严跃进

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。此次郑州成为今年全国第一个在限购限贷方面全面放松的城市，具有行业风向标的意义。全面精准理解郑州政策的背景、内容，对于后续理解全国各大城市的政策放松具有积极的意义。

首个系统性的救市政策

此次郑州文件发布并非偶然，从此前郑州市政府相关部门的会议上就能看出，救市或稳楼市的迫切程度是比较高的。今年2月15日，郑州市委经济工作会相关政府官员表示，郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。会议明确了两个吸引购房的政策：第一，今年郑州计划出台政策，吸引大学生留郑;第二，将出台鼓励外来务工人员在郑州购房。会议认为，这两项政策，能够把郑州商品房存量消化掉。从这里可以看出两点：第一，各类政策的出发点在于解决房地产的库存问题，尤其郑州去年受疫情和洪灾影响，库存压力较大。第二，从激活购房需求角度看，主要在大学生和外来务工人员等群体方面，可以理解为是新市民的概念。

若将时间倒推，回顾下2021年郑州房地产市场的情况，可以看出，此次救市确实是非常有必要的，也是符合预期的。第一，从2017年以来郑州楼市表现看，总体上是平淡的行情。虽然没有明显的大跌，但绝对没有表现出强势的一面。即便是2020-2021年，一些东部城市表现强势，而郑州市场表现也总体是疲软的。第二，2021年尤其是7月郑州面临较大的压力，包括疫情和洪灾等，以及当时全国房地产市场总体降温，类似情况都使得郑州房地产市场面临下行的压力。所以综合来看，无论是市场本身还是企业本身，都有较大的迫切需求去放松政策、激活市场。“郑18条”显然是符合预期的。

因此此次郑州在2月28日制定、3月1日发布的文件，有明显的逻辑和基础。在这次放松的过程中，其实还有一些小插曲。此前政策发文其实是一个PDF版本，此次版本显示了19条政策，即“郑19条”。其中第十九条是指，当前郑州政策放松后，各地要引导舆论，不要炒作。但是后来市政府官网上，把这一段表述给删除了。删除的原因，倒不是说后续不管控市场秩序了，而是希望淡化此类内容，把工作重心放在激活住房市场等层面上。所以这也从侧面说明，地方政府救市和稳定房地产的心態是比较急切的。这种心态对于全国其他城市而言也是存在的。

政策意义

从此次郑州政策看，两个政策条文引起的市场反响较大。第一，郑州率先放松了限购政策，其规定，子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。该规定实际上就是取消了限购的规定，即接纳老年人的那个家庭可以新购一套住房。这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数。第二，放松限贷政策。此次郑州明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，显然也降低了购房的首付比例。

而文件中其他几个内容也值得关注，尤其是货币化安置的提法，也被认为是刺激力度较大的政策。此次政策明确，要推进货币化安置的工作。而此次文件后郑州出台了细则。3月8日，郑州发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。这是今年全国首个棚改货币化政策，具有信号意义。此次郑州政策明确，通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。从这里可以看出两点：第一，此次棚改的工作，基于货币化安置的方式，有消化存量房源、满足动迁群众多元安置需求的作用，所以可以理解为是一种很有效的去库存政策。第二，此次政策明确3年的工作时间。据此可以认为，未来3年期间棚改货币化工作将成为郑州楼市发展的新动力。

类似宽松的政策还有很多，充分体现了郑州持续放松、全面放松的导向。比如说，目前郑州一些市民反映，二手房缴纳的个税税率太高，影响了二手房的交易。针对此类内容，郑州相关部门也在积极研究和探讨，在二手房交易的税费方面进行松绑和调整。总体上郑州当前放松的思路很明确，放松的内容也很全面，确实是值得行业关注的。

未来政策的演进路径

郑州此次政策具有标杆意义，对于全国其他城市也是有启发意义的。要客观理解后续政策的演进路径，就需要基于郑州政策，研究其背后的政策放松逻辑。同时要在关注各地放松政策的同时，关注一些收紧性的政策内容。

总结来看，当前政策放松的演变逻辑主要是四层内容，即从中央放松到地方放松、从金融放松到非金融放松、从两会后的放松到提前至两会前的放松、从住宅领域的放松到非住宅的放松。第一，从中央到地方方面，去年9月央行金融机构座谈会、去年第四季度中央政治局会议以及中央经济工作会议，其实都属于中央层面的放松。而今年山东菏泽降低首付比例、郑州出台18条政策，都在很大程度上说明政策逐渐进入地方放松的阶段。第二，从金融到非金融方面，过去主要是银行层面等金融的放松，而现在逐渐演变为限购限售的放松，这是非金融层面的政策。第三，从两会后到两会前，这是指过去各类政策都是两会定基调才放松的，而当前各地放松的节点明显提前，放松主动性增强。第四，从住宅到非住宅，即各类政策过去主要是在激活住房消费方面，而现在政策开始聚焦在土地等方面。类似逻辑把握清晰，对于我们研究政策放松路径是有积极作用的。

当然理解政策也不能“被带入沟里”。换句话说，虽然我们认为，政策放松是大方向，也是大趋势，但不能简单认为当前政策全部是放松类的。对于一些收紧的政策也是需要给予关注的。依然以郑州18条政策为例，其也是有一些收紧性的内容。比如说郑州明确严格落实房屋预售制度。文件指出，按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。类似表述说明，该收紧的也依然要收紧，该规范的也依然要规范。类似政策思路近期在全国其他城市也有，如绍兴市越城区发布了《关于进一步加强和规范房地产市场销售行为的通知》，文件明确要进一步整顿和规范房地产市场秩序，打击侵害群众利益的违法违规行为、治理房地产市场乱象。理解此类收紧的内容，对于我们更加全面理解当前政策调整方向有积极的作用。