文／邹毛龙 四川交投地产有限公司 四川成都 610023

引言：

自进入21世纪以来，我国房地产行业的发展较为迅猛，并逐步成为我国经济发展的一大重要支柱。然而，就以往的发展情况来看，过快的发展模式导致各种突出的问题呈现，而这些问题的存在，不仅加剧了房地产行业的市场矛盾，也影响到房地产企业后续的健康发展。除此之外，国家宏观政策的出台和行业资本运营的不断转变也会影响到房地产企业的经营发展，房地产企业应充分认识到资本运营的必要性，制定针对性的解决对策，与此同时，还需做好资本运营的创新工作，并对资本运行模式以及资金结构进行优化，这样既能提高房地产企业的经营水平，又能提高其抵御外界风险的能力。

1、房地产企业资本运营的概述

1.1 房地产企业资本运营的内涵

资本运营的目的是为了实现资本的最大化增值，进而实现对资本和资本运动进行经营和运筹，它包含两个意思：第一，市场经济条件下社会资源配置的重要方式之一是资本运营，这种方式是利用资本层次间的资源流动来对社会的资源配置结构进行优化的；第二，从微观角度解释，资本运营利用了市场上的基本法则，借助自身技巧来进行运作的，而房地产企业资本运营也是这样一种经营的手段，来实现资本的增值和效益的增长。

资本运营的主体，既能是资本所有者，又能是资本所有者聘任或是委托的经营者，其承担着企业资产保值增值的主体责任。通过改变房地产企业的资本结构，使得投资主体呈多元化改变，投资项目也更多样化，可以实现资本的扩张，从而达到资本运营的主要目：实现资本的增值，获得理想的经济效益。

1.2 房地产企业资本运营的内容

最初在西方经济学中，并没有关于房地产企业资本运营这一概念，房地产企业资本运营最早源自于上个世纪九十年代，是在我国形成的一个新的经济学名词。资本运营指的是以价值管理为导向，把企业自身已有的各项资本同其他的企业或是部门资本进行重组，从而实现资本的流通，以便实现产业结构的动态重组以及生产要素的配置优化，从而实现最后的目的：提高房地产企业的自有资本。

在我国房地产行经过十几年的蓬勃发展后，资本运营的内涵也得到了进一步的补充，方式手段也在呈多样化发展。然而由于我国资本市场起步较晚，许多资本运营手段都在缓慢摸索前行，能适合房地产业绝大多数企业的方式较少，特别对于中小型房企来说更显单一。因而下一阶段房地产业资本运营如何走向，内容如何充实，需要在未来前进的道路上继续寻找。

2、房地产企业资本运营的现状

2.1 融资现状

对房地产企业来说，主要有两个融资渠道，包括外源融资和内源融资。外源融资方式分为股权融资和债权融资，股权融资可在初创阶段和成长阶段进行，债权融资一般在成长阶段进行；内源融资则包括项目开发所需的自有资金和开发项目过程中的关联工程预垫款项和预售房的回流资金这两个部分，内源融资一般在初创阶段和成熟阶段进行。

就目前房地产企业资本运营的实际状况来看，在融资方面仍有欠缺，不仅融资的方式较为单一，且融资的渠道也很少。目前房地产企业在融资方面，占比最大的是债权融资，股权融资的占比很小。而其中通过银行开发贷款正是房地产企业经营过程中最重要的融资渠道，但由于其对信贷政策的依赖性较强，一旦银行的信贷政策收紧，势必会严重影响到房地产企业的经营效益。

现阶段特别是在国家出台“三条红线”后，房地产债权融资受到了极大的限制，企业的资本运营空间承压，融资方式的可选择性进一步缩减。特别对于中小型房地产企业来说几乎无法另行融通资金，导致项目停滞甚至企业破产之事时有发生；中大型企业也因前期投资范围广、垫资过多而艰难存活。摆在众多房企面前的是如何另辟蹊径，走出一条与众不同的创新之路，实现资本运营的全新突破，带领企业扬帆起航开起新篇章。

