文/胡 颢

住房是民生大事。一间房子，不仅是老百姓遮风避雨的所在，往往还承载着一个家庭的幸福。党的二十大报告明确提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

近年来，上海的住房租赁市场发展迅速，已成为更多市民特别是新市民实现住有所居的重要途径。据市房屋管理部门统计，截至2021年年底，全市出租房约493.4万间，出租房内人口约1300万人。随着住房租赁市场的快速发展，庞大的租赁规模和复杂的租赁关系也引发了大量矛盾纠纷，涉住房租赁类诉求居高不下，“黑中介”“群租”问题屡禁不止，哄抬租金、发布虚假房源等乱象时有发生。

《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）于11月23日经市十五届人大常委会第四十六次会议表决通过，将于2023年2月1日起施行。《条例》对于贯彻落实“房住不炒”的要求、规范住房租赁行为、保障住房租赁当事人合法权益、促进住房租赁市场健康发展具有重要意义。

明确各方权责构建长期稳定的租赁关系

“要明确住房租赁的民生属性”“租客常常处于弱势地位，要加强对租客权益的保护”“要推进构建长期稳定的住房租赁关系”……征求意见座谈会上，无论是租客、租赁企业、房产中介，还是小区物业、居委会干部、社区群众，都对这部《条例》抱有非常大的期望。

民有所呼，法有所应。《条例》第三条开宗明义地提出“房住不炒”的定位，要求“推动形成管理有序、服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系”，牢牢把握民生属性这个住房租赁发展的基本准则，体现了立法推动人民群众实现住有所居、宜居安居的坚定决心。

为更好地保护租赁关系，《条例》严格规定了出租住房的条件，要求房屋应当符合建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等安全规定和标准，具备供水、供电等基本居住条件，禁止出租违法建筑。《条例》还明确出租人、承租人应当遵守民法典和自觉履行法定、约定义务，并针对近几年住房租赁出现的一些群众反映较大的问题，进一步要求出租人负责租赁住房及其设施、设备的安全管理，不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式强行解除合同、提前收房；要求承租人应当安全合理使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为，并遵守管理规约或者村规民约。同时，《条例》还鼓励租赁双方订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。

重拳出击 剑指“群租”乱象

“一套两居室的房子住了8—10个人，人多嘈杂，租客经常半夜进出，周围居民不堪忍受”“群租房存在租客噪声扰民、二房东野蛮装修、经常漏水到楼下损害相邻住户正常生活等问题，辖区民警表示无法可依不能直接处理”“二房东在阳台上加装抽水马桶和淋浴设施，污水经由雨水管排出，污染了小区环境，破坏了房屋的原有使用功能”……

《条例》草案公开征求意见后，市民来信便雪片般飞来。其中，超过三分之二的信件内容都和“群租”有关，强烈呼吁“严惩群租，还大家一个安全、文明的居住环境”。在市人大常委会会议审议过程中，也有不少委员建议，明确出租住房的条件要求，对于治安、扰民等问题加强监管，从源头解决“群租”。

“群租”不是个新问题，却是块难啃的“硬骨头”。《条例》直面痛点，综合各方面意见，在行为规范和法律责任等方面作了规定：明确住房租赁应当以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位，每个房间的居住人数和人均居住面积应当符合本市相关规定，同时规定，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住。违反以上三个要求中任何一个，就是“群租”。这一规定，为遏制“群租”提供了明确的法律依据。《条例》同时规定了相应的法律责任：发现“群租”的，由区房屋管理部门责令改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

当然，“群租”的治理不能仅依靠行政处罚，更需要各方联合共治，建立长效管理机制，早发现、早查处。为此，《条例》规定，街道办事处、乡镇人民政府应当加大对群租等的查处和整治力度，定期组织排查，发现存在违法情形的，应当督促整改，及时依法启动执法程序，必要时通过联合执法等方式开展整治。同时，居（村）委员会、业委会与物业应当各司其职、协调配合，发挥好基层治理“三驾马车”的作用，共同推进形成住房租赁共建共治共享格局。

规范经营 让“李鬼”无处遁形

不少租房子的人都被“黑中介”坑害过，或是遭遇假房源信息骗局；或是“人在家中坐，忽闻租金涨”；或是被迫接受不合理的租价交付要求……各类租房乱象几乎成为许多来上海打拼，特别是刚毕业的大学生要面对的头号难题。去年闹得沸沸扬扬的“蛋壳公寓爆雷”事件，更是暴露出住房租赁市场在合规经营、诚实守信、资金监管等方面存在不少漏洞。

为进一步净化市场环境，引导房东、租客群体在出租、租房时甄别真伪，选择有资质、更正规的住房租赁企业和房地产经纪机构，保障自身合法权益，《条例》规定了企业备案制度，要求住房租赁企业、房地产经纪机构向房屋管理部门备案，并加强对从业人员的管理，要求住房租赁企业、房地产经纪机构为从业人员办理从业信息卡，从业人员需持卡实名从业。《条例》还将个人“二房东”纳入管理范畴，要求个人以营利为目的转租房屋达到规定数量的，依法办理市场主体登记。

对于虚假房源信息泛滥、资金缺乏监管、租金随意上涨等问题，《条例》也作了有针对性的规定：规范房源信息发布，明确住房租赁企业、房地产经纪机构对外发布房源信息的，应当核实核验房屋权属证明和基本状况；通过网络信息平台发布房源信息的，平台经营者应当对发布者提交的相关材料进行核实，并建档保存；违规发布虚假房源信息的，平台经营者应当采取删除、屏蔽以及一定期限内限制发布信息等措施。实行资金监管，对于住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，规定应当开立资金监管专用账户；一次性收取租金超过三个月以及收取押金超过一个月租金的，超出部分应当存入资金监管专用账户。建立住房租赁价格监管机制，明确在租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。这些规定，旨在督促市场主体形成精细化的运营方式，从源头上解决租赁市场的纠纷和矛盾，促进上海住房租赁行业的长稳发展。

立法引领保障性租赁住房发展进入“快车道”

近年来，国家和本市大力发展保障性租赁住房，积极缓解住房租赁市场结构性供给不足，促进解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题。“希望立法推动保障性租赁住房的筹措和建设，确保新市民、青年人在住房租赁市场租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。”立法调研中，参加会议的普陀区相关领导对此寄予厚望。

为全方位支持保障性租赁住房发展，《条例》设立了专章予以规范，精准破解制约保障性租赁住房发展的重点难点问题。在供给侧，直击制约保障性租赁住房建设发展的瓶颈问题，明确本市按照政府引导、市场运作的原则，扩大保障性租赁住房供给，要求保障性租赁住房重点在新城、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域布局，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用；在需求侧，根据保障性租赁住房服务的人群、需求特点，明确保障性租赁住房的租金水平应当低于同地段同品质市场租赁住房，租期不得少于一年，且租期届满后，承租人符合规定条件并申请续租的，应当予以续租。《条例》还规定保障性租赁住房不得转租、出借，不得销售或者变相销售，充分体现了保障新市民、青年人居住权益的决心。