夏艳 愿景明德（北京）控股集团有限公司

随着中国社会的高速发展，城市也步入了新的发展阶段，从增量扩张转向了存量提质。以政府为引领，社会企业参与的城市有机更新业务，在开展过程中，社会企业具体面临着很多困难和问题，本文希望通过分享管理实践经验，以引发同业者的智慧碰撞和思考；交流和探讨这些问题，在实践中不断拓展和找到适当的经营管理之方法。

一、城市有机更新业务概述

（一）中国城市/城镇化

国家统计局数据显示，2019 年全国国内生产总值逼近百万亿元大关，人均国内生产总值70,892 元，按年平均汇率折算美元，人均国内生产总值突破1 万美元大关。按世界银行2015 年标准，我国国内生产总值进入中高等收入国家的行列。这表明了中国综合经济实力和社会财富增加，人民生活水平稳步提升。

中国独特的城镇化进程具有发展速度快、规模较大且城镇化和郊区化同步推进的特点。截至2019 年年底，我国城镇化率已突破60%。我国城镇化进程已经进入第二个拐点（城镇化率50%）和第三个拐点（城镇化率70%）之间，城市发展已从增量扩张转向存量提质为主的时代，城市治理需要关注民生问题，推动城市转型发展。

（二）城市有机更新

由著名建筑学家吴良镛教授提出的城市有机更新概念，是一种城市规划理论，指城市建设应按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模、合理的尺度，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展。根据北京链家大数据分析，预估北京市拥有住房套数约750 万套，假设按建筑平均寿命50 年更新率2%测算，每年进入存量更新的房屋约15 万套（1000 万平方米）。即使北京未来不建新房，每年也会有一个总量达到15 万套/年的存量更新市场，城市有机更新的市场需求容量巨大。

2020 年12 月，北京发布《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0 三五年远景目标的建议》，明确提出坚定不移疏解非首都功能，深入落实中央“控增量、疏存量”政策建议；统筹利用疏解腾退空间，改善人居环境，优化提升首都功能。

2021 年3 月，十三届人大四次会议审议通过了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》。第二十九章明确指出：全面提升城市品质。加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。转变城市发展方式，要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。

（三）老旧小区综合整治

2015 年召开的中央城市工作会议上，中央就已经提出要加快老旧小区改造。2019 年7 月召开的中共中央政治局会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。老旧小区改造工作加快进程。老旧小区综合整治不仅是满足现阶段居民紧迫居住需求的民生工程，也是实现城市有机更新和全面建成小康社会的现实要求。

2020 年5 月，北京市住建委、发改委等7 部门联合发布了《2020 年老旧小区综合整治工作方案》（京建发[2020]103 号）；2020 年10 月，北京发布《老旧小区综合整治市政专业管线改造统筹工作方案（试行）》，方案中明确了基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的实施方式。

二、社会企业参与老旧小区综合整治业务

老旧小区综合整治业务中，居民提出的生活便利需求，政府明确城市更新发展需求，而我司作为社会企业参与，定位于协调和满足多方需求，创新商业模式，实现微利可持续的企业经营。社会企业参与除了有意愿，还需要有资金实力和专业能力，如平衡资源转换自盈利能力，设计能力和持续运营能力等。将这些能力内嵌在企业内部管理中，梳理业务核心流程如图1 所示。

图1 业务流程图

（一）不同阶段的经营管理点

项目立项管理阶段，作为项目起始尤为重要，好的开始是成功一半。其中项目经济可行性测算又是重中之重，是论证项目可行性重要支撑。项目经济可行性测算通过搭建模型，预设前提条件和业务规则，模拟运算出项目的收益和现金流情况，将项目全周期数据化呈现，提供量化决策参考。

项目设计管理阶段，主要遵循两大原则：一为尊重建筑的原有肌理，将新的功能植入旧有建筑。尽量保留建筑原始结构，同时对原有结构进行完善。二为便民改造。增加便民业态，改造的空间作为社区配套，面向大众开放，应充分为居民服务。有条件的小区，改造停车场实现人车分流；增加文化小广场提供居民生活休闲空间；还有生活垃圾再生回收处理空间，按新出版的《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》规定：垃圾处理依然遵循“减量化，无害化，资源化”的三化处理要求，到2023 年基本实现原生生活垃圾“零填埋”。

项目施工管理阶段，该阶段的主要经营管理点是工程成本管理。在保障质量、安全和文明施工的要求下，合理管理工期，发挥集中采购成本优势和工艺工法优化等，实现预期成本可控。老旧小区改造施工需在居民居住生活区域进行，相较于新建开发类施工作业管理难度有大幅度提升，对施工管理提出更高的要求。

长效运营管理阶段，物业管理提供基础物业服务和增值服务，组织居民公益活动吸引更多居民的到来，注入社区新使用功能，提升社区活力。改造和运营两者相辅相成，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）经营管理存在的难点

当前行业中，以央国企开发商的参与较多。开发商大多懂开发擅建设，但小区的长效运营管理是短板。我司作为社会民营企业，要构建专业高效项目管理团队来提供整合价值服务。专业人员吸引和储备，业务能力迭代，交叉管理的综合能力提升等，对团队和经营管理提出挑战。

