四海夕阳

各位看官，认识和珅、纪晓岚这二位吧，可是您知道他们家住哪儿吗？

到过北京的游客，多半去过和珅的宅子，也就是著名的旅游景点恭王府，它位于北京什刹海的西南角，东依前海，背靠后海。从乾隆四十一年（1776年）起，和珅开始在这里修建他的宅第，时称“和第”，几经扩建，最终包括住宅和花园，有1000多间房子，占地6万多平米，豪华程度堪比皇宫。

纪晓岚故居位于虎坊桥（珠市口西大街241号），两进四合院格局，占地500多平米，原先是雍正时的兵部尚书、陕甘总督岳钟琪的房子。纪晓岚从11岁住到39岁，再从48岁住到82岁去世，前后在这里住了60多年。

问题来了，既然和珅、纪晓岚同为朝廷大员，两人关系还这么“好”，为什么两家隔的这么远呢？

和府在什刹海，纪家在虎坊桥，查阅手机地图上的步行距离是6.2公里——这个距离放在现在的北京，不算什么，但在明清时期基本上就是穿城而过了，老纪要是上和珅家吃饭，坐轿子来回得两三个小时。为啥纪晓岚就没动过心思买个房子靠近和珅家，顺便监督和大人？你也许觉得是纪晓岚不愿沾染“和第”的铜臭，或是买不起那片高档小区的房子。不！不管老纪有没有钱或是想不想买，他都没法去跟和珅当邻居，因为根据大清朝帝都房市的规矩，老纪住不进和珅的小区，和珅也不能住到老纪的小区，这叫内外有别。您是不是觉得新鲜？且听我慢慢道来。

“满汉分城”的居住格局

话说从明代营造北京城开始，北京就有皇城、内城和外城之分。其中内城在北边，包含皇城，一共有九座城门;外城在南边，有七座城门，俗称内九外七，富贵豪门多数住在内城。清军入关后，八旗兵丁四处圈地占房，首先看重的就是内城的豪宅。

顺治五年（1647年），摄政王多尔衮下令：内城除了宫观庙宇之外，只准旗人（包括满人和加入八旗的蒙古、汉军）居住;民人（除旗人之外的居民，主要是汉人）都必须搬到南边的外城居住，内城的原住户每间房给四两银子的拆迁安置费。非经特许，民人不准在内城过夜，旗人也不准在外城居住。

康熙时期更进一步强调，官员无故在城外过夜，误了上朝的要革职;确系因扫墓、看病等事情耽误进城的，扣一个月工资。乾隆皇帝也强调：“八旗满洲官员，向来只许居住内城”，至于南边的外城，“并非满洲官员应居之地”，发现违规居住的，一律迁回内城。因此和珅是满人（旗人），他的宅子就应当在内城;而纪晓岚是汉人（民人），他们家就只能在外城，两人就根本住不到一块去。这就是清代前期北京“满汉分城”的居住格局。

“内外有别”的产权制度

和珅与纪晓岚的房子不仅区位不一样，产权性质也不一样。

老纪的外城住宅是普通商品房，可以自由买卖、出租、抵押。比如乾隆三十二年（1767年）的时候，紀晓岚从老家回京，因为虎坊桥旧宅抵押未赎回，就先住在朋友的空房子里，后来赎回了才搬入旧宅。纪晓岚去世后，子孙又另觅住处，把旧宅变卖。而旗人在内城的房子产权性质属于国有房，主要靠皇上赏赐和公家分配，严禁私下买卖、租赁、抵押。到了乾隆时期，略有放开，内城房子可以在旗人之间相互租售，但是不得卖给民人（汉人）。类似于今天的农村宅基地和农民住房，只能在村民之间交易，不能上市交易，违者重罚。这就是“内外有别”的住房产权制度。

“围城”敌不过市场

“满汉分城”的居住格局和“内外有别”的产权制度，不只是经济问题，其根本在于为军民合一的八旗体制服务。

根据清初规定，凡属八旗子弟，都可以在帝都分房;到了康熙时期，大力加强经济适用房建设，动用国库，于八旗教场，盖设房屋，分给“无屋穷兵”居住;而在乾隆时期，还推出了定向销售的解困房，朝廷对于无人租住的公房，只许旗人认买。

应该说大清朝的房市双轨制有其合理性，历代皇帝为了维护这个制度，更是煞费苦心。但到了清朝中后期，这个制度终究是维持不下去了。一方面是因内城的穷人分不到房或住不下，不得不搬到外城和郊区住。内城的面积毕竟有限，而八旗人口却越来越多，同时更有若干多吃多占的大户。

另一方面，外城有钱的民人想到内城买房。于是很多没有生计来源的旗人把房子卖给民人或私下抵押。据军机处奏折记载，嘉庆年间，内城居住的各省民人，较之旗人已经有“十分之二三”，而从嘉庆道光年间的房契数量看，旗人与民人之间的房产交易更接近总量的半数。到了咸丰二年（1852年），朝廷不得不放开禁令，允许旗人和民人之间相互买卖房产（“旗民交产”），帝都实行了200年之久的住房双轨制宣告结束。

（沈豪荐自《记者观察》）