文／张韬奇 华南理工大学建筑学院 硕士研究生

引言

广州亚运城位于番禺区东部，是我国第二个、广州第一个因亚运盛会而兴建的运动员村，是亚运史上第一个将运动员村、媒体村和技术官员村整合，超出“亚运村”概念而提出“亚运城”概念的运动员村，也是我国第一个整体打包出售以引入房地产企业主导赛后建设的运动员村。它曾作为“广州新城”的启动区，但其规划与建设历经变动，其相邻区域发展也受到相关因素影响和阻碍。

1 运动员村案例研究

文章选取的运动员村，其自身或相邻的主场馆区域都承载了一定的规划目的，其规划和建设都受到政府或政府委托的运营公司主导，而得到了持续开发。对慕尼黑、悉尼、北京和伦敦等奥运村的分析可以指导对广州亚运城发展历程的研究。

1.1 慕尼黑奥运村

慕尼黑奥运村与主场馆区域相邻，它们最初的规划目的是加速因“二战”而凋敝的奥伯维森菲尔德区域的重生，在赛后调整为促进区域与城市的融合[1]。

自赛前开始，政府全额控股的奥林匹克管理有限公司（OMG）就参与规划、建设与管理该奥运村及主场馆区域，2007 年该区域移交给了慕尼黑市政公司。经过不断发展，该区域的公交车站增加至十余个，道路连接了周边社区，交通设施逐渐完善。同时，该区域延续原工业集群，发展了商业区域和就业中心，功能上逐渐丰富，并吸引了大量游客。此外，该区域及周边将在未来创造更多的绿地满足游憩需求。

1.2 巴塞罗那奥运村

巴塞罗那奥运村与主场馆区域不相邻，其最初的规划目的是“把城市向大海开放”和“改造海滨工业区”，赛后调整为推动周边区域的规划建设和滨海区域的更新[2]。

该奥运村的规划与建设由政府主导。区域内快速路已移到地下，地面铁路线已拆除，密路网延伸至滨海，慢行体系沿海边布置，并开通了数条公车和轻轨，交通体系日趋完善。同时，该区域将运动员住宅转化为市民住宅，保留了写字楼和酒店，形成了较多的海鲜餐厅和游艇俱乐部，完善了相应配套。此外，奥运村和周边区域的绿地、滨海步道和海滩相互联系，形成了连续不断的开放空间。

1.3 悉尼奥运村

悉尼奥运村与主场馆区域紧密相邻，其规划目的是对充斥垃圾场、屠宰场、造砖厂等的霍姆布什湾区域进行城市更新和生态修复，赛后该区域定位由体育产业发展区变更为会展娱乐中心，并被定位为悉尼市中心与帕拉奥就业中心的节点[3]。

悉尼奥运村及主场馆区域的规划与建设在赛时由政府主导，赛后则由政府成立的悉尼奥林匹克公园管理局（SOPA）负责，其规划保持持续更新。该区域联系了港口，设置了奥运中心火车站，增加了大量慢行链路，布置了巴士、私家车、慢行交通等的停车设施，并持续规划和建设高速、轻轨、地铁等，以加强与悉尼市中心和帕拉玛就业中心的联系。同时，在该区域内，运动娱乐中心和奥运村分别发展为会展商业区域和住宅，新住宅和新企业持续新增，赛事活动也大量举办，职住平衡和区域活力得到了保证。此外，该区域的绿地和湿地都保持完好，与慢性链路一同为人们提供了连续的开放空间。

