杨科伟 李诗昀

作为新年以来首个下场救市的二线城市，郑州的18条新政可谓条条重磅。尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，预计将对购房需求释放有显著促进作用，而供给端新政也将有效缓解房企资金压力，降低部分片区库存风险。在笔者看来，郑州新政出台并未遭遇太大阻力，起到了投石问路的作用，预示着未来会有许多弱二线城市跟进。

激发四类购房需求

一是大学生。郑州每年高校毕业生人数超过30万，河南省高校毕业生人数多达65万，发布人才购租房补贴、提供保障性住房等举措，有助于增强郑州的人才吸附力，据官方估算，每年20万留郑大学生3年内就可以形成1000万平方米的购房需求。

二是外来务工人员。以第六次全国人口普查到第七次全国人口普查的10年间，郑州常住人口累计增长约400万，郑州市2019年净流入人口46万，此前每年净流入规模也在30万人左右，官方预计2年内外来务工人员将为郑州带来2000万平方米的增量购房需求。

三是随迁老人，允许投靠家庭新购一套房，相当于放宽了限购套数限制。据了解，郑州目前的限购政策是户籍家庭最多购买2套，符合一定条件的外地户籍家庭限购1套。新政策实行后，有老人投靠的户籍和非户籍家庭限购套数分别增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，还可以是旁系近亲属，政策执行弹性比较大。

四是改善性购房需求。置换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。

鼓励棚改货币化安置

在全国棚改已经渐入尾声、货币化安置偃旗息鼓的当下，郑州是首个明文支持棚改货币化安置的城市。2015-2017年间，郑州棚改计划开工量都在10万套以上，并多次发文倡导货币化安置，力争货币安置比例达到50%。

近幾年，郑州棚改规模明显趋于收缩，2018年计划开工量骤降至2.1万套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5万套。不过横向对比来看，郑州的棚改规模仍居二线城市前列，以2020年为例，在数据可得的11个二线城市中，郑州棚改规模排名第一。

表1 典型二线城市2020年棚改计划开工量（套）

数据来源：各地住建局

强化居民信贷支持

最为重磅的政策当数松绑二套房限贷，对已拥有一套房且贷款已结清的，执行首套房贷款政策，即首付比例由六成降为三成，大大降低了置换性客户的首付资金压力。目前，在郑州限购区购买二套房，无论贷款是否还清，都执行60%的首付比例，新政后将下调为30%，而在非限购区，贷款已清的二套房一直执行的是30%的首付比例，不受新政影响。

此外，郑州还将引导金融机构加大个人住房贷款投放、下调房贷利率。事实上，相较去年，郑州目前的房贷已经有明显松动迹象，房贷利率随LPR下行，多数银行执行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期缩短至半个月以内，比此前新房放款1个月以上、二手房部分停贷明显改善。

多举措缓解房企资金压力

新政从几方面助企纾困，缓解房企流动性压力：

第一，降低土拍保证金比例、允许1年内分期缴纳土地出让金。土拍保证金比例降至20%，而据统计2021年郑州第三轮土拍保证金比例大多在50%左右。

第二，给予企业项目贷款支持。鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷;加大房地产企业并购贷款支持;对支持开发贷的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

第三，允许保函抵顶预售监管资金，提升资金使用效率，节约财务成本。凭银行保函、第三方保函担保等额替换预售资金监管专用账户内的资金。

第四，提高行政效率，缩短审批时间，助力加快项目开工、销售节奏。建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内等。

通读新政全文还可以发现，支持改善性需求有效释放贯穿文件始终，新政为何要重点着墨改善性需求？原因在于郑州新房的成交结构中，刚需占主导地位，这也意味着改善性购房需求未来仍有较大释放空间。

三四线城市松绑力度将更大

事实上，在2月20日，履新不到2个月的代市长何雄就对郑州楼市下过判断，“遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”，并透露“郑州计划降低二手房交易个人所得税、大力推进安置房货币化安置、出台政策吸引大学生和外来务工人员购房”。

从2月20日“官方剧透”，到24日正式成文，再到28日全文印发，3月1日进入大众视野，目前郑州的重磅新政发布还没有遭遇太大的阻力。除了郑州，2022年以来，还有菏泽、重庆、佛山等31个省市县政策松绑，涉及降低首套房首付比例、放宽公积金贷款、下调房贷利率、放宽落户等，目前几乎所有政策都平稳落地。

郑州新政除了救市意义之外，之于全国房地产市场，还有投石问路的作用，未来必然会有一些弱二线城市跟进，诸如昆明、南宁等，市场下行压力、项目交付压力、库存风险较郑州有过之而无不及，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。