单项目周期一般是15 年到20 年，意味着这类业务的周期较长；我司参与运营的项目综合而言，单项目现金流回正需要8 年至10 年左右。作为民生工程该模式微利可持续，即经营收益较有限。项目周期长且收益有限，而项目不确定因素多，相互之间还存在复杂的关联关系。这些客观不确定因素的存在，增加了经营管理的难度。

㊽胡汉民:《革命过程中之几件史实》(1933年12月15日)，《三民主义月刊》1933第2卷第6期，第107～108页。

三、北京“劲松模式”的管理思路探讨

（一）北京“劲松模式”

为了解决通惠河以南各工厂约27 万名职工的居住问题，政府投资在这里建设居民住宅区，这也成为改革开放初期北京建成的第一批成建制小区。

我司作为社会资本投入改造的项目属于自选类，涉及市政基础设施的完善和房屋本体的加固等基础类的改造仍由政府投资。政府通过将这些新建或改建的配套服务设施的20 年经营权授予社会资本参与企业，社会企业通过配套服务设施的租金来弥补其资本金投入。同时，改造后的劲松北社区由社会企业的下属物业管理公司接管，后期的物业管理收入也能平衡一些前期投入。这就是引导社会资本参与的“劲松模式”。其优势在于引入社会资本参与全链条服务，最终实现老旧小区综合整治市场化和可持续的推进模式。

北京“劲松模式”有三个首次：一是首次由社会民营企业参与老旧小区改造投资，投资与运营更加市场化，创新政府与社会力量的合作模式，响应党和政府关于社会力量积权承担社会责任、参与城市建设和改造的精神。二是首次提出老旧小区综合运营平台概念，统筹设计规划、工程改造、物业服务和便民商业及社区治理等。三是首次在无物业管理的老旧小区通过居民双过半形式引入专业化物业管理公司，对社区物业进行统筹管理与服务（业委会和全体业主进行物业公司选聘），建立起社区长效管理机制。

（二）内部经营管理思路演进

在劲松项目上，我司结合该业务不同阶段特点和当前存在的问题，突出和加强了以下几个方面的管理：推行项目全周期管理和复合型绩效考评。

1.推行项目全周期管理

从项目立项阶段起，推进项目全周期管理。强化全周期意识，重视城市有机更新老旧小区的改造过程和阶段管理。不同业务阶段存在不同的问题需要解决，同一阶段的不同环节要解决的问题也不太一样。要把握住事物发展的阶段性时机。在城市治理和基层社会治理中，即要树立全周期意识又要把握过程性要求。我们既要考虑项目的整体性，也要考虑项目的阶段性和过程管理。

我司将项目全过程划分成几个有里程碑意义的阶段：示范区亮相、施工改造完成、运营交接。在城市有机更新老旧小区综合整治项目中找到业务内在发展规律，将项目整体全过程目标分解成为不同阶段目标，在每个阶段目标上采取相应的差异化策略和措施。示范区阶段强调设计能力，以软性更新方式为主，居民充分参与对于更新过程更加重视。施工改造阶段强调产品化能力，强调对城市历史过程和积淀的尊重、对居民日常生活需求的尊重、对曾经视而不见的社区微空间价值的尊重。运营阶段强调服务能力。从公司层面到项目层面自上而下明确项目实施意图，健全项目沟通机制，整合资源解决过程发现的问题，最终保障项目预期全周期经营效益目标的实现。

2.推行复合型绩效考评方案

第一年试行了常规KPI 方式，即关键绩效指标法。该方法注重项目关键业绩指标与企业战略规划的关联。试行期间项目团队和公司并未找到两者的强相关性和较好的匹配性。过程中，平衡记分卡绩效考核方法也在小范围试行。该方法在KPI 的基础上增加项目收益能力管理的评估维度。因业务模式处于探索阶段，很多业务流程未固化，未能很好地适应业务开展。

第二年推行了MBO 目标管理法。我们将项目分为两大阶段，投入运营前阶段和投入运营后阶段。项目正处于投入运营前阶段，结果导向相对明确，即保障质量前提下，成本可控，改造周期可控。自上而下将明确的目标转化为团队每个人的具体工作任务。在项目设计、施工改造阶段，按MBO 目标管理法要求设定相对清晰的指标，明确阶段工作事项和对应的验收标准。

第三年也就是今年，结合阶段性MBO 目标管理法增加年度上的OKR 管理。即在相对清晰的阶段目标上增加1 个有挑战且可衡量的OKR 目标。在劲松项目上OKR 年度目标设定为提升居民服务满意度。OKR 拓宽了业务管理视野，更激发了项目团队的潜能，不断提升服务品质。正如英特尔公司在惠普公司的MBO 目标管理法上发展成为OKR，每个企业都在摸索、改进和不断发展管理方法。

四、文章的局限性和结语

文章探讨内容的局限：基于现行国家制度和行业规范要求，并未进一步展开业务模式的迭代和管理提升内容。城市更新主要参与者（政府、居民、社会企业）都在寻求各自更多的利益。国家在不断完善相应制度规范，社会企业对应着也需要进行城市更新业务模式迭代的进一步探索和创新。例如城市更新多中心治理模式等均处于探索过程，未来还有更多可能性。

综上所述，随着近些年我国经济和社会的发展，城市有机更新正在逐步成为相对广泛的业务，市场需求量较大而且参与方众多。多方的共识、共建和共管是未来的发展趋势。作为企业也应在其中担一份责，出一份力，不断提升此类业务的经营管理能力，为社会作出更大的贡献。