朱剡 林姗

长三角成片工业区普遍进入存量转型时代，低效工业区向更高水平工业园区转型在研究领域总结的模式和路径相对缺失，有必要不断增加实践样本并校核更新实践经验。本文聚焦制造升级型成片工业区，以长三角核心地区的昆山昆嘉工业区为例，力求总结探索制造升级型成片工业区更新建设过程中的相关规划路径。

一、研究背景及研究目的

在新的发展时期，长三角成片工业区的发展普遍从增量转入存量时代，不但面临着产业转型升级的压力，而且面临留住高素质制造人群并实现存量时期高质量发展的重担，其更新问题尤其值得关注。工业区更新一般分3种，即转变为一般城市地区、转变为科技型园区以及转变为更高水准工业区。前两种涉及的更新模式相对简单，即土地征收加土地招拍挂出让，从而实现空间重塑。

上述两类转型实践在增量发展时代中已有不少成功案例和实践经验。与之相对的是，低效工业区向更高水平工业园区转型涉及自发更新、土地征收出让更新、合作更新、租赁微改造更新等多种更新模式的融合，需要在既有发展格局和制约因素之下谋求妥协式、渐进式发展路径，不但需要刚弹结合的规划引领，而且也需要定制化政策模式支撑。由于大量长三角城市刚刚进入存量发展时代，因此，这一类工业区转型在研究领域总结相对缺失。本文将这一类工业区定义为制造升级型成片工业区，以长三角核心地区的昆山昆嘉工业区为例，力求总结探索制造升级型成片工业区更新规划建设过程中的可复制经验。

二、制造升级型工业区更新规划建设的普遍痛点

1. 制造升级型工业区的一般特征和更新痛点解析

城市中心地区的工业区普遍亟需退二进三，彻底释放土地价值，而位于城市远郊的新兴工业区往往依然处于增量发展时期。因此，制造升级型工业区普遍地理区位位于城市近郊，一般既不位于地理区位极佳的城市中心地区，也不位于区位条件极为不利的远郊地区。这一类工业区由于较为良好的区位，一般在较早时期即可获得发展的机遇期，并实现快速增长，但也由于先发建设时期吸引的企业和产业门类相对落后，已逐渐不适应新的发展需要，普遍面临着一些共性的发展痛点问题。

（1）由于发展较早，工业区增量土地资源已基本消耗殆尽，剩余建设用地往往存在难以开发的各种现实制约因素，因此普遍面临增量空间不足的困局。在城市三区三线划定的特定历史时期，这一问题将会更加凸显。

（2）由于大量低效企业占据宝贵制造业用地，导致工业区整体绩效产出不高，研发创新功能缺失。这些低效企业有些继续利用现有厂房维持着低效生产，有些则不再从事生产活动，转而将厂房租赁给其他制造企业，不集约的土地使用导致这类用地长期保持低效产出的状态。因此，这些工业用地及所属的工业区的转型发展方向往往亟需明确，战略发展导向亟需规划引导。

（3）设施配套单一。早期发展的工业区往往依托于人口红利和廉价的土地成本，科技密度相对较低，并不太关注企业与人才的服务，因此，工业园现状的设施配套普遍缺失和偏科，难以满足科技企业及高素质年轻人才的新需求。过多的服务配套往往造成不必要的浪费，不足的服务配套又往往导致对企业人才吸引力不足，因此合理的设施配置比例和科学的布局尤为重要。

（4）更新模式不明。制造升级型工业区的更新问题出现的时间并不长，相对而言理论总结和政策配套都处于探索时期，尤其是许多一线城市的更新政策都尚处于探索时期，针对某一特定工业区的更新时序、更新策略、更新模式普遍也处于起步探索阶段。制造升级型工业区的更新急需探索研究。

2. 昆嘉工业区：典型的制造升级型工业区，类似的更新痛点

昆嘉工业区是昆山建设较早的工业区之一，位于昆山市开发区的外环边，处于地理区位较好的近郊。该工业区起步较早，但发展现状相对滞后昆山开发区全区。昆嘉工业区总占地面积约16.44km2，是一片较为集中的制造业发展板块。昆嘉工业区的发展始终与昆山市产业升级、科创转型的步伐同频共振。随着城市的转型发展，一系列上位政策及规划对昆嘉工业区提出了制造升级和更新发展的目标要求，但没有对昆嘉工业区的具体更新方式提出相应的要求和指引，急需进一步探索。从现状发展情况看，昆嘉工业区总体也面临上述4个方面制约，包括工业产出不高、多类型多层次服务缺失、增量空间不足、更新模式不明4方面。

三、制造升级型工业区更新路径研究

1. 结合所在区位的客观实际明确产业创新升级方向

照搬落实上位产业方向往往并不适应产业区转型升级的实际需要，应结合自身产业发展实际和周边发展格局明确未来方向。通过各产业门类产值绝对值在昆嘉工业区的比较分析，以及产业门类产值在整个昆山开发区的占比分析可见，昆嘉主要产业门类多与汽车零配件制造相关。但现状价值区段不高，有待升级。昆嘉工业区是昆山开发区最邻近安亭汽车城的区域，汽车产业存在一定发展机会。

