工，以杜绝消极怠工现象。

3.3 施工因素

在老旧小区改造工程中， 施工效率也是工程进度的决定因素之一。 影响施工效率的因素主要有两大类：（1）现场施工因素，例如，施工场地的准备、施工过程、工程的验收等；（2）施工方案技术因素，例如，施工工艺的选择、施工材料的配比、施工机械设备的调度、工程搭接作业等。 如果施工前没有根据施工现场的实际情况做好安全防御措施， 施工现场会埋下安全隐患，例如，未在老旧小区改造范围内设置警戒线，在拆除施工中没有做好现场管制，一旦居民进入施工区域，容易被坠落物砸伤，这样不仅危害了居民的生命财产安全，还会因为协商索赔等情况的出现而影响老旧小区改造工程的进度。

3.4 资金因素

资金因素是影响老旧小区改造项目工程进度最常见的因素，决定着老旧小区的改造效果和改造效率。 项目资金的供应问题、进度款的支付时限性，以及由于施工问题而产生的赔付等都会影响老旧小区改造工程的进度。 老旧小区的改造工作是一项长期惠民型社会事业，不仅具有盈利性低的特点，而且投资回报周期较长，所以，目前老旧小区改造项目工程中普遍存在各企业的参与度有限，居民的出资意愿较低、社会资本的参与积极性不高的情况。 老旧小区改造的主要资金来源是财政资金，政府的财政压力大，如果没有找到合适的施工单位，也会对工程进度造成一定程度的延误。

4 城市老旧小区改造项目工程进度影响因素管控策略

4.1 充分考虑外部环境影响，做好应对预案

通常气温气候以及地质水文等外部因素可以通过科学手段进行预测， 并通过提前干预来降低外部环境对老旧小区改造项目工程进度的不利影响，因此，通过科学手段来预测和预防外部环境影响、做好应对措施是管控工程进度的主要方法。例如，随着科学的发展，天气预报的准确度不断提高，在天气预报中可以展示各个地区近期的气温和降水情况， 施工单位可以根据气候信号来调整施工进度， 最大限度地降低极端天气对工程进度的影响。 另外，可以通过相关科学技术了解该地的地质条件和水文特征，避免在松软的土层下施工，提前做好应对预案。 在制订施工计划时，应充分考虑外部环境的影响，结合施工周围的环境和施工现场地质水文因素制定科学的施工流程， 确保老旧小区改造项目工程的进度按照预期的施工进度进行。

4.2 加强对项目自身影响因素管控

老旧小区改造工程与常规的新建工程不同， 后者是在空旷的场地进行，并且涉及的利益方较少，施工流程规范，对施工现场做常规了解即可制订施工方案， 而前者由于涉及的利益方较多，施工前，相关人员应全面了解该项目的详细情况，提前做好详细的调查工作， 明确该老旧小区具体的改造范围和改造内容，出具合理的改造方案，避免由于改造方案不合理而徒增矛盾。 此外，拟定合同时，必须明确规定该老旧小区改造工程的工期、材料以及质量指标等，避免由于权责不清晰而造成业主和施工方的纠纷。

4.3 多途径保证改造资金

（1）拓宽资金渠道，鼓励企业参与旧社区的资本转换，注入新鲜血液。 因为大多数旧住宅区位于市中心，企业可以利用其区域优势，如在住宅区或道路区域的空地进行二次开发，通过发展均衡吸引社会资本。 （2）加强政府的财政支持，坚持组织年度全面财政预算，引导地区政府通过市级联合财政投资，增加财政投资。 （3）降低成本和税收，减轻相关组成部分参与者的负担，以降低公司的建设成本。

4.4 各部门共同监督管理

城市老旧小区改造工程加强现场管理离不开各部门的共同协作， 除此之外， 还要将改造工程中各部门的力量聚集起来，在改造过程中，收集居民的意见，详细记录亟待改造的位置，并制订相关的改造方案。 在小区改造过程中，财务部门对督促施工质量有重要作用，在小区改造工程结算时，财务部门应严格按照程序扣留质量保证金。 工程结算时，首先应进行审计，审计完毕后才能付款。 一部分需要改造的项目有保质期要求，针对这部分项目，财务部门需要依据相关要求从工程款中扣出质量保证金，这个流程能够对施工后期提供质量保证。 积极向广大市民进行宣传，提高市民爱护环境、保护环境、改造小区环境的积极性，建立良好的小区管理秩序，同时，建立健全各种基础设施，并为小区配备合适的物业管理，提升老旧小区改造后的物业管理水平，落实小区的改造成果[3]。

5 结语