1.4 伦敦奥运村

伦敦奥运村与主场馆区域紧邻，其规划目的为对伦敦中心老工业区进行城市更新，在赛后调整为将这片区域与其他城市区域进行“缝合”[4]。

伦敦奥运村与主场馆区域的规划与建设在赛时由政府主导，赛后由政府成立的奥运遗产公司（LLDC）负责，相应的《地方规划》则持续更新。该区域建立了直达市中心的高速列车，引入和优化了轻轨，升级了村内的国际车站，还构建了成体系的慢行网络，并持续规划更多的道路与轨道及周边区域“缝合”。同时，在区域内，运动员村转化为住宅，研发、创新、教育、数字媒体技术和创意产业不断被引入，以完善相应配套和增强功能混合程度；该区域还与英超合作招徕游客。此外，区域内形成了当时伦敦最大的湿地公园，并与慢性体系结合提供了较大的开放空间。

1.5 运动员村案例研究的启示

从慕尼黑、巴塞罗那、悉尼和伦敦奥运村的发展情况可知，运动员村要完成相应的规划目的，需要政策的持续关注。与主场馆相邻的运动员村，能够因为政策与规划对主场馆区域的关注而受益。同时，政府或者官方机构作为运动员村或主场馆区域规划与建设的主导方，更便于将该区域纳入整体的城市考量，以推动区域联系的强化和整体的发展。这些运动员村赛后规划与建设的共同点为：持续对区域内的交通体系、功能构成和开放空间等进行优化，并重视促进区域与城市的融合。

2“广州新城”的规划脉络

广州亚运城曾被视为“广州新城”的启动区。要深刻理解广州亚运城的规划脉络，应当先了解“广州新城”的规划脉络。

2.1 广州层面的规划分析

根据2000 年的《广州城市建设总体战略概念规划纲要》、2003 年的《广州市城市总体规划（2001—2010）》、2004 年的《广州面向2010年亚运会的城市规划建设纲要》、2011 年的《广州城市总体发展战略规划（2010—2020）》、2012 年的《广州市城市总体规划（2011—2020）》以及2019 年公示但暂未获批的《广州市国土空间总体规划（2017—2035）》草案等规划文件可以看出，以广州亚运会为时间节点，“广州新城”于广州“南拓”战略的重要性由逐渐提高而后降低。同时，相关规划文件中通过“广州新城”的高快速路由6 条增加到7 条，而后数量持稳，通过“广州新城”的轨道线路先增加到5条，后减少到4 条，近两年才再次增加到10 条。此外，规划中“广州新城”的功能构成先逐渐丰富化和复合化，其后又逐渐弱化和单一化。

2.2 番禺层面的规划分析

番禺区大体承袭了广州市层面的规划，2007年的《番禺片区发展规划》将“广州新城”列为重点发展区，2018 年的《广州番禺区城乡更新总体规划（2015—2035）》对“广州新城”只字未提。2021 年，番禺区委副书记、区长陈德俊代表区政府作的政府工作报告，在建设南大干线经济带的内容中提及“莲花湾片区”（与原“广州新城”范围大致相当）。可见以广州亚运会为时间节点，番禺区的相关规划对“广州新城”从日渐重视再到漠视，直到近期才将原“广州新城”区域重新提上日程。

2.3 广州新城控制区层面的规划分析

广州新城范围有228 平方公里，其规划控制区范围为30 平方公里，但控制区规划仅在2007年的竞赛中标方案（简称中标方案）中昙花一现。

2007 年中标方案中新增的金光大道和金龙路等至今仍在建设中，BRT 线路则未有下文。规划的总部基地、生产服务、创意产业、旅游休闲、绿色居住等功能仅在亚运城区域内部分实现。在控制区北侧造丘、每隔适当距离造湖、沿道路和丘陵及水域布置绿地、结合景观设置活动空间与节点等规划设想也仅在亚运城内有所体现。

在2007 年的中标方案中，广州新城控制区的开发策略为，以东北侧的亚运村为启动区，逐渐向西、南滚动发展，但是，受2017 年广州划定的永久基本农田的影响，该开发策略受阻。

2.4“广州新城”的规划脉络对亚运城的影响

在过去十余年间，“广州新城”逐渐从各级规划中淡去，且内部部分区域受到永久基本农田等政策的影响开发受限，而广州亚运城曾被视为“广州新城”的启动区，其肩负的“启动广州新城”的重任也渐渐成了无水之萍。

