徐晓丽 山东德润税务师事务所有限公司

引言

为深入贯彻落实企业新会计准则，国务院有关部委、有关直属机构等部门制定并印发了《企业会计准则解释第14号》，要求境内外同时上市采用国家财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的有关单位，应严格遵循相关的法律规定，客观、真实、完整、及时地反映自身实际的财务状况与经营成果，积极地做好合理的税收筹划工作，以合法降低税负支出为目标，以新会计准则内容为基础，结合自身发展的实际规划和市场需求，制定完善的纳税筹划计划，科学筹划税务支出与宏观调控，在缓解企业税负压力的基础上，有效提高企业的经济效益、社会效益以及生态效益，促使房地产企业能够在激烈的行业竞争中保持中坚力量，进而为我国国民经济迅速发展注入源源不断的生命力。

一、房地产企业纳税筹划工作的相关概述研究

（一）房地产企业纳税筹划的概念、特点

在房地产企业的运营过程中，纳税筹划工作是保证开展各项经济活动的重要组成部分，主要的工作内容是在国家税法制度政策的规范内，针对房地产企业还未履行的应税行为，做好提前的纳税筹划准备。或者根据我国近年来有关房地产企业发展的税收优惠政策，在不违反法律规章的基础上减少纳税支出或合理避税，在某种程度上增加房地产企业经营的实际效益，需要注意的是纳税筹划工作与偷税、漏税等行为在本质上完全不同，纳税筹划是严格按照国家税收政策开展的企业纳税工作，与偷税、漏税相比，纳税筹划具有一定的法律性、权威性、预期性、收益性以及合法性。因此，房地产企业在开展纳税筹划工作的过程中，需要综合考虑影响企业项目收益的多重因素和数据。针对不同阶段的发展情况进行预测、评估和分析，凭借最终的考察结果，制定长远的纳税筹划方案，严格遵循我国房地产企业发展的法律法规。在税收政策允许的范围内，努力推进企业纳税筹划的相关工作，减少房地产企业运营过程中不必要的税务支出，提高企业运行的内部资金流动频率，实现企业经济效益的最优化发展。

（二）房地产企业纳税筹划的发展现状

新会计准则下房地产企业纳税筹划工作正处于不断探索和研究的初级阶段，由于房地产企业运行所涉及的范围较广、部门较多、税收内容较为繁杂，纳税筹划过程中仍存在着诸多问题与纰漏。在房地产企业的日常运行中，需要全面评估加重企业税负压力的各种因素，制定恰当、合法的纳税筹划设计，将所涉及的税收种类依据房地产开发、交易以及使用途径予以划分，加深内部财务人员对不同税收种类的认识与了解，促使其在开展税务筹划工作时能够保持清醒的头脑和运用最新的纳税知识，根据企业运营的发展现状，有针对性地完善纳税筹划工作，降低企业的税负率，并从多个方面减轻房地产企业在缴税、纳税方面的支出压力。

（三）房地产企业纳税筹划的重要意义

相较于其他行业而言，纳税筹划工作对房地产行业有着极其重要的作用和意义。面对房地产企业税种多、税务率高的问题，完善的纳税筹划方案不仅可以满足房地产企业的经济效益目标与发展需求，还可以为企业发展开辟新的思路和运营空间。房地产企业通过运用国家出台的纳税制度、税法以及纳税优惠政策，可以有效提高内部资金的流动性与利用率，减少运营过程中的税务支出，在一定程度上缓解房地产行业的税负压力。此外，新会计准则下房地产企业开展纳税筹划工作，能够合理规避部分纳税金额，引导企业将这部分资金应用于其他项目或者投资工作之中，进而不断提高企业在同行业之间的品牌形象和核心竞争力，助力企业的蓬勃发展与长久进步。

二、新会计准则下房地产企业纳税筹划的基本原则

基于新会计准则的条件下，房地产企业纳税筹划工作必须遵循以下几项原则：第一，遵循提前筹划原则。房地产企业在开展各项经济活动之前，应根据新会计准则的相关规定，精准核算某项经济活动的纳税优惠政策进行税收筹划，在法律规章允许的范围之内，优先选择最有效的会计方案，使相应的纳税筹划工作贯穿于整个项目持续经营的各个环节，进而减少不必要的纳税支出。第二，遵循法律法规原则。新会计准则下房地产企业纳税筹划工作不得违背国家的税收制度，相关纳税筹划方案必须严格在税法规章的标准下进行实施，杜绝一切偷税、漏税的违法违规行为，一旦发现房地产企业出现违法违规行为，税务部门应及时予以警告或惩处。第三，遵循优化成本效益原则。房地产企业在开展纳税筹划的过程中，需要提前评估各项经济活动的成本效益，以降低税收成本为目标，科学对比纳税筹划工作的前后收入情况，从而制定系统、全面、有效的税收筹划方案，促进房地产企业持续发展与升级。

