中小房地产企业财务风险管控探究

2022-11-13陈佳厦门夏商房地产有限公司

财会学习 2022年22期

陈佳厦门夏商房地产有限公司

引言

在企业管理工作中，财务风险管控起着非常重要的作用，它不仅关系到整个企业的资金安全性，还与企业的可持续发展息息相关。中小房地产企业的管理人员必须要明确现阶段在中小房地产企业业务开发过程中存在的财务风险类型，并且对其出现的原因进行深入分析，确保能够采取科学有效的解决对策。同时财务负责人要不断向大型房地产企业借鉴财务风险管控的成功经验，加大管控力度，提升中小房地产企业的竞争力。

一、中小房地产企业财务风险的特征分析

与大型房地产企业相比，中小房地产企业所面临的财务风险有以下几个特征：

首先，中小房地产企业受到国家政策影响相对较大，由于房地产行业与国家政策具有密切的联系，而房价以及房屋的交付标准等都会受到宏观政策的调控，所以政府及国家政策的变化会对中小房地产企业的发展产生重要的影响。尤其是在国家政策不断变化的情况下，中小房地产企业所面临的财务风险具有更大的不确定性。例如当房价受到政府的宏观调控时，如果国家政策引导房价下调，而工程建设所需成本不变，则会降低中小房地产企业的经济收益，使其资金周转能力下降。因为中小房地产企业的抗风险能力较弱，如果和银行之间没有协调相应的财务关系，则会出现严重的财务风险。

其次，中小房地产企业在资金周转方面持续的时间较长，从房屋建设的规划和建设初期开始投入成本，一直到最后的竣工验收，需要经过几年的时间。在这段时间内，为了保证能够提高房屋的建设质量，确保能够顺利竣工和交付，中小房地产企业需要投入大量的资金，虽然前期会进行房屋预售操作，但是其回笼的资金有限，可能无法满足房屋建设后期所需要的资金成本，因此这就需要中小房地产企业及时向银行进行贷款。在房地产行业中，开发商向银行贷款的数额较大，因此，产生的利息也相对较多，如果项目回收的资金无法填补银行的利息及贷款，将会导致企业出现资金链断裂问题。

房地产行业自身属于风险性较高的行业，由于投资量大，如果没有和银行之间协调好资金关系，严重的可能会导致破产，尤其是对于中小型房地产企业来说，整个建设过程需要大量的现金流，目前通过贷款的方式进行融资难度较大，很多银行对于一些规模较小的房地产企业，所制定的放贷调整相对较为苛刻，因此导致很多中小型房地产企业在后期办理贷款业务时遇到难题，进而增加了企业的财务风险。

二、中小房地产企业财务风险类型分析

（一）投资阶段的财务风险

要想全面分析中小房地产企业的财务风险类型，可以按照时间的先后顺序进行，首先在前期的规划和投资阶段会存在一定的财务风险，对于大部分规模较小的房地产企业来说，在投资的过程中会留下很多财务风险隐患，由于目前房地产行业具有高风险和高收益的特征，所以在前期投资时所需要的总资金额较大，在较长的资金回收周期中，会受到很多不确定性因素的影响，例如，在土地资质办理的过程中，与政府部门之间协调时间过长。同时在房地产项目建设过程中，由于土地性质、项目类型的不同，会造成房价和预期出现较大的差异，这样不仅会影响资金回收量，还会影响产品的销售量，进而增加中小房地产企业在投资阶段的财务风险。很多大城市政府会颁布一定的限购政策，降低了产品的交易量，所以在资金回收的过程中也会出现亏损现象，导致企业出现财务风险。

（二）融资阶段的财务风险

从当前对各中小房地产企业的财务数据进行分析可以明确，目前大部分中小型房地产企业在项目建设过程中都需要进行融资操作，而在融资阶段的财务风险有很多。其主要的融资方式是向银行进行贷款，贷款数额越大或贷款时间越长，则产生的利息越多，如果在资金回笼过程中无法按时进行贷款的偿还，将会导致欠银行大量的利息，一旦法院强制执行，则会使中小房地产企业运行困难甚至破产。