第一，技术密集型新能源汽车零配件制造。在汽车产业领域，加速推进节能和新能源汽车产业是未来国内外重要发展方向。在传统车企零配件趋向外包的背景下，我国在新能源汽车零配件制造及研发领域的产业发展机遇极大。近年来，在境外传统车企零配件趋向外包的背景下，长三角劳动及资本密集型汽车零配件制造产业的竞争力日渐趋弱，因此，就昆山开发区而言，发展汽车产业的重点应着眼于新能源汽车零配件，昆嘉工业区近期建设用地有限，更适合作汽车技术密集型零配件智造。

第二，中试类汽车零配件研发。整车的研发环节往往需要靠近高校、检测中心，而零配件的研发则相对分散。昆嘉工业区可适度吸引中试类的汽车零配件研发。

因此，在汽车产业主导的发展思路之下，昆嘉工业区整体规划形成了1+1+X的产业发展定位，以高技术密集型汽车零配件制造为龙头，以汽车零配件研发服务等生产性服务业为支撑，以多个产业门类为补充。

2. 从用地规模预测未来人口和设施规模，进一步明确类型布局

昆嘉工业区现状人群普遍反映设施服务缺乏，但不同人群的需求有差异。经分析，工业园未来主要围绕制造工人和研发管理人员两类人群服务。基于类似园区分析，一个成片先进制造园区的适宜生活服务设施比例在5%～10%之间，昆嘉现状远未达标。一般工业用地配置行政办公及生活服务功能的比例上限为15%，不含宿舍的生活服务功能的配比往往低于5%，且并非所有的工业用地均会设置这类服务配套功能。因此，昆嘉工业园的服务配套比例提升不仅需要依靠企业配建服务设施，更需要独立用地的服务地块提供高品质成片的服务。

结合《控制性详细规划》，并参考昆山科创产业用地鼓励和限制发展区的布局，可预测昆嘉工业区未来科创产业用地、生产制造用地、办公用地的总规模，进而可预测研发人员人数、产业工人人数、商业设施规模、公寓宿舍规模。

不同人群的设施需求有差异，服务设施节点等级有差异，各类设施点服务半径有上限。基于上述3个因素，昆嘉工业区共计结合轨道交通站点设置了2处集中服务中心和10处服务节点。其中服务中心可结合集中宿舍区共同设置。

表1 每个服务中心设施配置内容

表2 每个服务节点设施配置内容

3. 转变低效更新沿路更新的思路，关注战略潜力地区转型升级和滨水地区更新营造

工业区发展之初往往道路密度较低，且城市开发地块往往优先沿主要道路建设或更新。滨水临绿地块往往由于相对不利的交通条件成为用地使用低效的地区。在高质量发展时期，工业区更需要依托人才链和创新链的科技型智造企业。这类企业普遍占地不大，科技密度和空间密度均较高，对环境和服务水平要求更高。沿主路两侧地区不利于这一类企业的落位。而传统更新发展中被忽视的滨水临绿地区成为核心关注地带。

以昆嘉工业区为例，滨水绿带成为下一发展时期的“金丝带”。因此，昆嘉工业区更新空间的梳理评价并没有单纯从企业绩效维度考量，而是纳入了空间环境品质战略价值因素进行多维度评价。两块相同绩效工业用地中，临近水滨的地区将拥有更高的战略价值，战略价值较高的用地则更应当实现更新。在更新空间梳理中，昆嘉主要采用了现状用地绩效和土地战略价值双重评估法。规划加权叠加分析了总产值、总利润、地均产值等因素，识别了现状用地绩效。同时，规划加权叠加了交通可达价值、战略性价值廊道、一般价值廊道3个因素，形成了土地战略价值评估。基于两大因子，归一化处理并相减，可使现状工业用地更新潜力，并进一步识别有待更新的现状工业用地。工业地块综合评价如图1所示。

图1 工业地块综合评价

4. 路径要点4：从项目时序到政策模式—定制化建构更新机制

受多种因素影响，传统工业区在更新过程中往往重更新项目和时序，轻更新政策和模式。昆嘉工业区采用增量用地先实施、重要廊道轴线沿线先实施、有明确更新政策要求试点的先实施、谈好的企业先实施、备用地保留用地连片的地区后实施的原则，形成了五期实施方案。

在更新政策和更新模式上，昆嘉从规划建设政策、更新规划编制政策、更新产权及使用权转移政策、地价鼓励政策、优惠财税政策、空间营造管控政策6个方面对所在工业区更新模式、更新政策提出了优化建议。

四、结语

昆嘉工业区的成果通过相关法定规划和具体实施项目得到了有效传导和落实，系列项目也进入实施建设阶段。以此为例，本文将制造升级型工业区的更新经验总结为4个方面：

（1）结合区域分工现状发展，引导产业合理转型，实现工业用地产出的提升。

（2）基于合理设施占比和产业用地规模，预测设施规模，兼顾明确设施类型和布局。

（3）多维梳理低效工业用地，发掘潜力地区，提升经济密度，并塑造园区未来形象。

（4）结合当地既有更新政策，提炼在地更新范式。