3 广州亚运城发展历程的研究

根据2004 年的《广州面向2010 年亚运会的城市规划建设纲要》、2011 年的《广州城市总体发展战略规划（2010—2020）》、2012 年的《广州市城市总体规划（2011—2020）》、2019年公示的《广州市国土空间总体规划（2017—2035）》草案等规划文件可以看出，广州层面的规划对亚运城的定位由丰富变得单一，且渐渐不再提及其与“广州新城”的关联。

根据2007 年的《番禺片区发展规划》、2018 年的《广州番禺区城乡更新总体规划（2015—2035）》等规划文件可以看出，番禺区的相关规划对于广州亚运城及周边区域的关注一直较少。

广州亚运城在2004 年选址于“广州新城”，距主场馆广东奥林匹克中心较远，两者在政策与规划中皆未得到持续重视。2007 年“亚运村”更名为“亚运城”，同年广州通过竞赛确定了中标方案，并要求在规划中增加技术官员村。2008 年亚运城按照第一版《广州亚运城修建性详细规划》（《修规》）动工。2009 年政府为筹集亚运资金增加了亚运城开发量，并将其整体拍卖给了房地产联合体（后续成立利合房地产开发有限公司，简称利合），出让条件中附带《广州亚运城控制性详细规划》（《控规》）。2010 年赛时亚运城竣工，并于亚运结束后移交给利合进行分区报建。

2015 年起，利合根据编制完成的第二版《修规》继续执行分区报建。2017 年，广州划定的永久基本农田范围囊括了亚运城西侧和南侧外部的大片农田，这些区域的开发受阻。

对广州亚运城的规划发展脉络和建设发展脉络的研究可以探讨规划与建设情况背后的原因，并总结相应的经验与教训。

3.1 广州亚运城的规划发展脉络

从交通模式、土地功能、开放空间三个方面对广州亚运城的规划发展脉络进行梳理、对比与分析，可以探究它们的变化及相应原因。

3.1.1 交通模式的规划发展脉络

（1）路网的规划发展脉络

截至2006 年，广州亚运村基地内东西向的清河路（今亚运大道）已连接外部的京珠高速，并与贯穿内外的石化大道（今石清路）相交。2007 年的中标方案在内部增加了2 条南北向干道和1 条东西向干道，并沿各功能组团设置环路及人行道，沿东西向河涌布置景观步道与二层步道。2008 年，第一版《修规》经过综合考虑（含增加开发量的考虑）将路网规则化并尽量与外部路网相连。2009 年，出让条件附带的《控规》删去了村保留用地、运动员村东部后勤区的道路，也因外部路网缺失删去了东北侧的跨水道路。2015 年的第二版《修规》因布局变化调整了东部一条支路（图1）。规划路网的调整导致了偏低的路网密度与部分内外道路的割裂。

图1 路网规划的变化（图片来源：作者自绘）

（2）道路断面的规划发展脉络

亚运城的道路规划在2008 年的第二版《修规》已基本确定，按红线宽度分为80m、60m、40m、30m、26m 和20m，2009 年的《控规》取消了40m 和26m 红线。但道路断面方面，支路的非机动车道与人行道共面，支路以外道路的非机动车道则与机动车道共面，而规划却未对两种非机动车道进行合理的衔接设计（图2）。

图2 道路断面的设计（图片来源：作者自绘）

（3）轨道的规划发展脉络

截至2006 年，通过广州亚运村基地的地铁线只有4 号线。2009 年的《控规》要求预留地铁3 号线东延线接入条件并做好接驳，此后的规划并无变化（图3）。这是因为在上级规划中，部分通过亚运城的轨道线路或取消或暂未定线，这导致了东西纵深较大的亚运城的轨道出行严重依赖西部的地铁4 号线。

