赵新江

今年第一季度，部分核心城市的二手房市场成交量就能够企稳，第二季度价格能够稳住。此后，新房市场也将随之改善，并逐步传递到土地市场。由此，整体市场将出现链式修复。

从今年2月开始，在相关政策的推动下，地产行业有望触底反弹，成为2022年稳增长的一条重要主线。在此背景下，地产商的好日子能回来吗？A股房地产板块值得参与吗？

整体销售依旧下滑

根据克而瑞发布的今年2月房地产企业销售TOP100排行榜显示，2月百强房企单月累计实现销售金额4635亿元，同比下降46.5%;1-2月百强房企累计实现销售金额10484亿元，同比下降43.4%，较1月下降2.7%。从数据来看，市场销售端环比继续下滑，表现不佳。

从房地产企业来看，2月各梯队均大幅下滑，中小型房企表现稍强。2月单月销售额超百亿元的房企数量为9家，较上年同期减少19家。碧桂园单月实现全口径销售金额428亿元，万科和融创单月分别实现销售金额311亿元和225亿元。1-2月碧桂园、万科、融创分别累计实现全口径销售金额923亿元、646亿元和503亿元，分列行业前三。从销售增速来看，2月排名TOP31-100的房企整体稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势;在TOP30房企中，仅1家房企实现了销售规模的正增长，整体表现较差。

回顾2021年的房企销售情况，据《理财》杂志记者了解，去年规模房企销售增速罕见出现负增长。

克而瑞数据显示，2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%，这是近7年来这一数据首次同比增速为负。

在百强房企整体销售下滑的同时，去年全年业绩同比降低的房企数量也在增加。

据克而瑞统计，去年全年近四成百强房企累计业绩同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。从单月业绩来看，2021年12月有逾八成百强房企单月业绩同比降低，其中逾六成房企同比降幅大于30%，20家房企单月业绩同环比双降。

其中，TOP20房企中，2021年全年业绩恒大同比降幅最大，为39%。绿地、世茂、阳光城、富力地产等房企业绩也出现不同程度的下跌，同比跌幅分别为19%、10%、16%及20%。

相对应的是，百亿房企阵营分化加剧。中指院数据显示，2021年销售规模3000亿元以上、1000亿-3000亿元、500亿-1000亿元、300亿-500亿元、100亿-300亿元，对应企业数量分别为9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000亿元以上企业增长1家，其余阵营房企数量均有所减少。

同时，TOP10房企的格局也出现了变化，2021年碧桂园仍保持行业第一的位置，而恒大由2020年的行业第二降至行业第五，世茂集团掉出行业前十，万科、融创中国、保利发展行业排名均上升一位，分别为行业第二、第三以及第四，招商蛇口由行业第十升至行业第七，龙湖重回行业前十。

房地产规模逐步减弱

在房地产销售增长受阻的同时，房企的规模效应也在减弱。去年以来，流动性的收紧使得一批房企陷入债务违约的边缘，其中不乏头部房企。

事实上，近几年来出台的一些关键性政策，对规模效应产生了直接影响。

一方面，“三道紅线”的出台，使得房企可获得的信贷额度不再以规模为主要依据，而是以“踩线”情况，即财务健康状况为主要考量标准。另一方面，在22个城市推行的集中供地政策，令短期资金池深度成为企业增储的重要砝码，大型房企的优势减弱，一些财务状况良好，又具备较强区域深耕能力的小房企获得了更多机会。

由此，规模房企在融资、拿地中的优势均被削弱。根据上海易居房地产研究院的统计，2021年100家典型房企的融资额约为1.3万亿元，同比下降26%，近5年来（2017年以来）融资量首次出现负增长，同时达到5年来最低点。2021年百强房企拿地销售比仅为0.29，同样创近5年新低。

专家表示，在融资、拿地政策以“长效机制”形态出现的情况下，房企将逐渐开始过紧日子。

不过，从今年3月的市场层面和政策层面看，房地产回暖的迹象已经出现。

上市房企业绩分化明显

据《理财》杂志记者了解，3月4日，房地产开发板块整体跌幅1.07%，其中20只股票上涨，4只股票平盘，86只股票下跌。数据显示，截至当天收盘，房地产开发板块近一周涨幅1.90%，近一月涨幅2.46%，近一季涨幅3.15%。

各大房地产上市公司在2021年的整体业绩表现如何？Wind数据显示，截至2月22日，共有5家房地产公司披露2021年业绩快报，仅华发股份净利润同比增长，金地集团、广宇发展、绿地控股、保利发展4家公司净利润均出现不同程度下滑。

华发股份2021年业绩快报显示，2021年，公司共实现营业总收入514.08亿元，同比增长0.79%;归属于上市公司股东的净利润为31.95亿元，同比增长10.1%。报告期内，公司经营规模稳中有增，总资产同比增长10.97%，实现销售1218.9亿元，销售面积468.8万平方米。同时，公司销售回款大幅增长，年度回款总额达700亿元，同比增长达30%以上。

业绩预告方面，截至目前，共有64家房地产上市公司披露2021年业绩预告，22家预喜，预喜比例约为34.38%。

净利润数值方面，预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润下限超过1亿元的有21家，预计超过3亿元的有9家。小商品城、中南建设、张江高科、*ST新光、首开股份、*ST松江6家公司预计2021年归属于上市公司股东的净利润下限超过5亿元。

净利润增长率方面，剔除扭亏公司影响，预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润同比增幅超过10%的有14家，超过50%的有11家。沙河股份、万通发展、津滨发展预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润下限同比增幅超过100%。

2022年房地产板块如何进行投资，专家表示，由于2月百强房企销售继续下滑，各梯队表现弱势。另外，当前房地产板块估值仍处相对低位，业绩确定性强，股息高，值得重点关注。可以关注龙头房企万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、旭辉控股等;相关受益标的包括龙湖集团、华润置地、中国海外发展、碧桂园服务、永升生活服务等。（文中观点仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。）