三、新会计准则对房地产企业纳税筹划工作的影响

（一）完善投资性房地产企业的后续计量

新会计准则在房地产企业纳税筹划工作中的引入，完善了投资性房地产企业的后续计量，在某种程度上影响了房地产企业的企业所得税。之前，在投资性房地产企业的实际运营中，主要采用历史成本法核算模式，通过每月需计提折旧并计入管理费用等模式，宏观调控房地产企业的管理费用与实际利润，而新会计准则下的公允价值计量法，则不需要对投资性房地产进行计提折旧核算。同时，公允价值计量法不仅弥补了历史成本法中的不足之处，还能及时反映当前房地产的价值与经济收益，为投资者提供有理有据的决策支持，并全面管控投资性房产项目项目估值波动引发的利润变化，有利于保障房地产企业的运营利益。

（二）规范房地产企业借款费用会计处理

根据国家财务部颁布的《企业会计准则第17号——借款费用》规定，房地产企业若存在长期未开发的土地，其中购置未开发土所借款项产生的利息成本，不能按照资本化进行核算，而是按照费用化核算纳入企业运营的财务费用科目，这种方式既规范了房地产企业借款费用会计处理，还严重影响了房地产企业的所得税与土地增值税。除此之外，新会计准则明确规定房地产企业在发生对外投资或股权结构变化时，需要采用重估净资产值的方法，引导市场关注房地产行业的真正价值。在新会计准则下房地产纳税筹划的过程中，依据加权平均方式合理优化筹划方案与筹划方式，切实保证房地产企业纳税筹划工作的科学性、合理性与合法性。

（三）明确房地产企业收入确认时点

在房地产企业的运用过程中，旧会计准则主要以风险和报酬转移作为企业收入的确认时点，要求房地产企业的销售收款应先纳入相关的预收账款，当房地产的交付工作符合《房地产销售管理办法》的交付规定之后，才可以确认为实际收入。而新会计准则下房地产纳税筹划工作，明确了以控制权转移为房地产企业收入确认的时点，进而会对房地产企业运营所产生的所得税和增值税造成一定的影响。

（四）转变房地产企业纳税筹划财务管理

纳税筹划工作作为房地产企业财务管理部门的首要任务，其规划质量将直接决定企业未来的经济情况和发展走向。随着新会计准则的贯彻落实，势必会转变房地产企业的纳税筹划管理方式与财务部门管理模式。对此，房地产企业在新会计准则下开展纳税统筹规划工作，需加强财务人员的专业知识与纳税要领，结合市场大环境的变化趋势，创新、优化现有的财务管理体系，细化房地产企业的财务管理工作内容和工作权责，合理拓展企业的资产规模与融资能力，在缓解房地产企业资金链紧张的同时，为企业开展纳税筹划工作奠定良好的物质基础。

四、新会计准则下房地产企业纳税筹划的具体对策

（一）防范纳税统筹工作中的风险隐患

新会计准则下房地产企业纳税筹划工作开展的过程中，必须充分了解纳税筹划工作所涉及的内容与部门，强化财务部门与其他业务部门的协同合作，充分展示房地产企业各项经营活动。借助现代化信息技术手段，构建有利于各部门之间交流、沟通的信息平台，提高财务信息数据的高效共享和利用率。通过全面规范业务流程与纳税统筹标准，制定现代化、精细化的纳税统筹规划，引导各部门为降低企业税负率做出准备，不断提高自身的工作质量与工作效率，保证房地产企业纳税筹划工作开展的科学性、有效性以及合法性。与此同时，房地产企业还需要防范纳税统筹工作中的风险隐患问题。在开展纳税筹划工作的过程中，综合考虑各种影响纳税质量的因素，如税收制度政策不落实、领导对纳税筹划的不重视等，积极地转变管理理念与思想观念，增设纳税统筹安全预警机制，加大新会计准则的宣传力度，促使企业自上而下地形成良好的风险意识，进一步优化纳税筹划方案的质量和效率。