图3 轨道规划的变化（图片来源：作者自绘）

（4）水上交通的规划发展脉络

2006 年的亚运村基地水系丰富，且有三条南北向河涌。2007 年的中标方案新增东西向和南北向河涌各1 条，以中心湖连接所有河涌，并将游船码头沿东西向河涌布置，将轮渡码头布置在东南角。2008 年的第一版《修规》根据上位规划取消了轮渡码头，并出于增加开发用地的需求仅在东部沥江沿岸设置游艇码头（赛后启用）。2009 年的《控规》考虑沥江水闸等限制取消了游艇码头，此后亚运城区域确定不设水上交通（图4）。在水上交通体系从缩减到取消的规划历程中，增加亚运城开发量的诉求起到了一定推动作用，这导致了亚运城缺乏与东部对岸快捷联系的水上链路。

图4 水上交通规划的变化（图片来源：作者自绘）

（5）停车体系的规划发展脉络

在2007 年的中标方案中，赛后全区域共7209 个地下车位，非机动车位则未明确数量。2008 年的第一版《修规》增加了赛时和赛后的开发量，仅媒体村、运动员村、技术官员村三个住区地下就配置了7091 个机动车位和4010 个非机动车位，接近中标方案赛后全区域的车位数。2009 的《控规》开发量再一次大幅度提升，全区域配置的机动车位达39262 个，非机动车位达42438 个（图5）。亚运城的开发量产生了较大的停车需求，虽有足够的停车位供给，但由于公共空间中停车位有限以及物业管理存在问题等因素，造成了一定的停车乱象。

图5 停车体系规划的变化（图片来源：作者自绘）

3.1.2 土地功能的规划发展脉络

（1）土地利用的规划发展脉络

截至2006 年，亚运村基地及周边以耕地和村镇建设用地为主，有少量城市建设用地。2007年的中标方案中，亚运村分为媒体村、运动员村、国际区、公共区、亚运公园以及部分预留用地，赛后各住区转换为居民小区，东北侧预留用地则建设别墅，公共区转换为体育用地，体育馆保留下来，其他区域布置商业（含商业水街）、文化、医院等功能，赛后居住面积为82.29 万m2，总建筑面积为132.31 万m2。出于增加技术官员村和增加开发量的要求，2008 年的第一版《修规》划定了村保留用地，取消了商业水街，在医院周边地块布置了商务功能，将亚运公园西半部调整为居住用地，其赛后居住面积增加到了173.2 万m2，总建设量达到了274.3 万m2。2009 年出让条件附带的《控规》中，村民保留用地增加但均不出让，医院西北和正北的商务用地、媒体中心南侧的商业用地、沙滩排球场西侧的体育用地、亚运公园的商业用地和运动员村西侧的商住用地皆调整为居住或设施用地，居住面积增加到了384.9万m2且占比达到87.88%，总建设量增加到了438 万m2。2015 年的第二版《修规》则仅对功能布局和建筑高度做了调整，保持建设量不变。亚运城开发量的增加集中在住宅方面，深刻地影响了区域的功能布局，塑造了区域内单一的功能构成状况。在2017 年后广州划定永久基本农田范围后，亚运城外部西侧和南侧的开发受限，以此缓解亚运城功能单一问题的途径也因此受阻（图6）。

图6 土地利用规划的变化（图片来源：作者自绘）

（2）相关设施的规划发展脉络

2006 年广州亚运村基地的设施偏少且皆不必保留。2007 年中标方案未对赛后设施进行详细考虑。2008 年的第一版《修规》针对当时确定的开发量和功能布局布置了公共和市政设施。2015年的第二版《修规》最终确定了相应设施的布局，在该《修规》中，居住配套公共设施能保持较为良好的服务覆盖，但土地利用中无商务功能，自然未配备相关商务设施（图7）。增加出让开发量的诉求直接导致了设施的单一，即以赛时保留设施与居住配套设施为主。