2.2 房地产企业投资及资本结构优化

目前房地产企业在投资和资本结构方面，还存在明显的问题。同其他的行业相比较，房地产行业在发展过程中，往往需要更多的资金作支撑，若只是依靠企业自有资金来运作，由于前期投入过大，后期销售回款又受到政府强监管，资金压力过大，企业一般无法支撑起整个项目的运行。因而，对房地产企业来说，要想做好项目实现资本增值，必须借助外部融资。

通过外部融资实现房地产开发，除了减少本身资金压力外，更可以改善企业资本结构。特别是在债权融资下，通过适当的增加债务比例，可以优化企业的资本结构，理想状态下甚至可使企业的整体资本成本达到最低，并且存在一定的抵税效益；而在企业债务水平较高或者债权融资方式受限时，多数企业会引入股权融资，通过合资经营或者持股平台搭建，解决自身资金不足的问题。但这些方式引发企业面临的问题则是过高的财务杠杆导致财务风险上升，进而影响企业的经营效率和效果，并在极端情况下导致整体经营风险；而分散股权则又会削弱对企业或项目的控制，影响经营决策效率，同时可能存在一定的税收风险。

3、房地产企业资本运营面临的问题

3.1 资本运营企业规模小竞争力差

对于那些大型房地产企业来说，在资本运营选择方面的问题不大，即便自身债务水平高居不下，或是由于信誉等级高、流动性强，或是金融机构遭遇房企“绑架”等，都能比较容易的筹集资金，区别只在于成本高低。但对于中小型房地产企业来说，缺乏足够的自有资金，不仅缺乏积累经验，风险投资手段也较为欠缺，若无其他增信措施，通常很难从第三方获取资金或者需承担高昂的资金成本，降低企业获利能力，影响房地产行业资本运营的健康发展。

一般来说，处在创业阶段的中小型房地产企业要想壮大发展，更多的是利用内源融资的方式，这是由于这类企业的经营规模较小，产品也不够成熟，且企业经营风险和财务风险都高，因而，内源融资也成为其筹措发展资金的重要渠道，但相较其他行业，房地产业来各项目规模都较大，投入较多，因此这就严重制约了中小房企的发展，使其难以在行业竞争中站稳脚跟。

3.2 缺乏专业的资本运营人才

由于资本运营是一项较为复杂的业务工作，对工作人员的要求很高，因而企业需要专业的资本运营人才专门负责，这样才能更好地应对激烈的行业竞争环境。然而，就目前的实际情况来看，企业普遍没有设置专岗，现有人才的专业能力也很欠缺，运用的方式方法也不够熟练，无法很好地对当前房地产行业的变化做出合理的分析，自然也很难在第一时间解决企业资本运营过程中出现的问题。也正是由于缺少专业的资本运营团队，进一步阻碍了房地产企业资本运营的向好发展。如何引进和培养优秀的房地产资本运营人才这个问题，就成了房企和社会层面共同需要关注的问题，解决了它，能为企业的资本运营的良好运行打好基础。

3.3 对资本运营的认识不足

我国的房地产发展历史很短，最早是在上世纪九十年代开始，随后进入了十多年的黄金发展时期。但却透支了国外其他国家或地区需要几十年才能达到的发展程度，使得我国房地产行业的在如此迅猛的发展中出现很多不规范问题，再加上从事房地产行业的人员迥异，甚至有的人还是从其他行业转行而来的，尽管这些人的出现，也在无形中推动了房地产企业的一定发展，但由于专业知识和理论体系的匮乏，不能对房地产发展的形势形成精准把控，使得整个行业对资本运营的认识严重不足。

特别是随着宏观调控的不断深入，前期房地产行业高利润效益掩盖多年的资本运营问题越显突出，若此时仍旧沿用以往单一的运营手段，则必然会阻碍资产的流动性，最终影响到房地产企业未来的发展。