还有一部分中小房地产企业在融资阶段，没有制定详细的融资计划，即使已经获得了资金，在使用过程中，如果不进行科学的把控，也会导致资金的使用率降低，达不到前期融资的目的。近年来我国中小规模的房地产企业数量越来越多，在融资时虽然与大型房地产相比具有一定的优势，但是因为其数量在不断增多，财务风险也在逐渐加大。中小房地产企业出现了融资困难的问题。在2020年我国政府出台了三道红线政策，在进行房地产贷款以及资金集中管理的过程中，加强了对中小房地产企业贷款的管理。这也导致很多银行在办理贷款业务时，优先对大型房地产企业放贷，增加了中小房地产企业的融资压力。融资压力以及融资成本的加大是目前提升中小房地产企业财务风险的主要因素。

（三）现金流方面的财务风险

目前大部分中小房地产企业的财务管理部门只关注前期的投资规划和融资进度，而没有关注资金的使用以及现金流的风险控制，因此，增大了在现金流方面出现财务风险的概率。其主要体现在以下两点。第一点是目前很多中小房地产企业没有针对现金流管理制定合理的企业规划，导致在财务管理以及公司运营过程中，所构建的现金流预算体系不完善，进而影响了在某个房地产项目进行过程中现金流的稳定运行。第二点则是中小房地产企业在筹集到资金以后，资金使用时没有事先进行预测。如果在资金使用过程中无法加强控制，可能会导致后期的资金和资产使用的财务信息存在滞后性，导致项目在建设过程中出现财务风险。

（四）选择性负债的财务风险

对于房地产企业来说，负债的现象非常常见。具有一定的负债，可以激发中小房地产企业的发展动力，进而加速企业的发展，在中小型房地产企业中利用负债的方式能够提升自身的企业价值。因此，中小型房地产企业要想取得更好的发展，必须要密切关注国家政策的相关变化，如果国家政策放宽或者市场经济发展良好，则应该适当地增加相应的负债额，进而为企业获得更多的资本和资金。如果政府出台了相对较为紧张的政策，或者经济发展势态不好，则中小规模房地产企业应该尽量降低负债率，进而减轻自身的财务压力，防止出现债务偿还不上的财务风险。在掌控财务风险的过程中，可以通过对负债规模控制的方式达到目的，但是必须要紧跟时代发展的变化，严格遵守国家政策，适应市场发展规律，尽量降低财务风险出现的频率。

三、导致中小房地产企业出现财务风险的原因

（一）内部环境因素的影响

目前导致中小房地产企业出现财务风险的原因，主要有内部环境因素和外部环境因素。从企业内部进行分析，当前导致出现财务风险的原因主要体现在以下几点，第一点是内部企业中的财务管理部门和风险控制部门的决策能力相对较弱，尤其是目前我国经济环境复杂多变，做出准确的投资决策是当前提升企业发展稳定性的重要措施，而很多风控管理部门由于决策能力较弱，经常会出现很多决策失误的现象，进而增加了企业出现财务风险的概率。第二点是很多中小房地产企业所构建的财务管理部门，其管理能力相对较弱，并且因为工作人员的综合素质较低，导致财务信息共享不及时，同时，在财务信息监督时内部管理混乱，无法提升监督力度，进而降低了中小房地产企业的抗风险能力。第三点是很多中小房地产企业只关注投资和收益，没有科学合理的资本结构，尤其是在投资和融资阶段，出现的资金负债率过高，导致企业偿还债务的压力过大，进而增加了企业违约的财务风险。

（二）外部环境因素的影响

外界环境因素的影响，主要和目前市场经济的发展状态，以及政府和国家的宏观调控政策有关，由于目前我国经济的增速放缓，以及外部的经济环境下滑，导致房地产行业的市场分化现象越来越明显，为了完成去库存的目的，很多房地产企业实施降价销售的政策，这也导致在短时间内房地产企业的资金无法得到回笼，进而增加了企业内部的财务风险。同时，国家和政府的宏观调控，也会严重影响当前我国中小房地产企业的发展，在很多一二线大城市中限购政策的实施，以及抑制房价上涨的宏观调控政策，给当前房地产企业带来了很大的经济压力，增加了中小房地产企业的财务风险。所以中小房地产企业必须要针对内部存在的问题以及外部环境因素的影响，采取更加合理的财务风险管控措施，确保能够降低中小房地产企业的财务风险。

