文/邱文宇 上海德禾翰通律师事务所

抵押权作为一种重要的担保物权形式，它的存在对于保障交易安全、促进交易效率发挥了极大作用。随着《民法典》及相关司法解释的陆续出台，不仅将《物权法》整体纳入了《民法典》物权编，同时对担保物权尤其是抵押权制度也进行了较为细致的系统规范。

抵押物处置的法律规定

抵押权行使的条件。根据《民法典》的相关规定，抵押权人行使抵押权的条件是，发生当事人约定的实现抵押权的情形，若当事人之间未约定实现抵押权的情形，则当债务人不履行到期债务时，抵押权人可以行使抵押权。

抵押权行使的方式。根据《民法典》的规定，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。所谓优先受偿是相对于无担保的普通债权人，但也可能存在以下两种特殊情形：

同一财产向多个债权人抵押：同一抵押财产上设定多个抵押权的，各个抵押权之间的权利顺位先后，其本质上就是拍卖、变卖抵押财产所得的价款的清偿顺序问题。

同一财产既设立抵押权又设立质权：根据我国法律规定，抵押权可以在动产、不动产和不动产用益权上设立，质权可以在动产和权利上设立。也就是说，动产既可以成为抵押权的标的物也可以成为质权的标的物。

抵押权的实现方式。根据《民法典》相关规定，实现抵押权的方式有折价、拍卖和变卖三种。

折价：为了更好地实现债权，抵押人和抵押权人可以协议约定在债务履行期限届满后将抵押物以折价的方式抵偿债务，但前提是不得损害其他债权人的利益。

拍卖：人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并且可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，也可以不进行评估。拍卖应当确定保留价，拍卖财产经具有相应资质机构评估后，将评估价值作为第一次拍卖的保留价；对于未经具有相应资质机构进行评估的财产，将由人民法院参照市场上公允价值进行确定。

变卖：“变卖”的关键在于一个“变”字，即将抵押物变成现金。当事人协议约定进行变卖的，其性质与协议折价相似，却没有协议折价的弊端。人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，只有在当事人双方及有关权利人同时同意变卖的情况下，方可进行变卖。针对变卖的价格，通常分为两种情况，第一种是当事人及有关权利人对价格有约定的情况下，则依据约定价格进行变卖；第二种是针对当事人及有关权利人对变卖财产的价格并无约定的情况下，如果财产存在能够被计量的公允价值，则变卖的价格不能低于市场上的公允价值；对于无法被可靠计量且无公允价值的变卖财产，应委托第三方专业机构进行评估，并依据评估价格进行变卖。

不良贷款抵押物处置现状及难点

抵押人故意制造处置障碍。当债权人因债务人未能按照合同约定履行还款义务等原因向人民法院提起诉讼或进入执行程序的，往往会出现抵押人不配合处置抵押物或处于失联状态的情况，部分抵押人甚至会为债权人实现抵押权制造各种障碍。例如，授意他人依据虚假债权文书向人民法院起诉并查封抵押物；怠于行使债权或恶意拖延诉讼进程；与他人达成还款协议，并在协议中约定较长还款时间以及未履行完毕前不得解除抵押物的查封等，从而使抵押权人无法顺利实现抵押权。

信息不对称导致抵押物灭失。鉴于抵押权人无法全盘掌握债务人的其他债务、涉诉及被执行情况，实务中可能发生首封法院（尤其是异地首封法院）在抵押权人不知情的情况下将被查封的抵押物处置完毕的情况，从而导致抵押物灭失，抵押权人无法实现抵押权。

房地分别抵押导致处置困难。基于我国法律确立的关于“房随地走、地随房走”的“房地一体”原则，强调房屋与土地在抵押、查封和处置上的一致性。而在实践中，由于部分地区的土地证和房产证相分离，一些抵押人会将土地和房产分别抵押给不同的抵押权人，致使同一房地产上出现多个抵押权人。这种情况下，仅依靠某一个抵押权人无法推动处置，需要与其他抵押权人合并处置。

人民法院在执行阶段也会遇到处置困境：

同一张他项权证上存在多个抵押物，但无法实现部分解押。当抵押人将多个抵押物同时抵押给抵押权人且多个抵押物登记在同一张他项权证上的，人民法院进入执行程序后，抵押权人向当地的不动产登记机构申请对他项权证上的部分抵押物进行解押时，部分地方的不动产登记机构存在着不受理部分解押的情形，因为其只能就他项权证上的所有抵押物办理一并解押。

抵押物为抵押人的唯一居所或处于非空置状态。当抵押物为房产时，抵押人如果以该抵押物为其唯一居所为由进行抗辩的，无论抵押人的经济条件如何，人民法院在大部分情况下都不会强制执行。针对抵押物中有人居住的情况，不管抵押物中的居住者是承租人或是其他债权人，或者虽然抵押物无人居住，但是抵押物中存放有生活物品的，人民法院大多时候也不愿推动强制执行。

司法拍卖中的处置障碍

因抵押权人非首封债权人导致其债权无法全额受偿。很多时候存在着抵押物同时被多家执法机关查封的情况，倘若抵押权人的抵押物被其他执法机构查封，即使抵押手续完备，抵押权人也无法优先推动对其抵押物的司法拍卖，而应当由首封法院主持进行。由于抵押物的评估价格与最终变现的价格往往存在一定差距，如果抵押物变价所得的款项在优先受偿抵押权人的债权金额以及人民法院的执行费用后所剩无几，或者根本无法覆盖首封债权人的债权清偿请求，那么首封债权人很有可能会怠于申请拍卖该抵押物，或者即使首封债权人申请拍卖的，人民法院也可能会以拍卖属于对债权清偿无实际利益的“无益拍卖”为由而不予启动拍卖程序。此时，只有抵押权人与首封债权人达成协议，放弃部分债权金额的优先受偿，以平衡双方利益的方式推动抵押物变现。

抵押物拍卖变现时，受偿范围以登记公示为限。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》的相关规定，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

抵押物上设立租赁权或居住权导致拍卖受阻。根据《民法典》规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也就是说，租赁权可以对抗抵押权的情形必须满足以下两个条件：一是存在租赁外观，即当事人之间签订的租赁合同；二是存在事实行为，即承租人实际占有租赁物。因此，若租赁权设立在抵押权之前，或者租赁权的设立是经银行同意的，那么即使抵押物进行拍卖，该租赁关系仍然有效，不会受到该抵押权实现的影响。而在实践中，抵押人为阻止抵押权人处置抵押物，很有可能存在故意订立虚假长期租赁合同，并伪造承租人实际占有租赁物的假象。

为加快抵押物的处置效率，人民法院依托各大网络平台开展网络司法拍卖，使拍卖效率大幅提升。得益于网络平台庞大的客户群体与司法拍卖的受众范围不断扩大，越来越多的人参与其中，目前用户群体最多、参与拍卖最多的网络拍卖平台为淘宝司法拍卖与京东司法拍卖。但并不是所有标的物都能在网络上进行司法拍卖，只有完全无瑕疵的抵押物才能在网络上进行司法拍卖，这就导致大部分抵押物处置效率依然得不到有效提升。

也存在阻碍抵押物处置的其他因素，比如转让税费。我国对商业用房转让的税费高于民用住宅转让，这给商业用房拍卖带来了一定的难度。我国现阶段对二手商业用房转让征收的税种包括：契税、营业税、个税、印花税、土地增值税等五种，税率从固定的0.05%到差额的30%不等，高额转让税费往往导致商业性质的抵押物屡屡流拍。商