3.4 资本运营的方式选择面窄

当前我国资本市场的发展仍不完善，仅仅依靠内源融资的方式很难让房地产企业获得所需的资金，因而部分房地产企业开始将目光放到外源融资上，来解决企业的融资难题。但是，对中小型房地产企业来说，利用外源融资来筹措资金也有一定的难度，其中包括融资门槛高、规模制约多、信用要求和资金成本高等因素。而股权融资一方面门槛也比较高、时间周期长、成本通常也比债权融资更高，另一方面会影响经营者的控制权归属，这同样也影响着企业的发展进程。

因此而言当前中小型房企能够选择的运营方式比较单一，主要为银行开发贷款，实在出现资金短缺的会通过民间借贷等高成本方式来解决，而这也不过是杯水车薪，不能真正解决问题。正是由于资本运营的方式选择面较窄，限制了中小房业获取资金的渠道，因而，优化中小型房企资本运营方式刻不容缓。

4、房地产企业资本运营创新的必要性

融资问题是房地产企业资本运营中非常重要的一个因素，如何融到资金，如何快速获得资金，如何快速实现低成本融资是各房地产企业不得不重视的问题。房地产企业在初始阶段，单纯依靠自筹资金实现房地产开发往往难度较大，有些企业甚至在拿地阶段都没有足够的资金周转，再加上银行融资渠道门槛的提高，成本的加大，让越来越多的房地产企业开始意识到资本运营的重要性，并在探索新的融资渠道，以期在快速获得资金的同时最大限度减少资金成本。因此对资本运营模式创新的探索，有利于降低企业的成本费用，提高企业的经营水平和盈利能力，助推房地产企业资本运营的创新发展。

另一方面，做好房地产企业资本运营的创新，不但能够实现低成本融资，还可以改善企业的资产结构，增强资产流动性，必要时还可以转变经营投资方向，通过多元化投资分散投资风险。尤其在应对宏观调控政策调整时，企业能够更容易的调整自身的发展方向和经营目标，制定合理的应对措施，从而提高企业的抗风险能力。

5、房地产企业资本运营的创新

5.1 融资方面

5.1.1 房地产企业信托融资

所谓的房地产企业信托融资，指的是通过发行资金信托收益凭证汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种融资方式。相较于当前房地产行业的发展模式，通过这种资金的集合,在为中小投资者提供了投资于前景可观房地产业的机会的同时，也为中小型房地产企业顺利的融通资金提供了便利。同时信托管理人员专业性通常较高，将募集的资金用于房地产投资组合,可以适当的分散房地产投资风险，另外投资人也可将所拥有的股权转让,使其具有较好的变现性。

当然房地产信托融资也有一定的不足之处，包括如何建立完善的信托治理结构和监管制度、国家相关的政策支持问题、以及专业性复合人才的需求问题，都是后续发展过程中需要解决和完善的。

5.1.2 资产证券化

资产证券化也是一种资产运营方式，是以基础资产或是现金流作为偿付支撑，并通过结构化设计来实现信用的增级，从而发行资产支持证券的一种融资形式。这种金融资产期限既可以是固定的形式，也能实现循环周转，通过资产证券化的方式，也能实现房地产企业资本运营的创新。

资产证券化的优势在于企业可以根据自身的条件，将原本流动性差的基础资产（包括债权、固定资产等）通过证券化后获得低成本融资，从而改善公司的资产结构。不足在于一是用于证券化的资产必须是“干净”的，不得存在权利障碍，多数企业难以做到，需要临时做特殊处理；二是低成本的证券化需要信用增级，而这对中小房企本身就在加重融资成本；三是证券化流程较为复杂，周期长。