（二）加深对新会计准则的理解与认识

为迎合新会计准则要求，有序开展纳税筹划工作，房地产企业必须加深对新会计准则的理解与认识，关注纳税筹划方案的可行性与实用性。在实际的纳税筹划中，按照国家关于房地产企业的纳税制度政策，强化房地产企业与税务部门的沟通、交流，使其能够充分了解最新发布的税务政策与优惠政策，避免出现纳税筹划与新会计准则背道而驰的情况，切实提高房地产企业的纳税筹划水平，加快企业纳税筹划的信息化建设进程。另外，国家税务部门还应及时对房地产企业的纳税筹划进行指导，深入到房地产企业的一线筹划工作中，引导企业将新会计准则引入到纳税筹划方案之中，并加强对房地产纳税筹划工作开展的持续监督与管控，一旦发现企业出现不合法的税收行为，应第一时间督促其进行整改。并且，还应构建完善的税务信息互通、共享体系，一方面，帮助房地产企业迅速采集最新的税务信息；另一方面，有利于税务部门全面掌握房地产企业的纳税筹划情况，从根源上减少房地产企业偷税、漏税等违规违纪行为的发生概率，切实保障国有经济的安全。

（三）加强企业财务人员的专业培训教育

随着新会计准则的不断渗透，房地产企业想要保证纳税统筹规划的质量和效率，必须加强企业财务人员的专业培训，不定期组织财务人员对最新的税务政策和筹划技能知识进行学习，保证纳税筹划人员可以灵活应用相关知识，逐步提升纳税筹划工作的专业性、准确性和实用性。在实际的纳税筹划中，明确各部门需要完成的纳税目标，采用科学、合理的考核体系，对参与的筹划人员进行考察、评估，并予以适当的奖励和惩罚。同时，加强与各科研高校的合作力度，根据不同时期的工作需要分层、分阶段引进高端技术人才，或者借助科研高校的师资力量，聘请专家对现有纳税筹划人员进行指导和教育，尽快组建一支高质量、高水平、高素质的复合型队伍，为房地产企业纳税筹划工作的顺利开展提供有力的人才保障。

（四）做好各种类型的纳税筹划工作

现阶段，新会计准则下房地产企业必须做好各种类型纳税筹划工作，具体表现为以下的几种形式：第一，做好借贷利息纳税筹划。在项目工程的开发过程中，房地产企业需要将开发成本融入项目完工前的借款利息范畴中，选择适宜的利息扣除方式把土地使用权支出与房地产项目开发成本控制在合理的区间范围之内，在项目工程完结后，向金融部门提供项目的利息费用证明，实现税务支出减少以及贷款利息的纳税筹划工作。第二，做好土地增值税纳税筹划。根据我国税法关于土地增值税征收标准要求，房地产企业需要综合考虑项目代建行为是否需要纳税，这里的代建行为主要指客户指定房地产进行的项目开发工程，在工程项目结束之后，房地产企业从中获取相应的代建收益。若房地产企业代建资金收入中没有出现产权转移的情况，代建收益应包含在劳务性质的内容之中，则不需要缴纳土地增值税。第三，做好企业所得税纳税规划。房地产企业需要严格遵循国家政策文件要求，通过延迟项目工程建设完工时间，利用税法确定税前抵扣项目费用，或者足额购买税收法律范畴内可以税前扣除的费用，如养老保险、公积金等，减轻企业的税负压力，实现合法合理的纳税筹划。

结语

综上所述，面对竞争日益激烈的社会环境，房地产企业想要占据市场中的一席之地，必须要拓展企业经营的规模与范围，加强对纳税筹划管理工作的正确认识与关注。结合企业的发展现状，编制科学、合理的纳税筹划方案。根据国家税务改革的相关规定，在新会计准则规定的范围之内，适当地减少企业的税务成本支出，为企业创造更高的经济收益。与此同时，房地产企业财务部门需要有针对性地强化与外部的协同合作，注重对财务会计人员专业知识与纳税技能的培训力度，不断提高纳税管理人员的工作效率与工作质量，使其能够在日常的纳税筹划工作中灵活运用最新的税务政策。或者为企业引进大量的复合型技术人才，创新、优化现有的纳税筹划方案，促进房地产企业的可持续发展。