图7 设施布局的变化（图片来源：作者自绘）

3.1.3 开放空间的规划发展脉络

（1）景观结构的规划发展脉络

截至2006 年，亚运村基地内有丰富的水体和三条南北向的主河涌，外部东北侧有莲花山和大、小浮莲岗等山体景观。在2007 年的中标方案中，亚运村的水系由东西向主河涌和四条南北向小河涌组成，开放绿地集中在组团之间以及亚运公园内。在2008 年的第一版《修规》中，规划建设用地占比从39.20%攀升到了56.27%，大幅挤压了景观空间，绿地变得零碎，最东侧的南北向河涌取消。2009 年出让条件附带的《控规》和2015 年的第二版《修规》中，东侧外部的景观面已被高耸的住宅群遮蔽。增加开发量的诉求较大地影响了亚运城的景观结构，使得亚运城的水域减少、绿地零散且与外部景观割裂（图8）。

图8 景观结构设计的变化（图片来源：作者自绘）

（2）公共活动空间的规划发展脉络

在2007 年的中标方案中，东西向河涌、部分南北向河涌以及沥江沿岸有连续不断的亲水空间，东侧更有浮桥直连沥江对岸，亚运公园和组团间绿地都设置了较多的景观步道。在2008 年第一版《修规》中，受开发量增加的影响，亲水空间范围缩减为中心湖及东西向河涌沿岸，南北向河涌沿岸则布置岭南水乡建筑，亚运公园大幅度缩小，东部连接对岸的浮桥改为道路（后续因外部路网缺失而取消）。在2009 年的《控规》中较多地块调整为住宅用地，相应的公共活动空间则随之取消。增加开发量的诉求使得公共活动空间缩减较多（图9）。

图9 公共活动空间布局的变化（图片来源：作者自绘）

3.1.4 广州亚运城规划发展脉络的经验

上位规划的更改、场地条件的影响、出让条件的限制以及设计方面的局限等因素导致了广州亚运城规划的变化，甚至为一些城市问题埋下了隐患，其中影响最大的因素为出让条件中开发量的增加以及功能配比的单一。

3.2 广州亚运城的建设发展脉络

从交通模式、土地功能和开放空间三个方面对广州亚运城的建设发展脉络进行研究与分析，可以探讨它们的变化及影响因素。

3.2.1 交通模式的建设发展脉络

（1）路网的建设发展脉络

广州亚运城的路网建设基本与2015 年的第二版《修规》一致，但将莲湾路（今兴亚三路）与西侧外部路网对接、兴岭路与南侧外部路网对接的设想皆未实现。赛后利合在南北向河涌及东部沿岸增建了一些滨水景观步道，却又封闭部分滨水步道仅供环卫工人使用，公共利益受损。利合主导亚运城的赛后建设期间，无法影响和控制周边区域的路网规划与建设，同时受限于房企身份，对公共利益的重视也不足。

（2）道路断面的建设发展脉络

部分道路断面在建设中有所调整，根据亚运的需求清河路（今亚运大道）由12 车道被调整为14 车道，根据医院的需求兴岭路医院段由4车道调整为5 车道，因电车未引入，长南路调整为无电车道路。此外，房企身份使利合对乱停车问题采取了设置地栏限制一刀切的方法，而未考虑路边停车的现实需要与灵活的解决办法（如潮汐停车管理）。

（3）公交巴士的运营发展脉络

广州亚运城逐渐发展了一些公交线路，主要服务区域内部的线路为番微8 和番夜4，主要联系亚运城与番禺区内区域的线路为番111、番148、番149，两者兼顾的线路有番148B 及其支线、番160、番162、番162b 及其支线，联系中心城区的线路仅有如约巴士。由于区域功能单一，亚运城公交线路的设置较大程度上仅依赖于居民的需求。