5.1.3 阶段性股权融资模式

通常来说，房地产企业的融资模式在不同的发展阶段，有着不同的需求，这种阶段性的股权融资模式可分为三个阶段，分别是：研发阶段、成长阶段和成熟阶段，这三个阶段的选择方式各有不同。

在研发阶段，企业为了能更好地适应市场环境，需要做好前期的调研工作。但由于这一阶段处于初始阶段，通常可以通过内源融资实现，特殊情况下可通过少量的外部短期借贷即可满足经营需要。

到了成长阶段来后，此时房企已经打开了市场局面并有投资项目，当务之急是获取工程建设资金，否则若资金链出现问题，可能导致公司破产。因而，可以通过银行开发贷款等方式融通资金，待企业成熟后再转变思路，实现融资创新。

最后，处在成熟阶段的房地产企业面临的主要问题是多个在建项目投资带来的资金紧缺问题以及多元化发展导致的过度投资问题，这都需要大量的资金支撑。此时首先应通过销售资金回流解决部分资金，再通过运用多种创新资本运营方式（包括前述信托融资和证券化融资等）解决其余资金不足之处，同时企业还可通过多元化产业业哺房地产业，实现企业的良性大循环。

5.2 投资及资本结构方面

5.2.1 融资租赁的运用

运用融资租赁的好处有很多，如盘活固定资产、改变企业经营管理理念、改善资本结构以及拓宽企业的融资渠道等。房地产企业在经营过程中或多或少的会形成一定的固定资产，周转效率较低，而通过融资租赁可以有效盘活此类资产，增加企业现金流。另外，企业可合理应用融资租赁，比如让租赁企业去收购目标企业，之后再租给收购方经营，这种新方式也为房地产企业的收购发展开辟了新渠道，这也有利于房地产企业资本运营的创新。

除此之外，房地产企业通过融资租赁方式，改善企业资本结构，降低偿还风险，提高盈利能力，进而提高房地产企业的资本运营效率。

5.2.2 重视无形资产在资本运营中的运用

处在知识经济时代，相较于有形资产经营，无形资产经营也有较高的运营空间，不仅如此，其扩张的速度也越来越快。由于资金短缺是当前房地产企业发展的最大阻碍，制约了企业有形资产的扩张，因而重视无形资产在资本运营中的运用显得非常重要。

无形资产包括企业商标、品牌和信誉等，这也是房地产企业在进行资本经营中需格外重视的方面，并利用无形资产的优势，筹措发展资金。既要做好同其他企业间的战略合作，又需合理实现企业扩张，这样也更有利于企业的长远发展。

以康佳集团为例，在上个世纪九十年代，康佳集团先后在东北和西北成立了三家子公司，并将“康佳”作为统一商标，而康佳集团也因这个商标提高了在我国的市场竞争力，从而形成了一种三足鼎立的生产格局，不仅如此，当年康佳集团的营业收入的增幅也很明显。

由此可见，无形资产在资本运营中的运用有很多的好处，其价值常常于无声中突显不凡之处。房地产企业应做好无形资产的经营管理工作，同时重视研发活动，培养更有竞争力的专利技术和商标等，从而有效提升房地产企业总体资产的质量，提高企业的市场竞争力。

结语：

综上所述，就目前房地产企业资本运营的发展现状来看，仍旧存在不少的问题。企业资本运营的规模较小，市场竞争力差，运营手段单一，缺乏对资本运营的认识，再加上缺少专业的资本运营人才，也在无形中加剧了房地产企业资本运营的难度。这些问题深耕于行业前进的路途上，不停的滋扰企业的生存发展，迫使不少企业苟延残喘急寻出路。因而，做好房地产企业资本运营的创新迫在眉睫。房地产企业应充分认识到创新的必要性，特别是在宏观调控政策不断出台、企业融资受限的背景下，更应积极探索新的资本运营手段，努力打通融资壁垒，并结合发展过程中出现的问题，制定行之有效的解决对策，使企业能够活下去，这也更有利于房地产企业实现稳定长效发展。