四、中小房地产企业财务风险应对措施

（一）优化企业内部管理流程

要想提升中小房地产企业财务风险的应对能力，首先要不断优化中小房地产企业中的内部管理制度和流程。在前期融资的过程中，必须要不断健全相应的审批流程，确保在资金审批时，能够通过逐级授权的方式，提升资金审批的严谨性和规范性。在授权时必须要明确不同职位的岗位职责，财务总监可以授权财务经理进行筹资活动，而财务经理又可以授权部门主管进行融资的预算编制。不同工作流程确认无误后，再由上一级领导签字审核，最终由企业领导班子集团决策。在企业投资的过程中，针对不同的建设工程项目，要完善授权和审批制度。其授权的程序应该是投资部将投资方案提交给财务总监，财务总监审批通过以后递交给总经理，企业领导班子集体决议通过完成以后，再将已经通过的投资报告下方给投资部。完成项目投资操作。通过严谨的工作流程，能够提高各部门的执行力和投资的收益率。

优化完审批流程和审批制度以后，应该增加绩效考核制度，并且明确追责机制。不同岗位员工的工作内容有所差异，尤其是财务部门与财务风险息息相关，所以必须要明确财务部门中的每一位工作人员的具体职责，并且针对不同岗位确定追责机制，对于贡献大、表现突出的工作人员要及时给予奖励，而对于表现较差的工作人员则应该进行追责。要强化审计部门的职责保证，通过成立审计委员会加大对各部门工作的监督，通过财务审计工作增加财务部门的管理效率，进而保障公司资金的安全性。

（二）增加融资方式

为了有效降低财务风险，在前期融资的过程中，应该尽可能使用多渠道筹备资金。企业可以根据自身的资金情况利用信托项目融资，同时还可以通过银行贷款或者产业基金的方式进行多渠道融资。以增加企业所需项目建设资金为前提，在不同融资方式中作出适用于本企业发展的选择。中小房地产企业还可以建立标准化规范化的金融体系，确保能够通过金融工具的应用，提升信托基金以及投资基金的使用效率。对于一些风险性较大的建设项目来说，还应该增加融资的保险机构，通过担保的方式降低本企业的财务风险。在一些项目建设过程中，可以首先和后期的物业管理单位进行重组，利用私募的资金完成前期的建设工作，同时还可以通过证券公司发起资金专项筹集计划，利用债券和股权等方式实现对资金的控制。

（三）增加现金流管理力度

在项目建设过程中现金流管理的重要性不言而喻。首先，要对资金的流入流出情况进行明确的记录，并且结合现阶段企业资金账目情况，制定项目的资金需求计划，同时要对流入和流出的资金时间以及数额等进行把控。只要保证流入的资金能够满足企业的发展需求，流出的资金可以满足项目的建设需求，则可以极大程度上降低财务风险发生的概率。对于一些大额资金支出来说，则应该明确其资金使用动向，确保能够利用更少的资金，创造更多的价值。企业在不同的发展阶段，应该制定不同的现金流管理制度。以3～5年为周期进行战略规划，对企业发展的不同阶段，编制符合当下发展的现金流规划制度。确保能够通过合理的现金流规划，促进企业的可持续发展。最后，要不断完善现金流的控制体系，确保能够有专门的岗位负责对现金流进行管理，同时还要对目前企业上的账目资金进行调配和统一监督管理，确保每一项现金流出业务都能够进行全方位监控，并且要不断加大收款的力度，提升资金的流转速度。

（四）改善运营风险管理

日常运营和活动与中小房地产企业的财务风险管控息息相关，为了全面提升财务风险管控能力，需要从企业日常的经济活动出发，制定更加规范的资金运营风险防控体系。在中小房地产企业日常运营的过程中，应该对从事的经济活动进行严格把控，确保能够通过科学的预算法则，明确项目在开发过程中所需要的资金总额，并且提前制定好相应的融资计划，避免因为项目实际建设超出预算导致财务风险。对现金流的运作情况也应该进行准确的评估，按照评估标准采取合理的融资措施。如果使用的融资方式不对，将会增大企业的债务偿还压力，所以为了降低财务风险概率，保证企业的正常运营，必须要积极响应运营风险管理制度。使用先进的互联网技术制定财务信息处理系统，保证及时掌控财务信息，加强财务信息的使用效率，通过合理的资源配置降低项目投资成本，进而有效规避资金运营过程中产生的财务风险。