（4）轨道的建设发展脉络

根据上级规划，已建成的通过广州亚运城的轨道线路当前仅有地铁4 号线，其沿线的庆盛高铁站、莲花山港等都能为区域内交通出行提供一定的方便。但建设中的3 号线与广珠澳城际的换乘方案未定，暂不在亚运城东部设站，8 号线南延段则尚未动工。

（5）停车体系的建设发展脉络

广州亚运城的小区在2020 年已有1.4 万机动车位和1.5 万非机动车位，而业主车辆堪堪破万，停车位较充足，但因各小区需求不一、部分业主贪图省事，公共空间乱停车现象一直较为严重。2021 年两种车位各增加近1000，乱停车现象仍未缓解，房企身份使得利合仅按小区对车位进行便捷的管理，并未考虑主动平衡各小区机动车位的需求。

3.2.2 土地功能的建设发展脉络

（1）土地功能的建设发展脉络

2010 年11 月，赛时的广州亚运城竣工并移交亚组委。同年11 月，亚运结束，保留的建筑面积为107万m2。自2010年11月底移交利合后，亚运城媒体村、运动员村、技术官员村都优化为居民小区及相应配套，其他区域执行分区报建至今，仅剩天逸、天骄、天珑小区还未完工。受限于房企身份，利合无法干涉外部的功能规划与建设，又因2017 年永久基本农田划定，2007 年中标方案向西向南发展的策略没有实现，亚运城外部现状虽有行政、工业、商业等功能，但无法补足亚运城功能单一的缺陷。

（2）公共设施的建设发展脉络

2010 年11 月赛事结束后，广州亚运城的体育馆、医院、消防站等公共设施保留，媒体中心被改造为商业设施并于2017 年开放，沙滩排球场被改造为足球训练基地不对公众开放，住宅公共设施的建设进度则与相应小区一致。但与功能问题类似，利合也无法解决设施单一的问题。

3.2.3 开放空间的建设发展脉络

（1）景观结构的建设发展脉络

2010 年8 月，亚运东路（今石清路）以西的绿地、水域等景观区域建成。2010 年之后，广州亚运城的景观区域则按图索骥推进，但利合在建设中以乔木遮蔽了大量水系和绿地的视线，景观空间体验不佳。

（2）公共活动空间的建设发展脉络

2010 年8 月，亚运东路（今石清路）以西的公共活动空间基本建成，此后利合沿南北向河涌增建了滨水步道。2019 年，利合又对中心湖及东西向河涌沿岸进行了铺地和防护设施的优化，但受限于房企身份，无法对未出让的村保留用地等进行公共空间改造。

3.2.4 广州亚运城建设发展脉络的经验

广州亚运城的建设大体上按照规划推进，但房地产企业主导赛后建设与管理，也导致了利合在管理视角和优化思维方面存在一定局限性，同时也无法干预相邻区域的规划与建设来解决相应问题。

3.3 广州亚运城发展历程的经验教训

广州亚运城选址远离主场馆，则无法与主场馆区域的规划与建设相辅相成，也不易受到政策和规划的持续重视。同时，增加开发量的诉求深刻地影响了亚运城在交通体系、功能构成和开放空间的规划，住宅面积的高占比决定了广州亚运城的功能单一，其对政府政策（如永久基本农田）和上位规划（如城市定位）的变化难以应对，依赖开发周边解决功能单一问题的策略也胎死腹中。此外，房地产企业主导亚运城开发过程的权限不足导致与相邻区域的融合存在问题，其管理思维也影响了一定的公共利益。

结语

运动员村的规划与建设方面，一是选址要慎重，尽可能与主场馆区域相邻，以便争取政策和规划的持续关注，同时要避开发展可能受限制的区域（如农田区域）；二是政府进行土地出让时应合理控制开发量和功能配比；三是选择赛后建设主导方要慎重，房地产企业对于运动员村周边区域无法统筹主导规划与建设，易产生与相邻区域的融合问题，且其对整个区域的运营也受限于房地产企业的视角，较易忽视公共利益。